Pokud náklady na bydlení převýší 40 procent disponibilního příjmu domácnosti, jde podle metodiky OECD, kterou se řídí všechny vyspělé země i jejich banky, o nadměrné břemeno. V Česku je to běžná realita a zejména v posledních letech se dostupnost bydlení rapidně zhoršila. Zatímco ještě v roce 2020 spolkla splátka hypotéky na 60metrový byt v Praze jen něco málo přes třetinu měsíčního příjmu, na konci loňského roku to bylo už více než 55 procent. Podobná situace je i v dalších velkých městech, jak vyplývá z dat poradenské společnosti Deloitte. Stát i některé firmy chtějí tento špatný stav změnit.

„Nárůst cen nemovitostí vůči příjmům domácností byl od roku 2015 jeden z nejvyšších na světě. Nyní máme ceny bytů v Praze stejné jako v západních metropolích, ale příjmy násobně nižší,“ upozornil na konferenci Real Estate Forum pořádané týdeníkem Ekonom hlavní ekonom České bankovní asociace Jakub Seidler.

Zlepšení zatím není v dohledu. Ceny bytů na trhu sice oproti loňsku mírně klesly, avšak ne dost na to, aby smazaly rekordní zdražení z minulých let, nebo aspoň jeho podstatnou část. „Nijak výrazně nerostou mzdy. Zásadně ten poměr nezmění ani mírné snížení úrokových sazeb České národní banky, protože banky již mají očekávané snížení v současných cenách zahrnuto. Naopak, pokud by k němu nedošlo, mohli bychom čekat zdražení hypoték,“ vysvětlil Miroslav Linhart, vedoucí partner v oddělení finančního poradenství a real estate společnosti Deloitte.

Paralyzované obce

„To, co se stalo v Praze, je naprosté selhání politiků posledních třiceti let,“ pojmenoval Seidler jednu z příčin zdražování bytů o desítky procent ročně.

Související

Na tom, že se vlastní byt v očích střední třídy postupně mění v nedosažitelný sen, se podílí řada faktorů. Vedle zdlouhavého a komplikovaného povolování staveb a dlouhodobé neschopnosti politiků upravit stavební zákon k cenovým skokům přispěla i paralýza municipalit. Po léta nedokázaly plánovat a stavět cenově dostupné byty pro lidi profesí, které u nich chybí. Například to jsou zdravotní sestry, učitelé nebo lékaři. Nemluvě o lidech v obtížné sociální situaci.

Růst cen nemovitostí od roku 2015 v Česku je jedním z největších na světě. Podle ekonoma šlo o selhání zdejších vlád.

Nyní by už zhruba 70 procent obcí nové byty stavět chtělo, často ale nevědí, za co anebo jak se do tohoto plánu rychle a efektivně pustit. Aktivita obcí je přitom nutným základem pro výstavbu dostupných bytů. „Obec musí být v centru dění a my můžeme pomoci. Není to tak, že bychom říkali: tady se může stavět,“ popsal finanční ředitel Dostupného bydlení České spořitelny Pavel Kelner. Banka chce po vzoru své rakouské matky do roku 2030 vystavět zhruba tři tisíce dostupných bytů.

Pomoci chce také stát. Ministerstvo pro místní rozvoj ve spolupráci s resorty financí a průmyslu a obchodu má do konce roku představit rámcový plán, jak zajistit byty za rozumné peníze alespoň lidem s nejnižšími příjmy, jichž je zhruba 1,3 milionu.

Vývoj podílu výdajů na bydlení na příjmu domácností

Zvětšit přes celé okno

Podle zatím dostupných informací stát plánuje na výstavbu dostupného bydlení vynaložit v příštích letech nejméně miliardu korun ročně. Vyjednává o podpoře Evropské investiční banky a mohl by poskytnout některé nepotřebné pozemky. Pilotní projekt má být spuštěn ještě letos. „Přemýšlíme také o tom, jak bychom ve stavebních předpisech zvýhodnili a zlevnili výstavbu dostupného bydlení,“ uvedl Vít Lesák, vedoucí oddělení koncepce dostupného bydlení ministerstva pro místní rozvoj.

