Nad vývojem trhu s byty ani my radostí neskáčeme, říká developer Kunovský

Nemovitostní trh je rozžhavený, rychle se prodá prakticky všechno, co se objeví v nabídce. Cena nových bytů se za posledních pět let zdvojnásobila. Přesto loni zisk největšího developera na českém trhu Central Group klesl na 905 milionů korun, což je zhruba o 60 milionů méně než v roce 2019. „Proti růstu cen bytů a růstu prodejů jde obrovský nárůst cen vstupů. Pozemky se dostávají na úroveň, která ekonomicky nevychází,“ upozorňuje majitel společnosti Dušan Kunovský. Náklady zvyšují i nové urbanistické trendy. Přesto Central Group roste a on věří, že se český trh s byty brzy uzdraví, hysterie zmizí a nabídka s poptávkou se vyrovnají.

Vývoj trhu s bydlením překvapuje. Loni na jaře to vypadalo, že poptávka po nových bytech i jejich ceny klesnou. Nestalo se. Místo toho jsme svědky rekordních prodejů. Výstavba se z okrajů města posouvá více do centra. Jak se v takovém turbulentním prostředí plánují nové projekty?

Pro mě je současný vývoj nečekaný a nepředvídatelný. Po 27 letech na trhu jsem myslel, že jsem schopný se dobře orientovat. V souvislosti s nástupem koronaviru jsem očekával zásadní zpomalení našeho trhu. Zároveň jsem to vnímal tak, že by případný pokles mohl být kompenzován tím, že by pod vlivem recese zlevnily vstupy, to znamená pozemky a materiály. Avšak reakce vlád, peníze, které lijí do ekonomiky, jsou tak obrovské, že zkrátka ekonomice umožňují fungovat dál. Zároveň se projevuje nervozita v tom, že letí nahoru inflace a lidé mají o své peníze obavy. Výsledkem je, že nám sice kvůli omezením v cestování opadla velká většina zákazníků z řad cizinců, ale zase ohromným způsobem přibylo plateb z vlastních zdrojů. V populaci jsou ohromné úspory. V kumulaci s nízkými výnosy z vkladů v bankách a s růstem cen nemovitostí je snaha o bezpečnost peněz. A to ve formě jejich vložení do nějakého aktiva, které může stagnovat i kolísat, ale v dlouhodobém horizontu má vzestupnou tendenci. A to jsou právě nemovitosti. Od roku 2015 se ceny bytů v Praze více než zdvojnásobily. To je skutečně mimořádné období. Roste i počet bytů. Za loňský rok se prodalo nějakých 5800 bytů, za tři čtvrtletí letošního roku 6100 a uvažuje se, že do konce roku by to mohlo být kolem sedmi tisíc bytů. To je také poměrně nečekaný vývoj.

Dalo by se tedy říct, že i tato dramatická doba vašemu podnikání přeje?

Zdálo by se, že jako investor a developer nad tím budeme skákat radostí, ale my úplně neskáčeme. Není to zdravý vývoj, ale umělá, hysterická reakce trhu. Proti růstu cen bytů a růstu prodejů jde obrovský nárůst cen vstupů. Pozemky se dostávají na úroveň, která ekonomicky nevychází. Jsou tu ceny stavebních prací a materiálů letící o desítky procent nahoru, rozklad dodavatelského systému. Firmy nemají lidi, nejsou schopny garantovat ani finální termín dokončení, chtějí vázat ceny na nějaké indexy. Máme s klien­ty sjednanou pevnou cenu s pevným termínem dokončení, ale ještě nemáme dodavatele, který by nám ten termín garantoval, protože se bojí a nechává si rezervu. Je to  pro nás velmi nezvyklá situace.

Je to nejpřekvapivější, nejdivočejší období na trhu, které jste za dobu své kariéry v developmentu zažil?

Bezesporu ano. Je to úplně jiná situace, než byla ekonomická krize v letech 2008 a 2009. Tam se vývoj dal predikovat a díky tomu, že jsme na propad trhu byli připraveni, byla paradoxně minulá krize obdobím největších akvizic a růstu společnosti Central Group.

