Realitní trh je v bodě zlomu. Bydlení v mnoha místech Česka je nedostupné. Pro někoho finančně, pro někoho prostě proto, že není nabídka. „Přijela jsem do Prahy na měsíc. Sehnat pronájem je prakticky nemožné, všichni řeší jen Ukrajince, což je sice v pořádku, když je válka, ale abych nesehnala vůbec žádný volný byt?“ diví se Kristýna Antošová, která pobývá v zahraničí a do Prahy se vrací vždy na několik týdnů. S takovou situací se setkala poprvé.

Že sehnat bydlení není v těchto dnech jednoduché, potvrdili Ekonomu jak realitní kanceláře, tak poskytovatelé služeb Airbnb. „Úvěry na bydlení již nejsou tak levné a dostupné. Do toho zasáhla válečná situace na Ukrajině, a ať chceme nebo ne, bude to mít určitou dobu vliv i na psychologii peněženky, tedy utrácení peněz, protože kdo ví, co se může stát,“ konstatuje partner fondu DaVinci Investments Vlastimil Bijota.

Přitom je stále dost lidí, kteří byt či dům považují za stabilní investici, jež uchová hodnotu jejich peněz. „Poměr kupujících, kteří mají hotovost, proti těm, kteří financují nákup skrze hypoteční úvěr, je podle našich dat 60 ku 40,“ podotýká hlavní ekonom realitního portálu Videobydlení.cz Jakub Veverka.

Co způsobí uprchlíci

Novým výrazným faktorem změn na realitním trhu je právě vlna uprchlíků z Ukrajiny. A ta může mít dopady jak na ceny nemovitostí, tak na pronájmy. Druhý způsob bydlení budou teď víc volit jednak nově příchozí, jednak i Češi, kteří už na hypotéky, a tedy na vlastní bydlení nedosáhnou. Podle realitních ma­kléřů začne přibývat těch, kdo budou hledat menší byty nebo levnější nabídky. „Naroste počet cizinců, kteří v Česku zakotví natrvalo, budou zde pracovat, žít, zakládat rodiny a první měsíce či roky budou bydlet právě v nájemních bytech. A za přetlaku poptávky skutečně není důvod, aby ceny pronájmů klesaly,“ souhlasí makléř Jan Štohanzl z G8 Reality.

Aktuální situaci dokresluje na příkladu panelového bytu 1+kk v Kolíně. „Během 10 dní mě kontaktovalo formou e‑mailu 52 zájemců o pronájem, dalších asi 40 mi telefonovalo. Dvacet procent byli čeští občané, stejné množství ukrajinští zaměstnanci působící řádově měsíce až tři roky v Česku a 60 procent pak ukrajinští občané prchající před válkou,“ přiblížil.

Všímá si i toho, že přicházejí také bohatí a úspěšní Ukrajinci s rodinami, právníci, manažeři, podnikatelé. „Jejich ochota vrátit se na Ukrajinu bude minimální. A pokud zůstanou, budou ekonomicky aktivní a přirozeně budou mít zájem koupit nemovitost do vlastnictví. Takových lidí mohou být tisíce,“ upozorňuje na další faktor očekávaného zdražení.

Ceny neklesnou, ale tolik neporostou

Loni meziroční nárůst prodejních cen starších bytů v Česku dosáhl v průměru 26 procent, průměrná cena za čtvereční metr přesáhla 64 tisíc korun, vyplývá z dat Re/Max G8 Reality. V Praze i u nejlevnějšího bydlení v roce 2021 na metr čtvereční padly dva průměrné hrubé platy. Růst cen se ale netýkal jen hlavního města, nejvýraznější byl v místech od Prahy nebo Brna více či méně vzdálených. A pohyboval se i přes 30 procent. To byl například případ Prostějova, Vsetína nebo Opavy na jednom konci republiky, Strakonic, Karlových Varů či Litoměřic na tom druhém.

Letos růst zatím pokračuje, jen jeho tempo v prvním kvartálu přibrzdilo. „Ve srovnání se stejným čtvrtletím předchozího roku jsme ale na rekordu,“ připomíná analytik G8 Reality Iztok Toplak, že bez ohledu na lokalitu nikdy nebylo tak draze.

