Hypoteční sazby jsou v Česku nejvyšší za poslední dekádu a pod vlivem tohoto stavu nemovitostní trh zamrzl. Ale čekat po předpokládaném snížení úrokových sazeb ze strany ČNB, že hypotéky nějak výrazně zlevní, se nedá. Banky už tohle snížení do hypoték započítaly, a hypoteční sazby se navíc odvíjejí od dlouhodobější ceny peněz. A ta se do budoucna příliš měnit nemá. I tato teze zazněla na druhém ročníku konference Real Estate Forum, kterou v minulém týdnu pořádal týdeník Ekonom.

Miroslav Linhart, vedoucí partner v oddělení finančního poradenství a real estate ve společnosti Deloitte, ve své prezentaci uvedl dva důvody, proč se na trhu rezidenčních nemovitostí nebude dít nic zásadního, i když ČNB o něco sníží sazby. Za prvé platí, že podíl výdajů na vlastnické bydlení činil loni v Praze, kde je situace nejvypjatější, kolem 55 procent příjmu domácností a od roku 2014 se tak téměř zdvojnásobil. A tohle číslo ani po snížení sazeb příliš neklesne. Za druhé mají banky očekávaný pokles sazeb už v hypotékách započtený.

„Krotil bych tedy optimismus, že případné snížení sazeb o čtvrt procentního bodu s nemovitostním trhem něco zásadního udělá,“ zdůraznil Linhart a souhlas s ním vyjádřil i hlavní ekonom České bankovní asociace Jakub Seidler, když potvrdil, že na trhu je již zaceněn předpoklad poklesu sazeb ČNB na konci příštího roku ze současných sedmi procent někam mírně nad čtyři procenta. „To je sice poměrně velký pokles o bezmála tři procentní body, hypoteční sazby ale rozhodně takhle rychle a výrazně dolů nepůjdou, protože se odvíjejí od dlouhodobějších úrokových sazeb a u nich trh nepředpokládá, že by během příštích dvou let šly nějak výrazněji dolů,“ rozvedl Seidler.

Pomalé oživování hypotečního trhu

Jak připomněl, po hypotečním boomu v roce 2021 přišlo loni výrazné ochlazení a trh de facto zamrzl. Je to vidět i na číslech letošních – od ledna do srpna dosáhl objem nově poskytnutých hypotečních úvěrů 66,8 miliardy korun, což je za toto osmiměsíční období nejnižší suma od roku 2014.

Související

„Je třeba si navíc uvědomit, že objem průměrné hypotéky v posledních letech postupně roste, zatímco před 10 lety byl průměrný objem kolem 1,5 milionu korun, nyní je přes tři miliony. Z toho vyplývá, že počet poskytnutých hypoték byl na konci loňského roku nejslabší za posledních 20 let,“ porovnal Seidler. V letošním roce sice trh mírně ožívá, ale pořád je zhruba na polovičních objemech ve srovnání s rokem 2020, a dokonce jen na třetinovém objemu ve srovnání s rekordním rokem 2021.

Tehdy podle Linharta došlo v Praze k bezprecedentnímu vyprodání trhu rezidenčních nemovitostí, protože lidé nakupovali v obavě z vysoké inflace, která pak skutečně přišla. Poté se v roce 2022 odbyt značně propadl, developerských bytů se prodalo meziročně zhruba o polovinu méně. „Letos bude počet prodaných bytů sice lepší, jen za první pololetí se jich prodalo bezmála čtyři tisíce, ale rozhodně se nedostaneme na dlouhodobý průměr posledních let kolem pěti až šesti tisíc prodaných bytů,“ připojil Linhart.

Podle Seidlera není v současnosti příliš reálné, že by se hypoteční trh měl rychle oživit, i proto, že úrokové sazby stále zůstávají vysoké. Průměrná úroková sazba za září byla 5,74, nejvyšší za posledních 10 let. Jak ale upozornil, mnohé domácnosti takto vysoké sazby nemají, přestože musely loni hypotéku refinancovat. V roce 2021, když už lidé tušili, že sazby půjdou nahoru, a zároveň věděli, že v roce 2022 je čeká refixace, byli si podle něj schopni se svou bankou předdomluvit úrokovou sazbu ještě na úrovni roku 2021.

Takto rychle zareagovala velká část domácností, což je podle Seidlera jeden z důvodů, proč v Česku pořád ještě nedochází k výraznějším potížím se splácením hypoték. Podíl nesplácených úvěrů na bydlení zůstává poblíž historických minim. „V posledních měsících sice o drobné desetinky roste, pořád je to ale nesmírně malé číslo, když si uvědomíme, že úrokové sazby jsou v Česku nejvyšší za poslední dekádu,“ uvedl Seidler.

V této situaci klesají ceny v nových developerských projektech. Průměrná nabídková cena za metr čtvereční se mezi srpnem 2022 a srpnem letošního roku snížila o 13,2 procenta.

Demografie určí vývoj na trhu

Nemovitostní trh budou v příštím období podle Linharta ovlivňovat tři hlavní trendy. Jedním je globalizace a digitalizace, druhým ochrana životního prostředí a třetím demografie a urbanizace. „Dnes stojíme na prahu velké vlny digitalizace, možná mnohem větší, než si umíme představit. Umělá inteligence již brzy zkrátí ve firmách spoustu procesů, zlevní mnoho věcí a o práci připraví spoustu lidí, kteří se živí u počítače. To se mimo jiné projeví menší poptávkou po kancelářích,“ domnívá se Linhart.

A na kancelářském trhu podle něj přinese velkou vlnu investic do ne­movitostí důraz na životní prostředí. Společnost Deloitte nedávno rychlým průzkumem v Praze zjistila, že nejkvalitnější certifikaci má pouze 18 procent budov. „Sedmdesát procent jsou štítky B a C a 20 procent jsou ještě horší kategorie. Do všech těchto budov se bude muset investovat a to samozřejmě povede ke zvýšení nájemného. Už dnes má kvalita budovy na nájem vliv, například v áčkové se platí o 18 procent vyšší, než je průměr,“ připomněl Linhart.

Jako nejvýznamnější faktor ovlivňující nemovitostní trh ale vidí demografický vývoj ve spojení s urbanizací společnosti. Evropa i další části vyspělého světa stárnou, což se ještě nějaký čas nezmění. Mimo jiné to zvedne poptávku po nemovitostech určených pro seniory. Zároveň bude čím dál větší podíl populace studovat na vysokých školách a poroste také zájem o studentské bydlení. Další silné demografické trendy vyplynuly i z předloňského českého sčítání lidu. „Klesá počet čtyřčlenných domácností a stagnuje počet tříčlenných. Naopak významně v posledních 10 letech narostl počet dvoučlenných a jednočlenných domácností,“ citoval z něj Linhart.

Obecně podle něj do budoucna poroste poptávka po nájemním bydlení, v důsledku relokalizace některé výroby z Asie zpět do Evropy bude nutné ve větší míře ubytovat potřebnou pracovní sílu. Nemusí přitom jít nutně o kvalifikované zaměstnance, bude tedy zapotřebí stavět i ubytovny.

Související