Prodeje rostou, ale máte teď dostatek bytů do nabídky? Loni někteří developeři několik měsíců vůbec neměli co prodávat.

V současnosti také rosteme. Dosud jsme prodávali kolem 800 bytů ročně, letos jich prodáme kolem 900. Teď se nám dařilo získávat stavební povolení, takže v příštím roce bychom to rádi směřovali k 1500 bytům a výhledově ke dvěma tisícům. To je úroveň, o níž si myslíme, že by odpovídala možnostem a potenciálu pražského trhu. Celkově by se na něm mělo stavět zhruba deset tisíc bytů, aby dokázal vstřebat nově příchozí a aby probíhala i obnova bytového fondu. Z toho mít 20procentní podíl je dobrý výsledek, kterého bychom chtěli dosáhnout.

V jakém horizontu je podle vás reálné postavit dva tisíce bytů ročně?

Naše firma je na to nastavená okamžitě – finančně i personálně. Jediná překážka jsou stavební povolení. V letošním roce jsme byli celkem úspěšní, získali jsme ho na více než dva tisíce bytů. V minulých letech to bylo ve stovkách. Dobře dopadla Tesla Hloubětín, to znamená střední segment, pak Nákladové nádraží Žižkov, tedy nadstandardní segment, máme prémiový projekt Kavčí Hory od architekta Pleskota. A k tomu ještě dalších pět menších lokalit. Do prodeje se nám to letos ještě nepodařilo promítnout, protože většina stavebních povolení přišla až na podzim. O to víc ale budeme moci prodávat v příštím roce.

Dodavatelské firmy nemají lidi. Nejsou schopny garantovat ani finální termín dokončení. Bojí se, nechávají si rezervu.

Co způsobilo, že se vám letos podařilo získat tolik povolení? Dosud přece jejich vydávání vázlo.

Projevil se pozitivní efekt novely stavebního zákona platné od ledna 2018, který umožnil takzvané společné povolení, tedy že územní rozhodnutí a stavební povolení se spojí do jednoho rozhodnutí. My jsme to riskli a dělali jsme to i pro velké městské čtvrti typu Parkové čtvrti na Žižkově nebo Tesla Hloubětín. Překvapili jsme, když jsme přinesli jedno společné povolení pro sedm set, osm set bytů. Byli jsme v tom průkopníky. Ono to má totiž svoje ale. Zatímco podklady pro územní rozhodnutí změníte relativně rychle a levně, předělat dokumentaci pro stavební povolení stojí často stovky tisíc korun a trvá několik měsíců. My jsme si ale řekli, že nám větší náklady a ta práce stojí za to, protože tímto spojením šetříme tři roky života. Teď se ukazuje, že se to vyplatilo, a i v dalších letech nám budou podobně dobíhat větší lokality.

Bude mít tolik bytů kdo postavit? Sám říkáte, že už nyní je s najímáním stavebních firem potíž.

Všechno je to běh na dlouhou trať, ale věříme, že ten nesmysl s rouškami skončí a postupně se svět bude normalizovat. Předchozí vláda se tomu bránila, zejména sociální demokracie, ale tahle země se musí otevřít pro pracovní sílu z východu. Zejména je třeba vytvořit podmínky pro zaměstnávání lidí z Ukrajiny, z Běloruska. Potřebujeme tady desítky tisíc zahraničních pracovníků, protože naší ekonomice poměrně zásadně chybí. Ale věřím, že se to postupně podaří nastavit.

Bez zahraničních pracovníků se tedy podle vás neobejdeme?

Ne, bez zahraničních pracovníků se development neobejde. Tam je velký podíl hrubé dělnické práce, a tak jak společnost bohatne, Češi už ji nechtějí dělat. Nebo ji dělají za takové peníze, které je pro nás nereálné platit.

Jak se vám v období všech těchto změn, o nichž se bavíme, plánují nové byty?

