Ceny ve stavebnictví mnohým zlomily vaz, vyhlížíme levné akvizice

Nemovitostní trh prošel v posledních letech velkými turbulencemi. Covid i válka na Ukrajině zpřetrhaly dodavatelské řetězce a výrazně zvýšily ceny stavebních materiálů. „Izolační materiál, který stál před útokem Ruska na Ukrajinu 900 korun za kubík, se pak najednou prodával za 4200 korun. A i když posléze ceny o něco klesly, pořád byly takřka čtyřnásobně vyšší než před válkou,“ říká Jiří Buchal, generální ředitel společnosti RD Rýmařov, která v Česku již přes půl století staví rodinné domy a dřevostavby. Zvýšení úrokových sazeb, k němuž ČNB přikročila ve snaze zkrotit rostoucí inflaci, zase části populace v podstatě znemožnilo vzít si hypotéku. „Zatímco před výrazným zvýšením úrokových sazeb si bralo hypotéku kolem 85 procent kupujících, teď to je méně než polovina,“ říká Buchal. Navzdory tomu všemu podle něj realitní trh ožívá.

Realitní trh v poslední době zamrzl, jak se v takových podmínkách RD Rýmařov daří?

Situace na trhu je samozřejmě složitá, ale zhruba od května loňského roku cítíme oživení. Přičemž v listopadu jsme měli největší prodeje za posledních osm čtvrtletí. Myslím, že zákazníky již nebaví odkládat nové bydlení tak dlouho, trh zamrzl v podstatě před dvěma lety. Navíc klesají i úroky u hypoték, tříletá fixní sazba se dá usmlouvat na 5,3 procenta. Ke všemu si mnozí lidé umí spočítat, že i kdyby za rok ta samá sazba spadla o jeden procentní bod, tak domy mohou každý rok podražit o dvě či tři procenta, takže nedává moc smysl čekat. Je ale pravda, že lidí kupujících domy je výrazně méně než před válkou a vysokou inflací a my o ně musíme s konkurencí tvrdě bojovat.

Kolik lidí nyní kupuje nemovitost na hypotéku a kolik za hotové peníze?

Před výrazným zvýšením úrokových sazeb si bralo hypotéku kolem 85 procent kupujících, teď to je méně než polovina.

Jak se vývoj posledních let podepsal na vaší cenové politice?

Naše domy stály kolem 3,5 až čtyř milionů korun, pak ale přišla extrémní inflace a podražily stavební materiály, takže jsme s cenou museli jít trochu nahoru. Co se na ceně ale nejvíce podepsalo, bylo zpřísnění legislativy ohledně energetických štítků. V jejím důsledku mají dnes domy v sobě technologie za milion korun, které dříve mít nemusely. Musíte mít tepelné čerpadlo, měli byste mít fotovoltaickou elektrárnu, takže dnes tak naše nejprodávanější domy stojí mezi 3,6 a šesti miliony korun.

Kvůli zpřísnění legislativy ohledně energetických štítků mají dnes domy v sobě technologie za milion korun.

Jaké čekáte finanční výsledky za loňský rok?

Loňské výsledky jsou ovocem předloňského roku, který nebyl nikterak prodejně silný. Začala válka na Ukrajině, přišla inflace a skokový nárůst energií. Na prodejích se okamžitě projevila jak nejistota lidí s tím související, tak i rostoucí úrokové sazby. Prodávalo se méně, a tak jsme loni obratově meziročně zhruba o deset procent klesli. Přesto to vypadá, že budeme mít o něco vyšší zisk než předloni. Pokud jde o letošní vývoj, rád bych udržel loňský obrat. V Česku jsme loni prodávali sice ještě méně než předloni, ale naštěstí se nám to dařilo kompenzovat zakázkami v zahraničí a zakázkami pro developery, kteří vidí, že dokážeme dům nejen vyvinout, ale velice rychle také postavit. Více děláme i pro veřejný sektor, kde se nám loni podařilo hned několik zakázek vyhrát, a i díky tomu, že celý trh dřevostaveb velice slušně roste.

Kolik jste loni postavili domů?

Loni to bylo něco kolem 350 domů, předloni o 50 více. Nicméně výrazně rostla průměrná cena jednoho domu.

Jiří Buchal

Zaměřuje se na krizový management výrobních podniků. Jako krizový manažer řídil sklárny Crystalite Bohemia ve Světlé nad Sázavou a v Květné. Působil jako finanční ředitel ve skupině RSJ a na různých manažerských pozicích v bankách HSBC a Citibank. Od listopadu 2021 vede výrobní závod RD Rýmařov, který patří do skupiny Progresus Invest Holding. Zároveň řídí nově vznikající energetickou divizi RD Energy, zaměřující se na obnovitelné zdroje.

Foto: Progresus Invest Holding

Říkal jste, že stavíte rychle. Jak dlouho to tedy trvá?

Od vydání stavebního povolení trvá dva a půl měsíce, než na stavbu, kde si mezitím připravíme základovou desku, přijede kamion a začneme stavět samotný dům. Od této chvíle dům většinou postavíme do tří týdnů až do měsíce.

Mluvil jste o tom, že se vám daří prodávat v zahraničí, kde všude působíte?

