Aktuální číslo časopisu Ekonom
Osmačtyřicetiletý olomoucký podnikatel Josef Tobiáš investoval během posledních dvou let celkem do tří zahraničních nemovitostí. Jeden apartmán koupil na Slovensku, druhý v Gruzii a k tomu si pořídil ještě vilku u moře na Sardinii. Jak říká, chce, aby ho výnos z pronájmu nemovitostí živil v důchodu, do kterého hodlá jít tento prodejce garážových vrat, automatických bran a dveří už za sedm let.
Podobně jako Tobiáš uvažuje i spousta Čechů s nadprůměrnými příjmy. Podle průzkumu Asociace českých stavebních spořitelen se skoro třetina lidí v Česku vydělávajících více než 60 tisíc korun čistého měsíčně poohlíží po nákupu nemovitostí v zahraničí. Především v zemích, jako jsou Chorvatsko, Itálie, Španělsko nebo například Řecko. Láká je nejen tamní teplé podnebí, ale často relativně příznivé ceny (přinejmenším v porovnání s těmi českými) a rovněž snaha ochránit peníze před rychle rostoucí inflací.
Jak obtížné je ale vlastně koupit dům či byt v zahraničí, jaká rizika se s tím pojí a v jakých zemích se to aktuálně nejvíc vyplatí?
Z Čech až na… Jadran
Češi mají zájem o zahraniční nemovitosti dlouhodobě. Podle jednatele realitní kanceláře Alexandria Real Martina Pinla rostla poptávka po investicích do domů či bytů za hranicemi Česka již před pandemií každoročně o 10 až 15 procent. V poslední době ale akcelerovala nebývalou měrou, což potvrzují i údaje největšího domácího realitního portálu Sreality.cz. Jak říká manažerka týmu inzertních služeb tohoto realitního serveru Hana Kontriš, v loňském roce na Sreality.cz zaznamenali téměř dvojnásobek vyhledávacích dotazů na nemovitosti v zahraničí než v roce předchozím. V letošním roce se pak tento trend jen potvrzuje.
„Za první čtyři měsíce jsme už zhruba na polovině dotazů, které jsme na našem portálu evidovali v průběhu celého loňského roku,“ říká Kontriš a vyjmenovává i možné důvody, proč se tak děje. „Vzhledem k významnému růstu cen rekreačních nemovitostí v Česku řada tuzemských investorů přestala uvažovat o nákupu v tuzemsku a rozhodla se pro zahraničí. Není výjimkou, že se přímo v inzerátech sami prodejci zmiňují, že koupě zahraniční nemovitosti je dobrou ochranou kapitálu před inflací, na což zřejmě lidé slyší,“ říká.
Jaký mají Češi postoj ke koupi nemovitosti v zahraničí (%)
Na přestřelené ceny v Česku ostatně dlouhodobě upozorňuje i Česká národní banka, podle níž jsou například u investičních bytů nadhodnocené o čtvrtinu. Že se Česko řadí mezi země, kde jsou nemovitosti předražené, potvrzuje i výpočet hlavního ekonoma společnosti Deloitte Davida Marka. Když porovnal odchylku poměru cen nemovitostí a příjmů domácností od dlouhodobého průměru, vyšlo mu v Česku nadhodnocení dokonce ve výši 31 procent. Neroste jen cena bytů a domů, ale i rekreačních nemovitostí – cena chat a chalup se za poslední dva pandemické roky zhruba zdvojnásobila.
V Chorvatsku se téměř vyprodala nejpoptávanější kategorie nemovitostí, kterou byly apartmány do 150 tisíc eur. Na trhu je také málo rodinných vil.
A pokud jde o inflaci, ta dubnová dosáhla v Česku meziroční výše 14,2 procenta, což je nejvíce za poslední tři desítky let. Vyjma pobaltských států nerostla cenová hladina nikde v Evropě rychleji.
Není tedy vlastně divu, že se Češi ve vyšší míře poohlížejí v zahraničí po vhodných nemovitostech k investici. Vždyť třeba apartmány na Lipně jsou k mání v průměru za cenu téměř 110 tisíc korun za metr čtvereční, tedy zhruba 4400 eur. Místo sedmdesátimetrového lipenského apartmánu si tak můžete pořídit stejně velkou nemovitost v chorvatském Zadaru přímo u pláže.
Ze zmíněného průzkumu Asociace českých stavebních spořitelen vyplývá, že nejvíce Čechů uvažuje o koupi nemovitosti právě v Chorvatsku (36 procent). Jak tvrdí Martin Pinl, Češi na Jadranu poptávají domy a apartmány hlavně od Zadaru po Makarskou riviéru. Především proto, že je zde delší sezona a teplejší moře než na Istrii.
