Nových bytů výrazně přibylo, pořád to ale nestačí

Počet nově rozestavěných bytů začal v posledních měsících velmi prudce růst a český bytový fond se konečně přestal zmenšovat. Podle developerů se tak začala projevovat novela stavebního zákona z roku 2018, která umožnila sloučení územního a stavebního řízení a tím zkrátila zdlouhavé povolování staveb téměř o dva roky. Ačkoliv je to pro trh s bydlením dobrou zprávou, zásadní vliv na ceny bytů to zatím mít nebude. V Česku stále panuje tak velký převis poptávky, že developeři rychle prodají vše, co dají do nabídky. Podobná situace panuje i na trhu se staršími byty. Naprosto nedostatkovým zbožím se pak v posledních dvou letech staly i rekreační chalupy.

Jak ukazují data statistického úřadu, za posledních 12 měsíců se v Česku začalo stavět kolem 42 tisíc bytů. To je v posledních letech nevídaná úroveň. „Takový počet jsme viděli naposledy v roce 2009, kdy ještě dozníval stavební boom z doby před pádem Lehman Brothers,“ upozorňuje ekonom České spořitelny Michal Skořepa. V nejhubenějších letech kolem roku 2014 byla výstavba téměř poloviční.

Jenže zvlášť ve velkých městech, jako jsou Praha nebo Brno, je navzdory letošnímu výsledku bytů dlouhodobý nedostatek. V posledním desetiletí se jich totiž stavělo výrazně méně, než kolik by odpovídalo demografickému vývoji. Například Praha by tak ročně potřebovala postavit nejméně deset tisíc bytů. Na trh se jich ale dostávala jen zhruba polovina. V důsledku toho ceny bytů setrvale rostly.

Nedostatek pak ještě vyostřila koronavirová pandemie. Lidé v době nejistoty a levných úvěrů cítili potřebu investovat své ušetřené peníze a mnozí jako vhodný cíl zvolili byty. To mělo za následek vyprodání trhu a vyostření zdražování. Jak ukazují údaje developerského tria Trigema, Skanska Reality a Central Group, za posledních 12 měsíců tak v Praze ceny nových bytů vyskočily o 15 procent a v Brně podražily téměř o třetinu.

ČNB trh chladí, otočit trend ale nedokáže

V příštím roce by mohl být růst cen pomalejší. Zvyšování úrokových sazeb z hypoték nad čtyři procenta ročně a zpřísnění požadavků na žadatele omezí dostupnost úvěrů na bydlení. Ruku v ruce s tím by se měla snižovat i poptávka po nemovitostech.

Realizované prodejní ceny bytů (v Kč za m²)

Zvětšit přes celé okno

Klesat však bude z historicky rekordních hodnot. Za celý letošní rok objem sjednaných hypoték překročí hranici 400 miliard korun. V loňském roce, který už přitom byl zasažen strmě rostoucí poptávkou po úvěrech, objem činil „jen“ 254 miliard korun, což překonalo do té doby platný rekord z roku 2016.

Prodejní ceny bytů v Praze za poslední rok vzrostly o 15 procent. V Brně téměř o třetinu.

„Očekávám, že objemy hypoték se budou postupně vracet k předcovidovým úrovním, což ovšem nebude žádná tragédie,“ říká místopředseda představenstva Gepard Finance David Eim.

Nelze ovšem čekat, že by ceny bytů zvlášť na nejlukrativnějším pražském či brněnském trhu klesly z úrovní vysoko nad 100 tisíci korunami. „Očekáváme, že cenový růst v příštím roce výrazně zpomalí. V některých regionech může postupně dojít až k cenové stagnaci. Není zatím však důvod pro celkovou změnu trendu, tedy pokles cen,“ říká makléřka realitní kanceláře Re/Max G8 reality Tereza Vrzáková.

Naposledy ceny bytů celorepublikově klesaly před více než deseti lety v době finanční krize. Jakmile se ale ekonomika uzdravila z recese, otočil se i trend na trhu s bydlením a byty začaly opět podražovat. V současné pandemické krizi finanční podpora, kterou státy posílaly firmám a občanům, zastřela krizovou dobu. A v době, kdy se už ekonomika vrátila k růstu, pro zlevnění bytů není důvod.

Skokově navíc rostou ceny stavebních materiálů. Jen v říjnu meziročně podle údajů Českého statistického úřadu podražily téměř o 17 procent. A téměř identický výsledek zaznamenali statistici také v září.

Část nabídky odčerpají fondy

Na českém trhu se rovněž začíná prosazovat nový fenomén – tím je výstavba nových bytů určených k pronájmu. „Projekty na nájemní bydlení se na trhu začaly objevovat více až v letošním roce, a to díky příchodu velkých investorů ze zahraničí a změně strategií některých typicky nerezidenčních investorů,“ popisuje Petr Hána, manažer v oddělení realit společnosti Deloitte. Za poslední rok takto velcí investoři získali kolem 800 bytů. Jde zhruba o desetinu plánované výstavby.

Zajímavé investiční byty v Praze hledat nejde. Alternativou jsou Žatec, Kladno nebo Beroun.

Intenzita, s jakou fondy s developery jednají, přitom naznačuje, že pět dosud realizovaných obchodů je rozhodně neuspokojilo. V nákupech chtějí pokračovat. „Do konce roku 2022 míříme na dalších 500 až 700 bytů,“ říká Erik Janovský, investiční analytik společnosti Mint. Švédský Heimstaden, který už nakoupil dva soubory novostaveb v Praze a Plzni a zároveň na severní Moravě vlastní portfolio bytů po OKD, plánuje v následujících letech přikupovat kolem 500 novostaveb ročně.

V příštích letech tak bude na českém trhu pro domácnosti a drobné investory k mání ještě méně bytů, než se na začátku roku čekalo. I to zabrání jejich cenám v poklesu. „V dalších cca pěti až deseti letech očekáváme, že podíl nájemních projektů v rámci nové výstavby se může pohybovat mezi 30 a 50 procenty,“ uvádí mluvčí developerské společnosti Finep David Jirušek.

Rodiny do nájmu, investoři do okresů

Nájemní bydlení se tak nejspíš do budoucna stane trendem a pro řadu domácností jedinou volbou. „Pokud má domácnost s jedním či dvěma dětmi příjem kolem 60 tisíc korun, je to poměrně solidní. Ale upsat se s takovým příjmem a dalšími povinnostmi k závazku ve výši šesti milionů korun se splátkou ve výši prakticky poloviny příjmu, to v mých očích hraničí téměř s šílenstvím,“ upozorňuje Eim. Takové rodiny by podle něj měly uvažovat ještě konzervativněji, než kážou hypoteční limity České národní banky. To ale znamená, že na vlastní byt v Praze nebo v Brně prakticky nedosáhnou.

Také ten, kdo nechce byt na vlastní bydlení, ale na investici, by se měl vzdát myšlenky, že si ho koupí v největších českých městech. Ta už se totiž vzhledem ke stagnujícímu nájemnému, zato rostoucím pořizovacím cenám bytů nevyplatí. Zajímavější perspektivu mohou nabídnout regiony a okresní města. „Zvýšený investiční potenciál může přinést průmyslová zóna, například Žatec, dobrá dostupnost hlavního města – Kladno, Beroun – nebo turisticky atraktivní místo, které skýtají některá jihočeská města,“ radí Vrzáková.