Průmyslová výstavba jako barometr kondice české ekonomiky ukazuje dva zásadní trendy. Zájem o větší a efektivnější budovy stále roste a e‑commerce po covidovém útlumu znovu nabírá dech. Zároveň však ztrácí atraktivitu v očích zahraničních investorů, kteří stále častěji dávají přednost zemím jako Polsko nebo Slovensko. „Například když Daimler uvažoval o zřízení centrálního skladu u nás, narazil na problémy ve všech lokalitách, kde o tom jednal,“ upozorňuje Pavel Sovička, šéf jednoho z nejvýznamnějších průmyslových developerů Panattoni CZ & SK. Podle něj Česko dnes těží především z blízkosti Německa, ale musí udělat více pro udržení konkurenceschopnosti. V rozhovoru pro týdeník Ekonom se Sovička podělil o návrhy na zlepšení situace a popsal, jak je možné skloubit automobilové závodění s aktuálně žádanou udržitelností, o které sám často z pozice šéfa velké firmy mluví.
Řídíte jednu ze dvou největších tuzemských průmyslových developerských společností. Jaký je zájem o nové zakázky?
Jednoznačně vidíme konsolidaci. To znamená, že firmy stále více poptávají větší a efektivnější budovy. Zároveň očekávám, že po útlumu, který následoval po covidu, se letos opět začnou podepisovat první e‑commerce projekty.
Jak hodnotíte českou ekonomiku z pohledu velkého byznysu?
Česko čelí podobným výzvám jako ostatní země Evropy. Máme sice jedny z nejdražších cen energií, ale jejich skokový nárůst zasáhl všechny státy. Pokud Evropa zůstane na trajektorii snižování emisí CO₂, tlak na ceny energií dál poroste – a to i v zemích, které mají aktuálně relativně levnou energii díky ropě nebo zemnímu plynu. Dříve opouštěly Německo energeticky náročné provozy a zamířily do zemí jako Česko, Polsko, Slovensko nebo Maďarsko. Ty těžily z kombinace levnějších energií a pracovních sil. V současnosti energie podražují a náklady na pracovní sílu jsou nyní na úrovni 35 až 40 procent v Německu. Klíčovým problémem, který vnímáme, je nedostatek zelených zdrojů energie. To je zásadní například pro high‑tech firmy. Pokud jednáte se společnostmi jako Google nebo Microsoft, jednoznačně deklarují, že jejich datová centra musí využívat energie z obnovitelných zdrojů. Tím, že si v Česku komplikujeme výstavbu větrných a solárních zdrojů, se připravujeme i o atraktivní zahraniční investice.
Pomohla by v tomto kontextu dostavba Dukovan?
Jádro není bezemisní, ale je zařazeno do kategorie bezemisních zdrojů. Takže jednoznačně ano. Dostavba Dukovan bude ale hotová nejdříve za 15 až 20 let a modulární reaktory případně až za 30 let. Nyní nás čeká období, kdy musíme hledat způsoby, jak udržet ekonomiku v chodu a současně přilákat zahraniční investory. Poláci to už pochopili – masivně investují do obnovitelných zdrojů a jaderné energie, jejich konkurenceschopnost tak roste. Odchod firem ze Západu pokračuje a mohl by české ekonomice pomoci, ale zatím bohužel za Polskem zaostáváme. Doháníme deficit způsobený tím, že jsme odkládali rozhodnutí o dostavbě jádra příliš dlouho. Jediný významný úspěch v této oblasti je expanze výrobce čipů onsemi v Rožnově pod Radhoštěm.
Je tedy Česko dnes stále ještě konkurenceschopné v porovnání s okolními státy?
Ne úplně. Získali jsme nálepku troublemakera. Například když Daimler uvažoval o zřízení centrálního skladu u nás, narazil na problémy ve všech lokalitách, kde o tom jednal. I když se v Česku dohodlo, že by bylo možné změnit územní plán a začít stavět, v té době už měl Daimler stavební povolení v Německu. Česko je stále trochu jako Hobitín – máme pocit, že je vše stejné jako v roce 2000, kdy jsme těžili z výhodné polohy a byli pro investory atraktivní. Jenže konkurence narostla. Navíc dnes firmy hledají spíše bílé límečky (kancelářské zaměstnance) než modré (dělníky). A kvalifikovanou pracovní sílu snáze seženete například v Bavorsku. Dalším problémem je, že stále nejsme připraveni agresivně soutěžit o nové projekty a nebýváme čitelní pro obchodní partnery. Aktuální příklady, jako byl odpor místních obyvatel proti projektu Gigafactory v Dolní Lutyni, zahraniční investoři sledují a odrazují je.
