Konec zlevňování bytů. Předchozí snížení cen si Češi zaplatí

Uspokojivý recept, jak výrazněji zlevnit drahé byty v Česku, neexistuje. Drobnou cenovou korekci, ve kterou vyústilo letošní zpomalení trhu, Češi draze zaplatí. Nejméně v příštích dvou letech bude bytů v nabídkách developerů nedostatek. Letos se totiž nezačaly stavět a získané zpoždění výstavba jen tak nedožene. „Jaro pro developery bylo asi nejhorší období za poslední desetiletí,“ říká ředitel v oddělení zaměřeném na stavebnictví a nemovitosti společnosti Deloitte Petr Hána. Přesto se prognózami zhusta vyhlížené zlevnění bytů o desítky procent nekoná. Nemovitostní trh sice prochází mírnou korekcí, v nejžádanějších lokalitách z ní ale investoři příliš těžit nemohou. Na jaře Deloitte Develop Index, který sleduje nabídkové ceny bytů v novostavbách, ukázal zlevnění o 0,4 procenta. V květnu a v červnu klesly o procentní bod. A skutečně realizované ceny bytů na trhu už po poklesu z druhé poloviny loňského roku začaly letos opět růst. Začátek léta přinesl další signály svědčící o tom, že se v nadcházejících měsících už bude prodejům nemovitostí dařit lépe. V květnu a červnu přibylo nově uzavřených hypoték a ani mírný červencový pokles nijak nevybočuje z běžných trendů minulých let. V letních měsících totiž obvykle lidé řeší dovolené a k nakupování bydlení se vrací až na podzim.

„I v dalších měsících půjdou počty a objemy poskytnutých hypoték pomalým tempem nahoru, protože všichni si zvykáme na novou úroveň sazeb. Kdyby to tak zůstalo, tak za tři roky nám ani nepřijde, že by sazba kolem šesti procent byla něco zvláštního,“ očekává místopředseda představenstva Gepard Finance David Eim.

Přibývá také lidí, kteří si byty platí ze svého. „V roce 2021 se prodalo bytů a domů zhruba za 650 mi­liard korun, přičemž čisté nové úvěry činily zhruba 400 miliard korun. V letošním roce se pravděpodobně uskuteční prodeje za 450 miliard, přičemž čisté nové úvěry budou činit 100 miliard,“ vysvětluje realitní znalec Re/Max G8 Reality Iztok Toplak. Rozpouštění úspor tak dodává trhu s byty nový růstový impulz.

Návrat na stavbu

Developeři se myšlenky na oživení chytli a po jarním útlumu výstavby začali oznamovat plány na zahájení nových projektů. Asi nejrazantněji se do toho dal největší pražský developer Central Group. Jeho šéf Dušan Kunovský na konci června oznámil záměr zahájit stavbu 1600 nových bytů. Central Group by tak de facto zdvojnásobila svou aktuálně probíhající výstavbu.

V letošním prvním pololetí se začalo stavět o čtyři a půl tisíce bytů méně než loni.
Takový deficit bude nemovitostní trh umazávat roky.

Stavbu chce developer rozjet hned v šesti lokalitách. Celkem 360 nových bytů plánuje zahájit v areálu bývalé Tesly Hloubětín, 370 jednotek nabídne ve druhé etapě projektu Parková čtvrť u nákladového nádraží Žižkov a 610 bytů chce postavit v projektu Harfa Living ve Vysočanech. „Dalšími lokalitami připravovanými do výstavby jsou pak Chodovec, Dolní Počernice a Háje, dohromady s 270 novými byty,“ dodává analytik Central Group Ondřej Šťastný.

Část bytů by se mohla dostat do prodeje už na podzim. Developer navíc slibuje ještě další navýšení výstavby. Chce totiž využít toho, že po útlumu z posledních měsíců nemá řada stavebních firem dostatek zakázek na příští rok, a tak by mohly nabídnout příznivější ceny, než bylo dosud zvykem. „Do budoucna bychom chtěli prodávat kolem dvou tisíc bytů ročně a to předpokládá i vyšší objem výstavby,“ uvádí Šťastný.

Související

Realitní trh

Extrémy trhu neprospívají. Modlím se za pomalý pokles hypotečních sazeb

9 minut čtení

Přestože úroky z hypoték v průměru stále zůstávají nad šesti procenty ročně, hypoteční trh se začíná znovu rozhýbávat. V květnu i v červnu...

Podobně nakročeno mají i mimopražští developeři. „K oživení trhu přispějeme naším zatím největším rezidenčním projektem – Čtvrtí Pod Hády, kde v několika etapách vznikne tisícovka bytů. Stavební práce a start prodeje první etapy začnou už příští měsíc,“ říká výkonný ředitel brněnského developera Trikaya Dalibor Lamka.

