Stavební právo znovu na začátku. Tentokrát s bydlením v hlavní roli

S novou vládou v Česku tradičně přichází i další pokus přepsat stavební právo. Aktuální poslanecká novela není výjimkou. V mnoha ohledech se vrací k původní ambici zákona z roku 2021, která se mezitím rozplynula ve změnách z let 2022 a 2023. Cíl ale zůstává stejný: zrychlit povolování staveb.

Hlavním motivem pro zrychlování povolování staveb, který je přitom dnes naléhavější než kdy dřív, je (ne)dostupnost bydlení. V politické i byznysové debatě už naplno rezonuje jednoduchá rovnice: bytů je málo a jsou drahé, protože se staví pomalu. Zdlouhavé povolovací procesy prodražují financování, oddalují výstavbu a tyto vícenáklady se nakonec nevyhnutelně promítají do koncových cen nemovitostí.

Jednou z konkrétních odpovědí aktuální novely je proto snaha vyčlenit velké bytové projekty z běžné stavební agendy. Nově mají být rozsáhlejší bytové komplexy – tedy stavby pro hromadné bydlení s převažující funkcí bydlení s celkovou podlahovou plochou od 10 tisíc metrů čtverečních (tedy projekty s cirka více než 100 byty) – zařazeny mezi takzvané vyhrazené stavby. Prakticky to znamená, že o nich už nebudou rozhodovat lokální stavební úřady, ale specializovaný orgán – Úřad rozvoje území – navazující zejména na dnešní Dopravní a energetický stavební úřad (DESÚ).

Sázka na osvědčený superúřad

Právě dosavadní praxe a zkušenosti s fungováním DESÚ ukazují, že by tato změna mohla reálně fungovat. Zkušenosti s tímto „superúřadem“ jsou totiž za dva roky jeho fungování dle odborníků pozitivní. U složitých infrastrukturních staveb se ukazuje, že koncentrace odbornosti na jedno místo a odříznutí rozhodování od lokálních tlaků vede k rychlejšímu a předvídatelnějšímu výsledku.

Základní otázkou tak zůstává pouze jeho budoucí kapacita. Už dnes zevnitř systému zaznívá, že objem práce je enormní. A právě na tento úřad mají do budoucna dopadnout nejen zmíněné velké bytové projekty, ale i další strategické investice státu – od nových úseků dálnic a železniční vysokorychlostní tratě plánované jako PPP projekty až po dostavbu Dukovan.

Konec procesního ping-pongu

Dalším bodem, který novela řeší, je odpor okolí. V praxi často nejsou největší brzdou samotné úřady, ale takzvaný NIMBY (not in my back yard) efekt. Nekonečné námitky a odvolání sousedů či spolků dokážou aktuálně řízení natahovat o celé roky. Novela proto prostor pro zdržovací taktiky citelně zužuje. U vyhrazených staveb omezuje vůbec možnost podání rozkladu, zakazuje dodatečné doplňování argumentů do blanketních odvolání a snaží se definitivně utnout letitý „procesní ping-pong“, kdy se projekty opakovaně vracejí napříč instancemi na úplný začátek. Navíc se zpřísňují i podmínky pro podávání a argumentování správních žalob. Výsledkem sice bude pravděpodobně dřívější přesun sporů k soudům, tam se ale u velkých projektů stejně rozhoduje už dnes.

Aby však veškeré tyto procesní změny vůbec měly šanci se efektivně projevit v praxi, chybí vyřešit ještě jeden, naprosto zásadní problém – zkolabovaný pokus o digitalizaci stavebního řízení. Separátní novela aktuálně prodlužuje takzvaný „bypass digitalizace“. Nástup digitálního prostředí se tak opět spíše odsouvá do dálné budoucnosti.

Celkově tak novela působí jako poměrně koncepční pokus problém s rychlostí povolovacího procesu konečně „rozseknout“. Ale vzhledem ke značnému množství pozměňovacích návrhů není v tuto chvíli jisté, jakou finální podobu novela bude mít, už teď ale víme, že český stavební zákon se tak znovu ocitá na začátku cesty. Pokud to tentokrát vyjde, může přinést kýžené zrychlení – a to jak při budování dálnic, tak u tolik potřebné výstavby bytů.

Z mého pohledu představuje sněmovní tisk 67 jeden z promyšlenějších pokusů posledních let o skutečné zrychlení povolovacích procesů. Pozitivně vnímám zejména snahu soustředit rozhodování o významných projektech do specializovaného úřadu a omezit procesní mechanismy, které dnes často vedou k mnohaletým průtahům. Z diskusí s developery i dalšími účastníky trhu je patrné, že řada navrhovaných opatření je vnímána jako krok správným směrem. Klíčové však bude, jak se podaří novelu uvést do praxe.