ČNB utahuje šrouby investičním hypotékám. Jaké to bude mít dopady na realitní investory i ceny nemovitostí?

Koncem týdne ČNB zpřísnila podmínky pro poskytování hypoték klientům bank, kteří těmito úvěry financují nákup tzv. investičních nemovitostí. Z definice centrální banky jde o případy, kdy člověk žádá o úvěr na třetí a další byt či dům, anebo pokud je od počátku účelem pořízení obydlí k pronájmu.

Centrální bankéři krok zdůvodňují hlavně tím, že předcházejí potenciálním rizikům souvisejícím s těmito typy úvěrů již v jejich prvotní fázi. Jde zejména o situaci, kdy by na realitním trhu došlo k prudkému propadu cen nemovitostí, což by následně mohlo mít nepříznivý dopad do bilancí bank. A pak také snahou alespoň částečně zchladit rozpálený realitní trh, kde meziročně dvouciferným tempem rostou jak objemy hypotečních úvěrů, tak i ceny nemovitostí.

Jaké reálné dopady ale kroky ČNB budou mít? 

Zpřísněná pravidla pro investiční hypotéky jsou následující. Banky budou nově poskytovat tyto typy úvěrů pouze do 70 procent hodnoty pořizované nemovitosti (ukazatel LTV 70). Kromě většího obnosu likvidity, kterou budou muset klienti mít, se zpřísňuje i ukazatel DTI. Ten je nově nastaven na hodnotu 7, což je méně než dříve a znamená to, že výše celkového zadlužení žadatele nesmí překonat sedminásobek jeho čistého ročního příjmu. Nová pravidla jsou platná od dubna příštího roku.

„Aktivita na hypotečním trhu překročila dlouhodobé průměry, ceny obytných nemovitostí rostou dvouciferným tempem a zvyšuje se také podíl hypoték na pořízení obytných nemovitostí, které mají investiční charakter. Tyto úvěry zároveň vykazují rizikovější profil než úvěry pořízené na financování vlastního bydlení,“ okomentoval kroky Jakub Seidler, člen bankovní rady ČNB. 

Ze statistik ČNB vyplývá, že až polovina hypoték poskytnutých v posledních dvou letech s vyšším DTI než 9 je investičních. Podíl těchto typů úvěrů (dle definice ČNB) na celkovém hypotečním portfoliu se podle expertních odhadů pohybuje mezi sedmi a 10 procenty. ČNB uvádí, že nové limity by ovlivnily asi 7,5 procenta objemu nových hypoték poskytnutých v letošním třetím čtvrtletí. To odpovídá přibližně sedmi miliardám korun.

Co se týče dopadu na trh, lze se na věc podívat třemi hlavními způsoby: z pohledu bank, dynamiky růstu cen nemovitostí a pak samotných investorů do těchto aktiv.

V prvním případě bude reálný dopad na fungování finančních domů malý. Většina největších hypotečních bank v Česku, které HN oslovily, uvedla, že pro investiční hypotéky uplatňuje vlastní limity, jež se podobají těm od ČNB. LTV 70 a DTI 9 je spíše jakýmsi standardem trhu – jen v některých případech byly limity doteď o něco mírnější (u části bank ale také přísnější).

„Myslím, že pravidla jednotlivých bank pro poskytování hypoték jsou poměrně přísná napříč trhem, a to obzvláště pro klienty, kteří chtějí financovat větší počet nemovitostí,“ říká Jakub Rotrekl, hypoteční specialista zprostředkovatelské společnosti Broker Trust. To potvrzuje nepřímo i Milan Voldřich, ředitel hypoték v Raiffeisenbank. Podle něj je míra nesplácených úvěrů u standardních, ale i investičních hypoték extrémně nízká a neroste.

V případě reálného dopadu na potenciální zpomalení růstu cen nemovitostí v Česku jsou realitní experti také spíše skeptičtí. Segment investičních hypoték je příliš malý na to, aby výrazněji promluvil do této vzestupné dynamiky, kterou pohání obrovská poptávka po nemovitostech (ať už je lidé zaplatí v hotovosti anebo prostřednictvím standardních hypoték). „Nemyslím si, že tento krok bude mít nějaký zásadní vliv na růst cen nemovitostí. Hlavním problémem zůstává nedostatečná nabídka a nízké tempo výstavby nových bytů. Případné řešení nedostupnosti vlastního bydlení nevězí v hypotečním trhu,“ říká Radek Slavík, hypoteční poradce zprostředkovatelské společnosti Hypodům. 

Vyslání signálu

V případě ČNB tak jde především o vyslání jakéhosi signálu. To ale neznamená, že by byl dopad na konkrétní okruh investorů malý. Nejvíce to pocítí právě lidé, kteří chtějí mít co největší počet nemovitostí k pronájmu a hodlají tento účel financovat úvěrem z banky. Vzhledem k obezřetnosti finančních domů u ukazatele LTV budou investoři nově narážet primárně právě na druhý parametr DTI, sledující zadlužení.

„Sedminásobek čistého ročního příjmu vůči celkovému zadlužení už může být u některých investorů stropem. Některé banky navíc investiční hypotéky limitují i ukazatelem DSTI, a to více než u běžných hypoték,“ uvádí Martin Buček, hypoteční specialista zprostředkovatele Golem Finance. DSTI je poměr mezi celkovou výší všech měsíčních splátek a čistým měsíčním příjmem žadatele o úvěr. Povinnost tohoto parametru – stejně jako DTI – ČNB u běžných hypoték již dříve vypnula. Většina bank je ale má stále v platnosti a stanovuje si je individuálně. 

Zároveň je ovšem nutné dodat, že řady opravdu bonitních investorů se nová pravidla vůbec nemusí dotknout. Pokud totiž mají dostatečně vysoký příjem, do kterého se nepočítá budoucí příjem z pronájmu, mohou si zažádat o zcela běžnou hypotéku, nikoliv investiční. A to i v případě, že si například pořizují v pořadí druhou nemovitost vyloženě na pronájem (to bance při žádosti ani nemusí sdělit).

„Taková hypotéka se v praxi deklaruje jako financování bydlení, a statistika se tak nedá odlišit, neboť úvěr má parametry standardní hypotéky,“ poznamenává Libor Ostatek, jednatel Golem Finance. Podle něj tak může být reálný podíl investičních hypoték na trhu až pětinový, namísto odhadovaných přibližně až 10 procent.