Vše tak momentálně nasvědčuje tomu, že krize začíná z developerského trhu odcházet dřív, než se stihla naplno projevit větším snížením cen.

Průměrná prodejní cena nových bytů v Praze

Zvětšit přes celé okno

Staré byty zlevnily víc než nové

Výraznější zlevnění než novostavby zaznamenal trh se staršími byty. Skutečně realizované prodejní ceny bytů v panelácích v Praze klesly o čtyři procenta v porovnání s rokem 2021, a v Brně dokonce o 12 procent.

„Pokles cen u staršího bytového fondu je obecně výraznější, protože je častěji financován úvěrem než novostavby. Kupující mají obvykle nižší příjmy než u novostaveb a mají menší rezervy,“ vysvětluje Toplak. Ovšem i na second­handovém trhu se experti zdráhají mluvit o krizi. „Počet prodaných bytů je podobný jako v období 2016 až 2020, ale stále za mnohem vyšší průměrné ceny. Nejedná se tedy o krizi, ale pouze o stabilizaci,“ míní Toplak.

Ani zmíněné zlevnění se navíc nijak zásadně nepromítlo do zlepšení dostupnosti bydlení v Česku. Na pořízení vlastního bytu o rozloze 70 metrů čtverečních potřebují Češi v průměru 13,3 hrubých ročních platů. To Česko řadí mezi nejdražší země Evropské unie a oproti loňsku se na tom nic nezměnilo. Praha je pak podle Property Indexu společnosti Deloitte po Amsterdamu a Bratislavě třetí evrop­skou metropolí s nejobtížněji dosažitelným bydlením.

Zpomalení vyhrotilo nedostatek bytů

I mírné snížení cen bytů z posledních měsíců ovšem poznamená realitní trh na několik let. Developeři na zamrznutí poptávky totiž zareagovali razantním omezením výstavby. V letošním prvním pololetí se tak začalo stavět zhruba o 4500 bytů méně než ve stejném období loni. „Krátkodobě vypadly nástroje, které umožňují pořízení bytu. Tento výpadek částečně kompenzujeme spoluprací s fondy a modelem družstevního bydlení. Některé projekty odsouváme a snažíme se je mít připraveny na dobu, kdy je bude možné prodat,“ připouští generální ředitel developerské společnosti Finep Tomáš Pardubický.

Zmíněné odkládání projektů se nevyhnulo ani menším developerům. „Docházelo k němu ve všech regionech. Situace se teď začíná lepšit, ale toto téměř dvouleté okno stavebního ticha bezesporu v budoucnu bude mít vliv na nabídku bytů,“ potvrzuje Dalibor Lamka.

Nepostavené byty budou v příštích letech na trhu chybět. Experti na nemovitostní trh proto odhadují, že se bude opakovat scénář známý z minulé krize let 2008/2009. Tehdy také trh reagoval zlevněním. S nástupem ekonomického oživení se ale ceny rychle „utrhly“ a akcelerovaly až do současných výší. „Pokud klesnou úrokové sazby a oživí se poptávka po bytech, může dojít k situaci, že se sníží již tak nízká nabídka bytů, což může mít za následek další akceleraci cen,“ upozorňuje Josef Kupec, specialista na stavebnictví a reality z poradenské společnosti KPMG.

Nejvíce bude nahromaděný deficit cítit v Praze. Tam totiž ani před zpomalením z první poloviny letošního roku výstavba nedosahovala toho, co by bylo zapotřebí k uspokojení poptávky. „Populace Prahy se rozroste zhruba o 10 až 15 tisíc obyvatel ročně. Ve světle naakumulovaného deficitu výstavby jsme toho názoru, že v současné situaci by bylo potřeba osm až deset tisíc bytů ročně,“ vypočítává Kupec. Tak vysoké úrovně výstavby se ale hlavnímu městu podařilo dosáhnout zatím jen jednou, a to v roce 2021, kdy developeři zahájili výstavbu téměř 9500 bytů. Pak jejich počet začal opět klesat. Loni se jich začalo v metropoli stavět jen zhruba 6500 a letos to bude nejspíš ještě méně.

„Letos v období leden až červen bylo zatím povoleno pouze 1917 bytů v bytových domech. Meziročně jde o pokles o 17 procent a tímto tempem by se za celý rok povolilo jen cca 3800 bytů,“ vypočítává zakladatel developera Trigema Marcel Soural.

Příští rok tak bude minimum bytů, které se dostanou do nabídky. A dohnat takto nasbíraný deficit se zřejmě jen tak nepodaří. Cesta od povolení výstavby k prodeji hotového bytu je totiž kvůli složitým administrativním procesům i technologickým lhůtám dlouhá a prakticky ji nelze urychlit. I v optimistické variantě, kdy není zapotřebí měnit územní plán obce, se běžná doba mezi vypracováním interního byznysplánu k projektu a kolaudací pohybuje kolem pěti až šesti let.