Zájem zahraničních investorů (v roce 2020 byl každý čtvrtý kupec nemovitosti v Chorvatsku cizinec) ale logicky vyhání cenu nahoru. V posledních dvou letech rostou skoro stejným tempem jako v Česku. Zároveň se některých kategorií nemovitostí začíná nedostávat. „V Chorvatsku se téměř vyprodala nejpoptávanější kategorie nemovitostí, kterou byly apartmány do 150 tisíc eur. Na trhu je také málo rodinných vil a převládají domy se dvěma či třemi apartmány,“ říká Pinl.
Jak jsou nadhodnoceny nemovitosti
K vůbec nejdražším lokalitám patří podle něj Makarská riviéra, kde se ceny apartmánů pohybují mezi 3000 a 5000 eur za metr čtvereční, tedy na úrovni ceny staršího pražského bytu. „Srovnatelné ceny s Makarskou jsou v některých letoviscích u Zadaru, na velmi oblíbeném ostrově Murter, v letovisku Srima nebo v Primoštenu,“ říká Pinl.
Podle dat portálu Numbeo se tak investice do chorvatských nemovitostí příliš nevyplácí – na nájmu se vrátí zhruba za 31 let. Tedy jen o dva a půl roku dřív než v případě investice do nemovitosti v Česku. Na druhou stranu se dá očekávat další růst cen nemovitostí v souvislosti se vstupem země do eurozóny. Chorvatsko může podle Evropské komise zavést euro už od ledna příštího roku.
Ceny dosáhly v Itálii vrcholu před deseti lety. Od té doby jsou třeba na Sardinii nemovitosti levnější o čtvrtinu a v Toskánsku o pětinu.
Z hlediska návratnosti je zatím výhodnější koupě nemovitosti ve Španělsku, kde podle dat portálu Numbeo splatí nájem počáteční investici již za necelých 23 let. I tato země je oblíbenou destinací českých investorů. Řadu kupců do Španělska nalákala tamní realitní krize v letech 2006 až 2007, v jejímž důsledku spadly ceny na polovinu. Mezi Čechy jsou oblíbená především pobřeží Costa Blanca a Costa del Sol. „Z těch dvou je levnější Costa Blanca a okolí Valencie. Nové dvouložnicové apartmány přímo u moře se dají pořídit od 250 tisíc eur,“ říká Pinl.
Z hlediska návratnosti investice se podle portálu Numbeo jeví jako atraktivní právě zmíněná Valencie. Vložené peníze by se měly investorovi vrátit na nájmu za necelých 19 let. Pro srovnání, při koupi nemovitosti v Dubrovníku byste na to samé čekali bezmála půlstoletí. „Na druhou stranu musí zájemci o nemovitost ve Španělsku počítat s vyšším daňovým zatížením nebo speciální daní z nemovitosti pro nerezidenty,“ dodává majitelka realitní kanceláře SKA Reality Marbella Radmila Posadová.
Zajímavou destinací z pohledu vývoje cen je pro investory rovněž Itálie. Ceny bytů a domů tam dosáhly historického vrcholu před deseti lety – v porovnání s tímto obdobím jsou třeba na Sardinii nyní nemovitosti levnější o čtvrtinu a v Toskánsku či Ligurii o pětinu. Domy a byty nepodražují v Itálii ani v poslední době. Průměrná nabídková cena nemovitostí na prodej činila v lednu 1684 eur za metr čtvereční, a meziročně tak o tři procenta klesla.
Podobným vývojem prošly podle Pinla i ceny nemovitostí v Řecku – od roku 2010 spadly zhruba o 30 procent. Čtyřložnicovou vilu na Krétě tak lze například pořídit za 350 až 500 tisíc eur.
Nová destinace Albánie
Zajímavou a poněkud netradiční lokalitou, kde Češi začínají nakupovat nemovitosti, je Albánie. „Vloni naším prostřednictvím koupilo byt v této zemi 150 Čechů, v letošním roce jich zatím přibylo dalších 70 a zájem je stále velký,“ říká investiční specialista na byty v Albánii Daniel Mikulka z Myalbania.cz.
Albánie je podle něj i přes předsudky z doby minulé v současnosti bezpečná, tolerantní a bezproblémová země. „Přijala například zákon o ochraně zahraničních investic a jako oficiální žadatel o členství v EU začala aplikovat její legislativu. Přesto zde nemá nákup nemovitosti stejné parametry, na jaké jsme zvyklí,“ říká Mikulka.