Poláci to už pochopili – masivně investují do obnovitelných zdrojů i jaderné energie a jejich konkurenceschopnost roste.
Co by měli politici dělat, aby se situace zlepšila?
Snažíme se vysvětlovat politikům, že očekávat příchod sofistikovaných investorů s high‑end výrobou a vývojem bez předchozí zkušenosti s působením v Česku je nerealistické. Všechny firmy začínají nejprve přesunem jednodušší výroby a teprve pak, na základě pozitivní zkušenosti, přivedou sofistikovanější činnosti. To je příklad onsemi nebo společnosti Lear z našeho portfolia. Lear v roce 2007 nejprve přivedl výrobu sedaček pro Opel a Peugeot. Až později, na základě úspěšného fungování, spustil vývoj v Plzni a Brně, kde se dnes vytvářejí špičkové produkty na světové úrovni.
Podle průzkumů dnes vládě důvěřuje pouze 23 procent obyvatel. Je to v průmyslu stejné?
Bezpochyby ano. Rozčarování a zklamání je velké. Hlavním důvodem je, že vláda byla složená z pěti stran a chyběl jí jednotný směr. Dám konkrétní příklad: když se diskutovalo o zpřísnění a znesnadnění vyjímání pozemků ze zemědělského půdního fondu, snažili jsme se politikům vysvětlit, jaké to může mít dopady na ekonomiku. Už tehdy jsme panu ministrovi životního prostředí Petru Hladíkovi říkali, že Česká republika má v rámci Evropy jednu z nejpřísnějších legislativ v oblasti ochrany zemědělského půdního fondu. Namísto věcné argumentace jsme se ale dozvěděli, že zpřísnění bylo dohodnuto s panem premiérem, a tak to zkrátka bude. Takový přístup jen prohlubuje nedůvěru mezi průmyslem a vládou a podle mě není tato situace příliš odlišná od obecné nedůvěry české populace vůči vládě.
Zákaz výstavby skladů na nejkvalitnější zemědělské půdě vláda loni skutečně prosadila. Nedává ale smysl tuto půdu chránit?
Kdyby toto pravidlo platilo dříve, nevznikly by Čestlice, automobilka v Mladé Boleslavi nebo expanze Škodovky a jejích subdodavatelů. Dalším paradoxem je, kolik investic jde do výstavby dálnic, a přitom u nich nelze stavět nic, co by zvýšilo daňový výběr. Není lepší mít u exitu průmyslovou zónu, která generuje zisky a pracovní místa? Nově musíte zaplatit poplatek za vynětí půdy z fondu ve výši asi 2000 korun za metr čtvereční za to, že tam můžete stavět. A v tom není cena toho pole. Jen za vynětí zaplatíte trojnásobek oproti ceně půdy v Sasku. Tento přístup zastavuje rozvoj. Investoři budou hledat příležitosti v Polsku nebo Německu, kde podobná omezení nemají.
V Česku je přibližně 4,2 milionu hektarů zemědělské půdy, přičemž celý průmyslový trh zabírá asi 3000 hektarů –necelé jedno promile.
Zeptám se ještě jinak – neměli bychom česká pole chránit, když nás živí?
S panem ministrem Hladíkem jsme toto řešili. Má smysl produkovat dvojnásobek pšenice, než kolik spotřebujeme, a dotovat její vývoz do Polska? V Česku je přibližně 4,2 milionu hektarů zemědělské půdy, přičemž celý průmyslový trh zabírá asi 3000 hektarů – necelé jedno promile. Myšlenka, že zmenšení půdního fondu průmyslem ohrozí soběstačnost, je scestná.
Dnes raději stavíme na brownfieldech
Máte pro tuto zemi recept k prosperitě?