Pomalá podpora nájemního bydlení

Dřív než v příštím roce by měly vstoupit v platnost rovněž další legislativní novinky, a to na podporu rozvoje trhu s nájemními byty. Ministerstva pro místní rozvoj a spravedlnosti je představila v minulém týdnu. Takto se bydlení stává dostupnějším než při pořízení vlastního bytu. Nájem i v největších městech jako Praha či Brno nebo v určitých lokalitách spolkne jen zhruba 30 procent příjmů domácností oproti oněm 55 procentům u nemovitostí na hypotéku.

Problém ale je, že v českých podmínkách jde v mnoha případech o velmi nejistou záležitost. Bydlení vlastněné fondy a institucemi, které mají zájem byty dlouhodobě pronajímat, je v Česku teprve v zárodku. A soukromí vlastníci, kteří pronajímají desetitisíce bytů, mají ve zvyku uzavírat jen roční smlouvy. Bojí se totiž, že kvůli složitým předpisům nedokážou z bytu pružně vystěhovat případné problémové nájemníky. Výsledek je, že v nájmu bydlí jen zhruba pětina Čechů. Zbytek spoléhá na vlastní bydlení.

„Aby se mohly v Česku rozšířit delší nájemní smlouvy, majitelé potřebují mít jistotu, že nájemníka, který neplatí, zvládnou legálně vystěhovat ne v řádu roku a půl, ale v řádu jednotek měsíců nebo pár týdnů,“ vysvětlil Lesák.

Jenže příslušná novela okamžitě po zveřejnění sklidila kritiku. Majitelům bytů sice zakazuje řetězit krátkodobé smlouvy (při druhém prodloužení už budou muset s nájemníkem uzavřít další minimálně na tři roky), už méně efektivně ale řeší právě vystěhování neplatičů. Návrh zavádí takzvaný rozkaz k vyklizení bytu, podle nějž musí nájemce do 15 dnů od doručení byt vyklidit a zaplatit náklady řízení nebo podat v téže lhůtě odpor. Problém je ale v tom, že o uvalení návrhu budou rozhodovat soudy a jejich lhůty v nájemních sporech bývají kvůli přetíženosti dlouhé.

A to není jediný problém. „Domníváme se, že v praxi by nemusel mít takový nástroj kýžený efekt vzhledem k podmínce doručení rozkazu k vyklizení do vlastních rukou žalovaného,“ upozornila místopředsedkyně Sdružení nájemníků ČR Lenka Veselá, že problémový nájemník se může převzetí dlouho úspěšně vyhýbat.

Brzda pro soukromé investory

Další legislativní bariéry brání vstupu soukromých investorů na trh. Přitom je spousta takových, kteří by mohli svými penězi rozhýbat výstavbu, zejména nájemních bytů. Například domácí penzijní fondy mohou do bytů investovat jen velmi malou část peněz svých klientů, ačkoliv v západní Evropě je takové jejich angažmá běžné.

Problematická je také dlouhá návratnost nájemního bydlení. U projektů s přívlastkem „dostupný“ se podle údaje České spořitelny aktuálně pohybuje kolem 30 let. Když už se tedy nějaké vhodné instituce rozhodnou stavět nájemní byty, častěji jdou do těch nadstandardních, takzvaných manažerských. Za ně mohou účtovat výrazně vyšší nájemné, než je aktuální tržní průměr.

Stavebníci neskrývají, že by se ve větší míře pustili do výstavby dostupných nájemních bytů výměnou za úlevy na DPH, například formou slevy na dani z přidané hodnoty. To ale ministerstvo financí odmítá a problematická by taková daňová výjimka byla i podle mínění odborníků na nemovitostní trh. „Vidím problém zejména v definici dostupnosti a toho, kdo má a kdo nemá nárok být dostupným nájemníkem,“ vysvětlil Linhart. Kolem dostupného bydlení by tak do budoucna mohlo být více hořkosti z nespravedlnosti, než kolik ji aktuálně vyvolává stav trhu s vlastními byty.

Související
Zobrazit