Především v Německu, ve Švýcarsku a na Slovensku, několik projektů děláme i ve Velké Británii. Tam vidíme velké příležitosti, na venkově se tam hodně staví ze dřeva, velký potenciál tam vidím v sociálním bydlení, různých nástavbách na bytových domech, které jsme v loňském roce jako pilotní projekt zahájili. Naší výhodou je opravdu velká rychlost stavby, v Anglii jsme třeba za tři dny postavili dvě patra nástavby na bytovém domě.

Kolik procent vašich domů stavíte v zahraničí a kolik v Česku?

Loni jsme za hranicemi Česka postavili 32 procent všech našich domů, letos bych to rád vytáhl ke 40 procentům.

Předpokládám, že postavit dům v zahraničí bude podstatně dražší než u nás. O kolik?

Tak jen dovézt dům třeba do Švýcarska stojí milion korun. Přesto se to vyplatí, jelikož velkou část si připravujeme v našem výrobním závodě, což šetří pak vysoké mzdové náklady na stavbě.

Jak moc se to tedy vyplatí? Za kolik prodáte ve Švýcarsku dům, který stojí v Česku 4,5 milionu korun?

Tak za 15 milionů korun, ale musíte vzít v úvahu, že tam máme daleko vyšší náklady. V Česku mě třeba základová deska stojí půl milionu, ve Švýcarsku 2,5 milionu. Spoustu stavebních prací nám smí dělat pouze místní firmy, které na to mají licenci a je to přirozeně výrazně dražší, než kdybychom to samé dělali vlastními silami. I když se tedy zmíněná částka zdá velmi vysoká, zisk na zahraničních zakázkách není o tolik jiný než v tuzemsku.

Kolik vašich zaměstnanců je třeba na stavbu jednoho domu?

Základní partu tvoří šest chlapů, ti postaví za tři dny hrubou stavbu a pak dělají více méně i všechny další práce, třeba podlahy, obklady a tak dále. Jsou to lidé mnoha profesí, proto si jich tolik ceníme, a najít takové řemeslníky není snadné. Pak samozřejmě ještě přijedou instalatéři nebo třeba pokrývači.

Jak jste se poprali s rostoucími cenami energií?

Museli jsme to zvládnout sami, protože vláda velkým firmám v předloňském roce vůbec nepomohla. Kdyby společnosti věděly, že bude na energie cenový strop, tak by určitě nenakupovaly za tak vysoké ceny, a vláda by tím pádem v loňském roce ušetřila, neboť by nemusela masivně dotovat drahé energie. Abychom na energiích ušetřili, dělali jsme řadu opatření. Snížili jsme třeba teplotu ve výrobní hale z 21 na 14 stupňů, masivně jsme investovali do úspor energií. Vyměnili jsme staré rtuťové výbojky za LED světla, zateplili jsme nejslabší místa výrobní budovy a spustili jsme fotovoltaickou elektrárnu. Celkem jsme do podobných úsporných opatření za dva roky investovali více než 70 milionů korun. Kdybychom to neudělali, tak by nám v roce 2022 vzrostly náklady za energie z 12 na 60 milionů korun. Díky úsporám jsme uřídili růst ze zhruba 12 milionů na 35 milionů.

Rostly nejen ceny energií, ale v souvislosti s válkou na Ukrajině vylétly i ceny stavebních materiálů. Jak se vás to dotklo?

Nešlo jen o růst cen, ale obecně i o nedostatek materiálů. To druhé se nás naštěstí díky dlouhodobým smlouvám v podstatě nedotklo. Ceny ale rostly šíleně. Izolační materiál, který stál dříve 900 korun za kubík, se najednou prodával za 4200 korun. Pak se sice v novinách začaly objevovat články o tom, že ceny stavebních materiálů zase dramaticky klesají, jenže ten pokles byl třeba ze zmíněných 4200 korun na 3500 korun. Takže byly pořád takřka čtyřnásobně dražší než na začátku toho samého roku. Některé firmy v důsledku tohoto vývoje přestaly stavět, my jsme to neudělali a stavěli jsme dál. Kde to šlo, tak jsme se zákazníky udělali dohodu a zdražili jsme domy v průměru o sedm procent. Nutno podotknout, že ceny materiálů nám v průměru vylétly o 32,5 procenta.

Jaká je cena stavebních materiálů v současnosti?

Na jaře loňského roku jejich cena klesla, ale rozhodně jsme se nedostali na předválečné ceny a už ani nedostaneme.

Jak podle vás bude letos vypadat situace na nemovitostním trhu?

Bude to těžké, čekám, že počet zkolaudovaných domů meziročně opět poklesne. My naštěstí tak rychle jako trh neklesáme. Vypadá to, že dřevostavby budou díky své rychlosti, preciznosti zpracování a energetické efektivnosti vítězem této energetické a inflační krize.

Zdražili jsme domy v průměru o sedm procent. Ceny materiálů ovšem vylétly v průměru o 32,5 procenta.

Dá se předpokládat, že mnohé firmy se mohou dostat do potíží, zvažujete například nějaké akvizice?

Zvažujeme, a dokonce jsme s některými firmami aktuálně v jednání. Ale nespěcháme na to, myslíme si, že ty firmy budou v letošním roce ještě levnější.