Je v odstranění byrokratických překážek a ve změně přemýšlení. U nás chceme mít hlavně klid, nechceme další výstavbu, nechceme delší cestu do práce. Stačí nám mít na pivo a guláš. V Polsku kdykoliv, když se začalo něco stavět, se kolem hned během výstavby objevily maringotky a stánky a lidi to viděli jako příležitost. Začali kšeftovat a přemýšlet, jak na tom vydělat. To Čech nikdy neudělá.
V čem je ale Polsko atraktivnější pro zahraniční investory?
Dnes prakticky ve všem. Je to větší trh s téměř 37 miliony obyvatel. Nedávno jsme soutěžili s kolegy z Panattoni v Polsku o velký projekt, který měl vzniknout buď na Ostravsku, nebo u nich. Šlo o plochu o výměře 150 tisíc metrů čtverečních. Poláci zájemci nabídli 14 lokalit, zatímco my jen jednu, která navíc čelila obstrukcím organizace Děti Země. Pokud bych měl na straně investora rozhodnout na základě toho, kde je snazší podnikat, vybral bych si také Polsko.
Pavel Sovička (46)
V českém i světovém realitním průmyslu působí více než 25 let. Svou profesní kariéru zahájil v Healey & Baker (nyní Cushman & Wakefield), kde strávil celkem deset let. Od roku 2008 stojí v čele Panattoni jako managing director pro Česko a Slovensko. Pod jeho vedením společnost vybudovala průmyslové nemovitosti v tržní hodnotě přesahující 50 miliard Kč.
![Pavel Sovička (Foto: Lukáš Bíba) Pavel Sovička](https://img.ihned.cz/attachment.php/800/80141800/5wjuzJSbKUBm8FyaTpgE3Rv71PiHDANr/EK04_22_Sovicka1_Biba.jpg)
Takže se sami připravujeme o příležitosti?
Ano. Máme obrovský potenciál, ale neumíme ho zatím naplnit. Navíc to není jen ve srovnání s Poláky. Jako společnost jsme realizovali projekt pro Siemens Healthineers na Slovensku. Vyrábí ultrazvuková zařízení pro nemocnice a měla dosud jedinou výrobní základnu v Jižní Koreji. Rozhodla se, že pro evropský trh vybuduje nové centrum v Košicích.
Copak i Slovensko nabízí pro byznys něco lepšího?
Je schopné nabídnout určité benefity, které v Česku chybí. Velké investice, jako je Jaguar Land Rover nebo Volvo, skončily právě tam, nikoliv u nás. Jedná se o komplexní „snowball efekt“, kdy na hlavní investici navazují stovky dalších firem, které poskytují služby jako údržbu, úklid, dodávky a výrobu strojů nebo komponentů. Ať už byla příprava projektů na Slovensku jakkoliv nedokonalá, klíčem k úspěchu byla schopnost nabídnout atraktivní průmyslové zóny. Naopak, když přijdete dnes do CzechInvestu, prakticky jedinou průmyslovou zónou, kterou jsou schopni reálně nabídnout, je Cheb.
V Česku nejsou ani obce motivované lákat k sobě podnikání. Vidíte snahu to změnit?
Nějaká diskuse se vede. Jenže narážíme na to, že jsme obcím umožnili vybírat více peněz skrze daň z nemovitosti. Když obec využije maximální koeficient, stává se, že firma zaplatí na této dani více než v Německu. To ale není hlavní problém. Tím je, že německá obec si může stanovit i místní obchodní daň. Německý stát se spokojí s korporátní daní ve výši 15 procent, přičemž obec si může stanovit dalších 15 procent. Obce v Německu jsou tak motivované podporovat podnikání ve svém katastru, což statická daň z nemovitosti rozhodně nedělá. Když to velmi zjednoduším, česká obec do rozpočtu dostane stejné prostředky za prázdný starý sklad jako za moderní průmyslový provoz s velkou pravděpodobností velkých odvodů do státního rozpočtu. Problém Česka je, že územní plánování, jako jeden z hlavních nástrojů hospodářské politiky pro rozvoj země, je rozděleno mezi šest tisíc obcí. Ty dostávají peníze podle počtu obyvatel, velikosti území, počtu škol, ale když stát potřebuje, aby se investoval velký průmyslový celek nebo páteřní infrastruktura, obec řekne: My to tady nechceme, postavte si to jinde. Nemá totiž žádnou motivaci hledat nový zdroj příjmů. Zároveň stát nemá žádné páky, jak ji přesvědčit, aby se projekt realizoval právě tam.