Ani tak poptávka po nemovitostech nemizí. Zpřísněné podmínky pro poskytování hypotéky jen prodloužily proces schvalování v bankách. Stále platí, že lidé do nemovitostí ukládají peníze. Těží ze stavu, že inflace je na 11 procentech a může růst, zatímco úrokové sazby hypoték se blíží k pěti. „Vlastně se jedná o skvělou formu spoření. Pokud tato situace bude trvat roky, a ne měsíce, což tak skutečně vypadá, každým rokem se dluh re­lativizuje právě o inflaci,“ říká makléř Štohanzl.

Silnější poptávka než nabídka je i v menších městech. „Na základě všech současných faktorů usuzujeme, že ceny nadále porostou. Jen už ne tak výrazně jako v minulých dvou letech. Nicméně změna trendu, nebo dokonce pokles cen nás v nejbližších měsících nečeká,“ zdůraznil makléř Jan Kratochvíl z G8 Reality. Podle něho půjde tak spíše o růst v řádu nižších jednotek procent.

Realizované ceny pronájmů bytů (v Kč/m² za měsíc)

Zvětšit přes celé okno

Zpomalení dynamiky růstu cen u rezidenčních nemovitostí ukazuje také indikátor jejich napětí na trhu sestavovaný UniCredit Bank. „V posledních měsících se rychle propadá do záporu,“ ukazuje analytik UniCredit Bank Jiří Pour, že poptávkový tlak je přece jen nižší. Lidé se učí investovat i jinak. „Rychlý růst úrokových sazeb způsobil, že investice do nemovitostí se jeví z finančního hlediska jako nevýhodné oproti alternativním investičním aktivům,“ říká. Po odečtení odhadované roční míry opotřebení podle něj byt vynáší dnes dokonce méně než spořicí účty.

Zájem o nemovitosti si Pour vysvětluje především vírou v jejich pokračující zdražování. „Očekávám, že zhruba od poloviny letošního roku začnou ceny nemovitostí citelně zpomalovat,“ shoduje se s kolegy. Data z trhu nemovitostí na portálu Realitymix.cz interpretuje jako pokračující nafukování nemovitostní bubliny.

Silný růst výnosů vládních dluhopisů podle Poura o něco znevýhodnil i nákup bytu v očích majitelů úspor, zatímco nabídkové sazby hypoték rostly pomalejším tempem. „Ačkoliv nejsilnější růsty mají sazby hypoték i výnosy vládních dluhopisů za sebou, vrcholu zřejmě ještě nedosáhly. Navíc válka na Ukrajině může vnést na trhy další překvapení,“ připomíná Pour.

Za nájem si lidé připlatí

Podle generálního ředitele Bezrealitky a šéfa loni vzniklé skupiny European Housing Services (EHS) Hendrika Meyera se letos budou muset realitní služby rozhodně vyrovnávat s předpokládanými propady v prodejích. „Musíme být připraveni na to, že drahé hypotéky mohou přivést celou generaci zájemců do nájmů,“ potvrzuje pozorování jiných expertů.

Fenomén Airbnb ustoupil. Řada bytů poskytovaných dříve na krátkodobý pronájem se teď nabízí na klasický dlouhodobý.

V inflaci rostou i ceny pronájmů a aktivují se inflační doložky u dříve uzavřených a nyní obnovovaných smluv. „Je pochopitelné, že se enormní nárůst cen bytů v posledních letech musí projevit i v nárůstu nájmů,“ připomíná Štohanzl. Na obzoru je podle něj pro mnohé pronajímatele i strašák refinancování levných úvěrů, které si vzali na koupi investičního bytu. Z nájemného najednou hypotéku neumoří.

Zrychlení růstu cen nájmů očekávají i ekonomové. Analytik UniCredit Bank Pour shrnuje jejich důvody opět stejně jako jiní oslovení – všeobecně vysoká inflace, zhoršená dostupnost vlastního bydlení a předpokládaná masivní aktivita uprchlíků před válkou na Ukrajině.