Rozdíl je podle něj především v problematice katastrálních rejstříků a smluv. Důležité je také se předem informovat o daních a poplatcích, které souvisí s koupí nemovitosti. V Albánii se třeba neplatí daň z převodu nemovitosti, ale majitel bytu musí uhradit 15procentní daň ze zisku, pokud se jej rozhodne po čase prodat. Podstatnou roli hrají i kulturní rozdíly a lokální zvyklosti v obchodu s nemovitostmi, které jsou podle Mikulky zcela odlišné od Česka.
V Albánii koupíte nemovitost, podepíšete dokumenty u notáře a až pak se dozvíte, že nemá stavební povolení nebo chybí kolaudace.
„V Albánii vám prodají nemovitost, podepíšete dokumenty u notáře a teprve až potom se dozvíte, že apartmán nemá třeba stavební povolení nebo mu chybí kolaudace. Albánci mají krásnou vlastnost. Na každou otázku dostanete odpověď, kterou chcete slyšet. Bohužel až při hloubkové kontrole dokumentů se ukáže, že nemovitost nevyhovuje běžnému evropskému standardu právního stavu nemovitosti, kterou si chce náš klient pořídit,“ říká Mikulka.
Tyto nevýhody vyvažuje příznivá cena. Vybavený byt o dispozici 2+kk u moře se dá pořídit v přepočtu zhruba za dva miliony korun, cena stometrového bytu se pak pohybuje mezi třemi a čtyřmi miliony korun. Největší zájem je podle Mikulky o apartmány v přístavním městě Drač, které je od letiště vzdálené půl hodiny. Důvodem je mimo jiné skutečnost, že z pohledu budoucího výnosu z nemovitosti je toto město atraktivnější než jižní část Albánie, kde už je nabídka nemovitostí nižší a ceny vyšší.
„Drač se stává středobodem Albánie a právě sem aktuálně míří ty nejvýznamnější investice, jakou je třeba přestavba přístavu. To se ale logicky projevuje i ve zvyšování cen realit v této lokalitě. Za poslední tři roky zde nemovitosti podražily o 32 procent,“ říká Mikulka.
Jinou exotickou destinací, o niž mezi českými investory roste zájem, je Dubaj. „V posledních šesti měsících se zájem o místní realitní trh rapidně zvedl,“ říká Vladimír Kňazovický, který tyto nákupy pomáhá zprostředkovat. Ceny podle jeho zkušeností startují na úrovni 150 tisíc eur. Loňský výnos z investiční dubajské nemovitosti byl podle Kňazovického ve výši osmi procent, pro rok letošní prý očekává výnos desetiprocentní. Investoři by se každopádně měli připravit na to, že budou muset zaplatit Dubai Land Department (obdoba českého katastru) poměrně vysoký správní poplatek, ve výši čtyř procent ceny nemovitosti.
Bez rizika to nejde
Ať již má ale zájemce v plánu koupit nemovitost kdekoliv v zahraničí, měl by mít na paměti, že nejde o bezrizikovou investici. Kdo chce nebezpečí minimalizovat, měl by se při koupi obracet na renomovanou realitní kancelář, případně si najmout místního právníka. A také být zdravě skeptický ke slibům zaručených výnosů, kterými se ohánějí mnozí developeři a prodejci. Jak upozorňuje Martin Pinl, tyto „garantované“ výnosy se často ukážou jako nesplnitelné.
Svědčí o tom ostatně i příběh na začátku zmíněného podnikatele Josefa Tobiáše. Ten si pořídil za šest milionů korun apartmán v Bešeňové na Slovensku a další u velkého jezera v gruzínském Tbilisi za dva miliony korun. Roční garantovaný výnos měl dosáhnout výše sedmi procent.
„Už mělo dojít k výplatě nájemného, objekt s apartmány v Bešeňové ale nevydělává podle předpokladu provozovatele, tudíž splátku prvního kvartálu mi přesunuli na příští rok na léto a splátku druhého na ten další. Peníze jsem ještě neviděl,“ konstatuje Tobiáš. Gruzínský projekt zase nabral zpoždění, a ačkoliv do užívání měl jít už před rokem, kolaudovat se má až letos na podzim. I v tomto případě tak podnikatel teprve čeká, až mu začne nemovitost něco vynášet. Vydělává mu tak zatím jen jeho třetí nemovitost, vilka u moře na Sardinii. Tu si přitom pořídil za šest milionů korun jako svou srdeční záležitost, aby měl kde trávit volný čas. Aby zaplatil její provoz, daň z nemovitosti nebo náklady za energie, nabízí ji alespoň část roku přes portál Booking.com k pronájmu.
Newsletter týdeníku Ekonom.
Odhlásit se můžete kdykoliv.
Přihlášením k newsletteru beru na vědomí, že dochází ke sbírání a zpracování osobních údajů. Více informací o zásadách ochrany osobních údajů naleznete ZDE.