V současnosti vedete poměrně složitou diskusi o revitalizaci brownfieldu s názvem Smart Park Karviná. Jak těžké je hledat kompromis mezi zájmy developera, města a obyvatel, když tento park část obyvatel považuje za ohrožení, v čele s Karin Lednickou, autorkou bestselleru Šikmý kostel, jehož děj se v této lokalitě odehrává?
To beru jako memento, co může vzniknout na základě neznalosti situace. Spisovatelka Karin Lednická a spolek Stará Karviná odprezentovaly svůj postoj jako boj za záchranu šikmého kostela. Co jsme si z toho odnesli, je, že když se na sociálních sítích stokrát opakuje, že se bojuje o šikmý kostel, lidé tomu uvěří. Pro zajímavost – kostel je půl kilometru od plánované zóny a haly, díky terénnímu reliéfu a zeleni nebudou od kostela ani vidět. Celé místo je zarostlé nálety, jsou tam zbytky důlních staveb, betonu a černé skládky. Je to v podstatě zdevastovaná oblast, která zůstala po důlní činnosti. Jde přitom o plochu o rozloze 1,2 milionu metrů čtverečních mimo rezidenční oblast a v regionu s jednou z největších nezaměstnaností by s parkem vzniklo přibližně 4,5 tisíce pracovních míst.
Problém je, že územní plánování jako jeden z hlavních nástrojů hospodářské politiky je rozděleno mezi šest tisíc obcí.
Jak se dnes vyvíjí výstavba – staví se víc na zelené louce, nebo spíš dochází k přeměně starých areálů?
U průmyslu došlo k extrémnímu poklesu výstavby na zelené louce už před několika lety. Co se týče ubývání půdního fondu, ten mizí především důsledkem rezidenční výstavby. Když průmysl staví, často jde o projekty poblíž dálnic nebo na okrajích měst. Vezměte si, že když zmizely pražské celky, jako byla Kolbenka, Smíchov či Waltrovka, zmizelo šest milionů metrů čtverečních průmyslové plochy. Průmysl se musí někam posunout a prostor pro novou výstavbu je omezený. Česko má celkově vybudováno asi 12 milionů metrů čtverečních průmyslových objektů, přičemž Nizozemsko má 160 milionů metrů čtverečních – bez „big box“ budov typu Amazon, Zalando a dalších. Ročně zastaví více plochy než my – a to si nemyslím, že by Nizozemci chránili přírodu méně než my.
Kde dnes preferujete stavět vy?
Hlavně na brownfieldech. Jejich výhodou je, že tam byla historicky nějaká průmyslová tradice. V takových městech často existují odborné školy, což firmám usnadňuje zahájení podnikání. Také městská hromadná doprava bývá dobře postavena. Na druhé straně ale často chybí potřebná kapacita a infrastruktura, protože ji zabrala rezidenční výstavba. Navíc je to ve městě nebo na jeho okraji, takže povolování je daleko komplikovanější. I když je to dražší, nám to dává smysl, a proto máme například areál bývalé Poldi, Škoda Ostrov nebo právě Smart Park Karviná. Dnes tedy dělají kolem 25 procent našich ploch brownfieldy, když zahrnu celou firemní historii. V posledních letech stavíme tak z 50 až 60 procent právě na místech starých areálů.
Stavíte pro různé průmyslové sektory. Které teď nejvíce rostou?
Letos a v příštím roce se bude nejvíce stavět pro e‑commerce. Dosud se paradoxně nejvíc stavělo pro automotive.
Výhodou brownfieldů je, že tam byla historicky průmyslová tradice. Často poblíž jsou odborné školy, což usnadňuje zahájení podnikání.
Čím si vysvětlujete, že je to zrovna výroba pro automobilový průmysl, kterému se teď věští chmurná budoucnost?