I hotové byty budou developeři navíc raději držet, než se pod tlakem poptávky ceny vrátí na úroveň, jakou by si představovali. „Pokud je developer stabilní, tak se mu vyplatí držet dům i dva roky než ho prodat pod cenou,“ upozorňuje ředitel developmentu společnosti Getberg Kamil Dunaj. Omezená nabídka pak už sama o sobě zajistí růst cen. Podle odhadů by se mohlo jednat o 10 až 15 procent ročně.

Bydlení bude dál špatně dostupné – státu navzdory

Na zvýšení dostupnosti bydlení to nevypadá ani přesto, že se ministerstvo pro místní rozvoj chystá na podzim představit novou koncepci podpory dostupného bydlení. A projekty majícími za cíl usnadnit lidem hledání nové adresy se v poslední době začínají zabývat i takové giganty, jako je Česká spořitelna.

Podle Petra Hány ze společnosti Deloitte mohou projekty dostupného bydlení pomoci přilákat lidi do menších měst, kde se zatím tolik nestavělo. V celorepublikovém měřítku ale žádné výrazné zlepšení čekat nelze. „Trh je nastavený na určitou úroveň kapacity pozemní výstavby. Pokud přijde hodně projektů dostupného bydlení najednou, ubere to kapacity klasickým developerům,“ varuje Hána. I to podle něj může růst cen nemovitostí ještě zrychlit.

Obdobně by mohlo část nemovitostí ke koupi z trhu odsát také nájemní bydlení. Fondy, které mají zájem vytvořit velká portfolia nájemních bytů, se v Česku začaly objevovat před čtyřmi lety. V době realitního boomu na jejich poptávku ovšem slyšela jen hrstka developerů. Upravovat na nájemní bydlení byty původně určené k prodeji do osobního vlastnictví se totiž developerům příliš nevyplatí. Fondy navíc za odkup celého bytového domu nabízí zhruba o 15 procent nižší cenu, než kolik může developer vytěžit z prodeje jednotlivcům.

Teprve zpomalení trhu naučilo developery využívat specifika nájemního bydlení ke zvyšování efektivity výstavby. „U nájemních projektů není potřeba stavět dvě podzemní patra na parkování, ale stačí jedno, stačí jednoduchá fasáda a není tam potřeba tolik technologií typu rekuperace,“ popisuje Hána. To pomáhá developerům sladit cenu s požadavky fondů. A s odeznívající inflací a ekonomickou nejistotou roste i chuť fondů byty nakupovat.

Část bytů pro nájemní bydlení si plánují ponechat i sami developeři. „Za nás je nájemní bydlení něco, v čem vidíme velký potenciál. Do roku 2030 máme v plánu vybudovat vlastní bytový fond čítající tisíc bytů,“ uvádí Soural z Trigemy.

Pryč z metropolí

V souvislosti s přetrvávající nedostupností bytů v Praze se developeři začínají stále více zaměřovat i na širší okolí metropole. Například Finep už staví v Kralupech nad Vltavou. A populárními se začínají stávat i další města ve Středočeském kraji. Nejvíc v kurzu se nyní zdá být Kladno, které se má v následujících letech propojit s Prahou rychlodráhou. Podobný trend je patrný také v okolí Brna, například v Blansku nebo v Modřicích. Díky levnějším pozemkům a snazším povolovacím procesům totiž mohou developeři v regionech nabídnout příznivější ceny. „V Praze máte územní rozvoj, magistrát, městskou část a musíte s tím samým záměrem udělat tři čtyři kolečka a v každém ho někomu představit. Kdežto když přijdete na menší obec, starosta svolá mimořádnou schůzi zastupitelstva a stavební záměr projednáte na jedno kolo,“ popisuje Dunaj.

Na návrat k přepálenému trhu z roku 2021, kdy developeři bez námahy rozprodali prakticky všechno, co uvedli na trh, a banky poskytly hypotéky téměř za 370 miliard korun, tedy o 70 procent více než o rok dříve, to zatím ale nevypadá. „Pozitivní změnu nálady začínáme pociťovat již nyní, ovšem vzhledem k tomu, jak velmi pozvolna budou klesat úrokové sazby, si nemyslím, že bychom v nejbližších dvou třech letech byli svědky nějaké nákupní horečky,“ říká Lamka. Situace na trhu se bude spíše pozvolna vracet k normálu, na který jsme byli zvyklí před rokem 2020. I ten ovšem byl spojený se setrvalým zdražováním bydlení.