Pro nás je hlavní práce na projektu v době od akvizice pozemku do návrhů projektu, podání toho projektu na stavební úřad, jeho projednání a pak úpravy, které vyplývají z požadavků úřadů. Samozřejmě že by teď kvůli koronavirové krizi lidé v bytech více ocenili pokoj navíc jako pracovnu. Ale abychom si teď řekli, že projekty předěláme a upravíme, to prostě není možné právě proto, že stavební řízení je tak pomalé a těžkopádné. V řadě případů začínáme stavět projekt, který byl navržen před deseti, patnácti lety, někdy bohužel zastaralý jak provedením, tak architekturou. Kdybychom ho chtěli změnit nebo modernizovat, tak se opět dostáváme na začátek a máme před sebou znovu roky vyřizování stavebního povolení.

Dřív jsme viděli obchody a kavárny jako nutné zlo. Stále je to ztrátové, ale uvědomujeme si, že to k funkčním městům patří.

Přesto, bude se podoba nových projektů v budoucnu nějak významněji měnit oproti tomu, na co jsme dosud byli  zvyklí?

Určitě to dostane větší dynamiku v momentě, kdy budeme schopni stavět ve větším a v těch nemovitostech nám nebudou ležet peníze. Dosud to bylo tak, že jsme koupili za miliardu brownfield, a deset let jsme se modlili, jestli nám tam vůbec povolí výstavbu a jakou. Mezitím nám tam pražský magistrát napálil příspěvky na infrastrukturu, musíme zaplatit čtvrt miliardy. K tomu platíme daně a myslet si, že se to nepromítne do ceny, je chybné. Stát z každého bytu tady v Praze vybere více než milion na daních, ale strašně málo z toho se vrací do města. A města z toho důvodu nemají peníze na infrastrukturu, na školy. V řadě případů se proto nové výstavbě brání.

Dušan Kunovský

Narodil se v rodině stavařů, sám ale vystudoval práva na Univerzitě Karlově a v Cambrige. V roce 1994 založil developerskou firmu Central Group. Nejprve prodával stavební pozemky a rodinné domy za Prahou. Později přibyly i projekty výstavby bytových prostor a působení firmy se začalo stále více stahovat do hlavního města. Nyní je Central Group největší developerskou společností nejen v Praze, ale i v celém Česku.

Central Group letos získal rekordní množství povolení ke stavbě. Podle Kunovského za to může sloučení územního rozhodnutí a stavebního povolení, které umožnila novela stavebního zákona z roku 2018.

Foto: Lukáš Bíba

Proto jste přišli s vlastním návrhem úpravy systému DPH? V čem spočívá?

Příspěvky na infrastrukturu jsou nesystémová věc. Chápeme, proč s tím město Praha přišlo, a 2300 korun za metr čtvereční plochy bytu tam, kde se mění územní plán, budiž. Každý si může rozhodnout, jestli mu to za to stojí, nebo ne. Ale tam, kde je bytová výstavba zcela v souladu s platným územním plánem, kde máme právo stavět, se nám to nezdá úplně fér. Podpořili jsme to, ale vnímáme to jako dočasné řešení, než se podaří prosadit změnu v rozpočtovém určení daní. Nová vládní koalice má v programu snížení DPH na byty z 15 na 10 procent. My jsme proto navrhli princip 10 plus 5. Deset procent bychom v souladu s plány nové vlády odváděli na DPH a zbylých pět by se formou místního poplatku převádělo přímo městům a obcím, kde se nové byty staví. Veřejný rozpočet by tím nepřišel ani o korunu. Akorát by to nešlo přes stát, ale přímo tam, kde potřeba budovat infrastrukturu vzniká.

Mohli bychom se tak dočkat toho, že byty zlevní, nebo alespoň přestanou zdražovat?

V Praze je obrovský deficit bytů. Dlouhodobě by se mohl vyrovnávat, pokud by se stavělo přes deset tisíc bytů ročně. A zároveň, kdyby se stavělo ve větším, stavělo by se levněji. Režie se rozprostře mezi větší počet bytů, jsem schopen sjednat slevy na materiál, na stavební práce. Pokud budu stavět ne 900 bytů, ale 2000 bytů, jsem při tom rozdílu schopen se dostat minimálně o pět deset procent níž na nákladech. To mohu promítnout do cen.