Když se kouknete v Evropě na registrace nových vozů, v některých měsících uvidíte velké propady. Čísla za celý rok byla ale lepší než v roce předchozím, růst byl jedno procento. To je jedna věc. Navíc německý autoprůmysl konsoliduje, hledá cestu ven z drahého Německa. Česko by se na to mělo připravit a snažit se ho přilákat. Bavíme se tu totiž o stamilionech eur na jeden projekt. Data z Německa ukazují, že mezi firmami s více než 500 zaměstnanci v roce 2022 uvažovalo o přesunu 37 procent a loni to bylo už 51 procent. Pokud se nám podaří změnit smýšlení lidí, odstranit byrokratické překážky a zajistit migraci pracovní síly, máme velkou šanci tyto firmy přilákat.
Jak to, že se daří e‑commerce? Nedrtí české a evropské e‑shopy konkurence z Číny, jako je Shein, Temu a další?
Nemyslím si, že by z trhu zmizely zavedené značky jako Amazon, Tchibo, Zalando a další. Zákaznická zkušenost s jejich produkty a službami bude vždy lepší než s produkty a službami e‑shopů typu Temu.
Dakar má menší stopu CO₂ než maraton v New Yorku
Vedle řízení Panattoni ČR a SR jste vášnivým automobilovým závodníkem. Jak jde udržitelnost, o které mluvíte v byznysu, dohromady s motosportem?
Máme tým Blue Garage Racing a předsevzali jsme si, že závodění uděláme co nejudržitelnější. Například v závodních autech testujeme německá syntetická paliva P1 Fuels. Samozřejmě to občas bolí, protože motory nejsou vždy připravené, a někdy se něco poškodí. Baví nás to ale posouvat a zkoušet, co současné motory zvládnou a kam lze se syntetikou zajít. Zkoušíme využívat různý obsah syntetické složky začínající na 20 procentech s cílem dosáhnout co nejnižšího podílu fosilní složky. Ostatně to je i směr, kterým dnes jde formule 1.
Co vám závodění přináší?
Je to především záležitost soustředění na jednu věc. V byznysu propojujete mnoho různých oblastí a musíte se zaměřovat na více věcí současně. Závodění vás dostane do úzkého tunelu, v němž se pohybujete a soustředíte jen na jednu. Navíc, podobně jako při golfu, kolem aut potkáváte spoustu zajímavých lidí.
Teď jste se vrátil z Rallye Dakar, neboť Panattoni sponzoruje motocyklového závodníka Davida Pabišku. Zavázali jste se i kompenzovat emise vzniklé závodem. Jak?
Nákupem emisních povolenek. David Pabiška je díky tomu první Čech s plně kompenzovanými emisemi z pohonných hmot během tohoto ikonického závodu. Mimochodem, automobilová doprava je z pohledu produkce CO₂ v pořadí až třetí s pouhými 16 procenty po energetice a průmyslu. Samozřejmě že je třeba řešit i dopravu, ale ambiciózní plán EU jde proti zdravému vývoji ekonomiky.
Opravdu byste řekl, že závodění stovek účastníků v autech a na motocyklech na trase dlouhé osm tisíc kilometrů pouští, včetně jejich přepravy, ladí s ekologií?
Kupodivu je uhlíková stopa Rallye Dakar menší, než byste si mohli myslet. Když tam jede dva až tři tisíce účastníků, je zátěž menší, než když se sletí desetitisíce běžců na maraton v New Yorku. Organizátoři navíc chtějí, aby byl do roku 2030 uhlíkově neutrální. Testují se tam vodíková a elektrická auta a také se mění zázemí závodu, například bivaky. Karavana 3500 lidí samozřejmě zatěžuje životní prostředí, protože se tam využívají například benzinové elektrocentrály. Ty by však měly být v budoucnu nahrazeny vodíkovými zdroji energie.
Nebylo by ekologičtější takto vůbec nezávodit?
Můžeme závody zrušit, ale pak se můžeme rovnou vrátit do jeskyní a umírat na banální infekce. Odvětví, která posouvají technologický pokrok dopředu, byla vždy armáda a závody. Spousta systémů, které dnes najdete v běžných autech, byla nejdříve testována ve formuli či jiných závodních sériích. Odtud se pak technologie dostávají dál k běžnému užití