Éra levných hypoték skončila. Klienti by měli počítat se sazbami kolem čtyř až pěti procent, říká Martin Novák

Po více než dvou letech postupného poklesu se hypoteční sazby opět začínají zvedat. Domácnosti, kterým v následujících měsících končí fixace sjednané v době rekordně levných hypoték, se tak musí připravit na výrazně vyšší splátky. Podle Martina Nováka z Broker Consulting už návrat sazeb kolem dvou procent není realistický a klíčové bude včasné plánování i aktivní vyjednávání s bankami.

Poslední měření Hypotečního indexu Broker Consulting ukázalo obrat trendu. Co se na trhu děje?

Období postupného snižování hypotečních sazeb skončilo. Od konce roku 2022 sazby pozvolna klesaly, ale v posledních měsících sledujeme stabilizaci a u některých bank už i první růst. Pro klienty to znamená, že už nelze spoléhat na další výrazné zlevňování financování bydlení. Hypotéky zůstávají dostupnější než před dvěma lety, ale trend se změnil.

Co dnes nejvíce drží hypoteční sazby nahoře a je období výrazného zlevňování hypoték u konce?

Výrazné zlevňování je podle mě definitivně minulostí. Ostatně ani v posledních dvou letech nešlo o dramatický pokles, ale spíše o postupné a relativně pomalé snižování sazeb. Důležité je, že hypoteční sazby dnes neurčuje pouze rozhodování České národní banky. Pro banky jsou zásadní především ceny peněz na finančních trzích, zejména vývoj dlouhodobých úrokových swapů. Ty v posledních měsících rostly v reakci na geopolitické napětí a nejistotu ve světové ekonomice. Svoji roli hraje také inflace a očekávání jejího dalšího vývoje. Pokud investoři předpokládají vyšší inflaci, promítá se to do ceny financování a následně i do hypotečních sazeb. A nesmíme zapomínat ani na samotné klienty. České domácnosti si postupně zvykly na to, že normální hypoteční sazba už není dvě procenta. Trh dnes bez větších problémů funguje i při sazbách kolem čtyř až pěti procent a banky proto nemají důvod pouštět se do cenových válek.

Když se podíváte zpětně, jak byste popsal vývoj hypotečního trhu od roku 2021 do dneška?

Roky 2020 a 2021 byly vrcholem hypotečního boomu. Sazby se pohybovaly kolem dvou procent a zájem o financování bydlení byl enormní. Pak přišla vysoká inflace, energetická krize a prudké zvyšování sazeb ze strany České národní banky. Hypoteční i realitní trh se prakticky zastavil. Následovalo postupné oživení, které bylo vidět zejména v letech 2024 a 2025. Dnes už je trh opět aktivní, ale funguje v úplně jiném úrokovém prostředí než před pěti lety. Osobně neočekávám návrat k extrémně levným hypotékám. Spíše se budeme dlouhodobě pohybovat v prostředí sazeb mezi čtyřmi a pěti procenty.

Problém asi čeká klienty s pětiletými fixacemi z roku 2021. Jak výrazný šok to může být?

Přesně tak. Tito klienti často splácejí hypotéky se sazbami kolem dvou procent. Pokud jim dnes fixace končí, dostanou nabídku kolem čtyř a půl procenta. U běžné pětimilionové hypotéky se tak může měsíční splátka zvýšit zhruba z osmnácti na pětadvacet tisíc korun. To znamená nárůst přibližně o šest sedm tisíc korun měsíčně.

Setkáváte se už s klienty, kteří mají problém nové splátky vůbec utáhnout?

Ano, takové případy samozřejmě existují. Nejčastěji jde o domácnosti, které si hypotéku sjednávaly na hranici svých finančních možností. Na druhou stranu je potřeba říct, že Češi patří dlouhodobě mezi velmi disciplinované dlužníky. Většina klientů se snaží situaci řešit včas a banky i poradci dnes klienty na konec fixace upozorňují s velkým předstihem. My se například snažíme klienty oslovovat přibližně rok před koncem fixace, aby měli dostatek času se na novou situaci připravit.

Kdy by měl klient začít refinancování ideálně řešit? Stačí měsíc před koncem fixace?

Měsíc před koncem fixace ještě nemusí být pozdě, ale rozhodně je to zbytečně stresující. Osobně doporučuji začít refinancování řešit ideálně rok předem, minimálně pak šest měsíců před koncem fixace. Klient má dostatek času porovnat nabídky, upravit rodinný rozpočet a případně řešit složitější životní situace.