Které trendy ve výstavbě posledních let jsou podle vás nejdůležitější?

Obecně do našich projektů integrovat ekologické a smart prvky. A také jsou to trendy, které souvisí s kultivací urbanismu. Jde zejména o akcent na veřejný prostor. Dřív jsme řešili jednotlivý pozemek, jak na něj dostat co nejvíc bytů a jak ho vytěžit. Teď využíváme řadu externích architektů – Pleskot, Jiřičná, Cígler – a zároveň se už nejedná o vytěžení jednotlivých pozemků pro stavbu, snažíme se vytvářet celé městské čtvrti. To znamená, že přemýšlíme nad tím, kde vytvořit parky a kde veřejný prostor. V přízemí pod byty vytváříme živé partery s obchody, předzahrádkami, přidáváme nějaké umělecké dílo, vodní plochu, dostatek zeleně. A důležitá je samozřejmě i dostupnost městské hromadné dopravy.

Protože je stavební řízení těžkopádné, stavíme projekty jak provedením, tak architekturou zastaralé. Ale měnit je, dostaneme se o dva tři roky zpět.

To je ve vaší práci zásadní změna. Najdete impulzy, které k ní vedly?

On je to takový logický vývoj. Stejně jak se kultivuje společnost, kultivuje se i naše firma. Jak se dostanete od výstavby jednotlivých domů k větším developmentům, v té chvíli k tomu máte jiné požadavky, větší odpovědnost. Dřív jsme viděli služby – obchody, kavárny – jako nutné zlo, protože o tyto prostory nebyl zájem. A stále je to pro nás ztrátová věc. Neřešit to a postavit od přízemí hned byty je pro nás efektivnější. Ale zároveň to ve větších zónách, na hlavních komunikačních tepnách k funkčnímu městu patří. Takže byť je to ztrátová věc a prodáme tyto prostory pod náklady, za něž je postavíme, už nás nikdo nemusí nutit, abychom to dělali, protože to vnímáme jako správnou a logickou věc pro rozvoj města.

Překvapuje mě, že tato změna přichází v době, kdy se prodá prakticky všechno, co se dá do nabídky.

Velkou kultivační roli v tom sehrál Institut plánování a rozvoje hlavního města Prahy, který se hodně inspiruje zahraničními zkušenostmi, a také současný radní pro územní rozvoj Petr Hlaváček, který bezesporu tlačí pozitivní rozvoj města dopředu s akcentem na brownfieldy.

Mezi českými podnikateli začala v důsledku tlaku na udržitelné podnikání i koronavirové krize více rezonovat společenská odpovědnost. Jde tuto změnu v přístupu k výstavbě chápat jako něco, čím se i vy snažíte společnosti něco vracet?

To jsou vize redefinice hospodářství. Jsem rád, že se věci otvírají. Je dobré, že míra nenávisti, která byla před volbami živena Hustou dvojkou, teď mizí. To byl ukázkový příklad marxistického směru, kdy to vypadá, že tady sedíme na ropných vrtech nebo že stačí jenom kopnout do země a peníze vyrostou. Ono tomu tak není. Peníze se musí v ekonomice vydělat, vytvořit a z toho se potom platí veřejné stavby. Jsem rád za celý ten posun vnímání, že kdo se v ekonomice angažuje, nejsou jenom lumpové, že my jako podnikatelé tvoříme hodnoty a z těch pak platíme daně, z nichž může stát fungovat. Jsem pravicový liberál a jsem spokojený, jak dopadly volby, ale hlavně jsem rád za propad těch marxistických, levicových nebo populistických vlád. Zdá se, jako by společnost dozrávala. Developerům se nemusí tleskat, ale tvoří tady nějaké hodnoty, urbanismus se posouvá. A proto jsem rád, že se ten antagonismus otupuje a snad k tomu tato diskuse o společenské odpovědnosti nějakým způsobem přispívá.