Airbnb bytů je méně, luxus roste

Jinou výraznou změnou realitního trhu je, že ustoupil fenomén Airbnb, před covidem nebývale rozšířený. Řada bytů poskytovaná dříve na krátkodobý pronájem se teď nabízí na klasický dlouhodobý. A kdo vlastnil jednu či dvě nemovitosti a pronajímal je na několik týdnů v roce, trh opustil úplně, protože se mu to teď nevyplatí. „Myslím si, že to tak i zůstane. Stejně tak jako ti, kteří překlopili byty do dlouhodobých pronájmů, už při tom zůstanou,“ hodnotí aktuální situaci Michael Urban, majitel firmy Michal & Michael.

Podle něho se Airbnb zprofesionalizovalo, ubylo náhodných nabídek a o byty se teď starají spíše správcovské firmy než jednotlivci. On sám se pak v posledních letech soustřeďuje především na pronájem luxusních prostorů, v portfoliu má zhruba pět desítek takových nabídek v Praze, kde měsíční pobyt vyjde až na 300 tisíc korun. Takovou podobnou, respektive ještě o 100 tisíc dražší, dostala i Kristýna Antošová, když sháněla před pár dny na měsíční pobyt běžný byt.

U luxusních pronájmů se sází na lukrativní polohu, prostor, výhled a design. „Každý byt má svůj genius loci. Nejde o to, mít tam nejdražší kuchyňskou linku renomovaného studia, ale takovou, která bude třeba vyrobená na míru, aby sedla do prostoru a umožnila rodině společně a pohodlně trávit čas. Tomu odpovídá i umístění sedačky v obývací části pokoje s výhledem na řeku. Exkluzivní je v tomto případě především pocit,“ vysvětluje Urban.

Obchodní model, který s kolegou Michalem Vlčkem před šesti lety zvolili, lze přirovnat k nákupnímu centru – od majitele domu či bytu si pronajmou byt na dobu delší než pět let a sami si ho upraví. „Neosekáme ho na holé stěny s následnou rekonstrukcí, to už by ekonomicky nedávalo smysl,“ vysvětluje. Cílovou skupinou jsou klienti Airbnb, kteří hledají pětihvězdičkový zážitek z dovolené v Praze.

A je jich stále víc. „I v covidu jsme měli prakticky plno. Za luxusní pokoj v hotelu dá čtyřčlenná rodina třeba 30 tisíc za noc, u našeho Airbnb bytu dá polovic, ale má dvakrát větší prostor. Navíc čas může trávit pohromadě třeba i ve zmíněné kuchyni či obýváku s výhledem.“

Úsvit servisovaných apartmánů

Luxus si při návštěvě hlavního města dopřávají stále více i Češi, nejen zahraniční návštěvníci, potvrzuje také Tomáš Wildt z investiční společnosti Vihorev Group. „Turisté budou mít po pandemii na dovolenou našetřeno a obecně si budou chtít návštěvu víc užít,“ zdůrazňuje.

Také Wildt vidí, že covid a absence turistů měly za následek úprk majitelů nemovitostí od Airbnb k dlouhodobějším pronájmům. „Zjistili, že se jim to už nevyplatí jako v minulosti. Spíše se tak bude počet těchto bytů nadále snižovat,“ odhaduje.

Trend i podle něj podporuje rostoucí zájem o nájemní bydlení a dokáže k tomu přidat další příčinu, nejen uprchlickou vlnu a hůře dostupné hypotéky. „I v našich servisovaných apartmánech se zvýšila poptávka o desítky procent,“ tvrdí. „Jde o hybrid mezi hotelovým ubytováním a nájemním bydlením, z každého si bere to nejlepší.“

Velký zájem o tento koncept přiměl Vihorev Group pustit se do dalších projektů. „Aktuálně například rekonstruujeme bývalý administrativní komplex Alfa Tower v Říčanech, kde bude po kolaudaci k dispozici přes 100 jednotek a klienti budou moci využívat celou řadu služeb, včetně coworkingového centra. Zároveň připravujeme projekty na Florenci a na Zbraslavi,“ konkretizuje Wildt.

Do konceptu servisovaných apartmánů se podnikatelé pouštějí čím dál častěji. V roce 2022 se celosvětově očekává meziroční růst takových investic o více než 44 procent. Odborníci odhadují, že se to projeví i v Česku, odolnost takových projektů vůči výkyvům trhu se totiž projevila právě v době covidu. Servisované apartmány nevyhledávají jenom zahraniční turisté, ale zejména lidé na pracovních cestách, cizinci na stážích a místní manažeři.

Související
Zobrazit