Jak dnes banky přistupují ke klientům při refinancování a jak velké rozdíly mohou být mezi jednotlivými nabídkami?

Situace se za poslední roky výrazně zlepšila. Banky si mnohem více uvědomují hodnotu stávajících klientů a jejich nabídky při refinancování bývají často konkurenceschopné. Přesto platí, že klient musí být aktivní. Neměl by automaticky přijmout první nabídku, kterou dostane. Je vhodné porovnat podmínky na trhu a nebát se s bankou vyjednávat. Už samotný zájem klienta a znalost konkurenčních nabídek může vést ke zlepšení podmínek.

Jaké chyby lidé při refinancování dělají nejčastěji?

Nejčastější chybou je pozdní řešení celé situace. Druhou chybou je přílišné soustředění na úrokovou sazbu. Klienti často zapomínají, že mnohem důležitější je výsledná měsíční splátka a celkové náklady financování. Rozdíl několika desetin procentního bodu v sazbě může ve výsledku znamenat jen několik desítek korun měsíčně. Mnohem důležitější je, zda hypotéka zapadá do celkového rodinného rozpočtu.

Co dělat, když refinancovat nechci nebo momentálně nemůžu? Jsou alternativy reálnou možností?

Možností existuje více. Lze prodloužit splatnost, přejít do jiné banky, využít mimořádné splátky nebo řešit konsolidaci dalších závazků. Vždy ale záleží na konkrétní situaci klienta. Jedno univerzální řešení neexistuje. Důležité je problém řešit včas. Jakmile se klient dostane do situace, kdy si začíná půjčovat na splátky jiných úvěrů, bývá už pozdě. Přitom i v horších situacích existují cesty, jak problém řešit, ať už úpravou financování, nebo v krajním případě prodejem nemovitosti.

Jakou přidanou hodnotu má při refinancování konzultant oproti tomu, když si klient vše řeší sám?

Tou největší je úspora času a schopnost vidět celý trh. Konzultant dokáže rychle porovnat nabídky jednotlivých bank, upozornit na rozdíly v podmínkách a zasadit hypotéku do širšího finančního plánu klienta. Teoreticky si samozřejmě může vše spočítat i klient sám. Prakticky to ale znamená investovat velké množství času a energie. Pro naprostou většinu lidí proto spolupráce s odborníkem dává smysl. Ostatně i lidé z finanční branže často využívají služby svých kolegů. Ne proto, že by tomu nerozuměli, ale protože jim to šetří čas, přináší druhý odborný pohled a vše je zasazeno do finančního plánu.

Vyplatí se dnes spíše kratší, nebo delší fixace?

V současném prostředí bych se přikláněl spíše ke tříleté fixaci. Jednoletá fixace je vhodná spíše pro velmi zkušené klienty, kteří jsou připraveni situaci znovu řešit v krátkém horizontu. Pětiletá fixace může dávat smysl například při výstavbě nemovitosti. Pro většinu klientů ale dnes představuje tříletá fixace rozumný kompromis mezi jistotou a flexibilitou. Navíc po posledních změnách legislativy jsou podmínky předčasného splacení méně výhodné než dříve, což zvyšuje význam správně zvolené délky fixace.

Za jakých podmínek by sazby mohly v příštích měsících výrazněji klesat a co by naopak mohlo způsobit jejich další růst?

Pokud by sazby měly výrazněji klesat, muselo by dojít k citelnému zpomalení ekonomiky, nebo dokonce recesi. Česká národní banka by následně pravděpodobně začala sazby snižovat a podobný vývoj bychom viděli i na finančních trzích. Naopak další růst sazeb by mohlo způsobit pokračující geopolitické napětí, růst cen energií, vyšší inflace nebo zhoršení stavu veřejných financí. Ve výsledku ale vždy půjde o kombinaci více faktorů. U hypotečních sazeb neexistuje jeden ukazatel, podle kterého by bylo možné budoucí vývoj spolehlivě předpovědět.

Jaké je tedy vaše hlavní doporučení pro klienty, kterým se blíží konec fixace?

Nečekat. Ideálně začít řešit refinancování rok před koncem fixace, minimálně však několik měsíců dopředu. Včasná příprava dává klientovi prostor vyjednat lepší podmínky, přizpůsobit rodinné finance a vyhnout se nepříjemným překvapením. V době sazeb kolem čtyř až pěti procent je aktivní přístup mnohem důležitější než snaha odhadnout, kam se trh vydá za několik dalších měsíců.

Text vznikl ve spolupráci s firmou Broker Consulting.