Čeští investoři se rozšoupli. Za hotely, kanceláře i obchodní centra letos utratili desítky miliard a míří k rekordu

Tři luxusní velké hotely v Praze, velká pražská nákupní centra Flora či Palladium nebo prestižní kanceláře na břehu Vltavy v Karlíně. Stručný výčet ze seznamu největších letošních realitních transakcí v oblasti komerčních nemovitostí naznačuje, že po letech útlumu se investoři v roce 2025 pustili do nákupů s vervou jako ve „zlatých časech“ před pandemií koronaviru.

Zajímavé jsou ovšem na zmiňovaných transakcích nejen miliardové sumy, které kupující zaplatili. Za pozornost také stojí, že je uskutečnily české investiční fondy. Ty letos tuzemskému trhu jasně vládnou a pouštějí se i do akvizic, které byly v předchozích letech spíše doménou silných západních investorů. „Nejzajímavější je bezesporu prodej Palladia. Před pár lety ještě nevídaná záležitost, že by český fond dokázal koupit nemovitost takového rozměru a významu,“ říká ředitel sekce kapitálových trhů poradenské společnosti iO Partners Martin Stričko.

Za koupí Palladia stojí tuzemský fond Reico ze skupiny Erste. Akvizice ještě čeká na schválení Úřadem pro ochranu hospodářské soutěže; pokud proběhne hladce, což se předpokládá, realitními experty odhadovaná cena za obchodní centrum v srdci metropole bude činit kolem 700 milionů eur, tedy bezmála 17 miliard korun.

Trhu vládne průmysl a kanceláře

Celkem investoři na tuzemském trhu komerčních nemovitostí za tři čtvrtletí utratili více než 2,5 miliardy eur, tedy v přepočtu zhruba 60 miliard korun. To je o 130 procent více než za stejné období loni.

Statistiky realitně poradenské společnosti Cushman & Wakefield přitom ukazují, že zájem byl prakticky o cokoliv, co bylo na prodej. Co do objemu akvizic zaujímají letos největší část – přes 17 miliard korun – průmyslové a logistické nemovitosti. Dalších téměř 15 miliard utratili investoři za kancelářské budovy, 12 miliard za obchodní centra a retailové parky a 11,5 miliardy za hotely.

Statistiky oblíbenosti jednotlivých sektorů komerčních nemovitostí nicméně do jisté míry zkreslují velké akvizice. „Výsledek významně ovlivňuje jedno portfolio transakce – portfolio průmyslových parků společnosti Contera, které koupila americká společnost Blackstone,“ upozorňuje Stričko. Velkolepá transakce, zahrnující hned desítku logistických center, totiž tvoří zhruba polovinu celkového balíku peněz utracených za průmyslové a skladové haly v letošním roce.

Související

Nemovitostní trh

Kdo bydlí v nájmu, může finančně vyjít líp než ten, kdo celý život splácí hypotéku

5 minut čtení

Vlastní byt byl v Česku dlouho symbolem jistoty a úspěchu. Jenže realita se mění. Ceny rostou rychleji než příjmy, úroky zůstávají vysoko a...

Bez zajímavosti není ani úctyhodná bilance investic do kancelářských center. Ta v minulých letech upadla u části investorů v nemilost. Pandemie totiž administrativní centra vyprázdnila, zmenšila poptávku firem a tím srazila i výnosy. Letos ale byly k mání natolik zajímavé nemovitosti, že investoři neodolali. Přednedávnem tak změnily majitele administrativní budovy River Garden II a III v pražském Karlíně, které koupil za nezveřejněnou cenu český fond Aurelia ze skupiny Axelor.

Proč se do transakce pustil? „River Garden II a III přesně zapadá do konzervativní strategie fondu Aurelia – přinášet investorům stabilní výnos díky portfoliu pré­miových nemovitostí ve výjimečných lokalitách, které jsou dlouhodobě obsazené bonitními nájemci,“ komentuje šéf akvizic Axeloru Fraser Watson. Další významnou kancelářskou transakcí pak byl prodej budovy Visionary v pražských Holešovicích, již koupil český fond Conseq Realitní.

Netradičně velký zájem je letos také o hotely. Prakticky celý objem peněz investovaných do ubytovacích zaří­zení ovšem měl jednoho společného jmenovatele: společnost PPF. Skupina do svého portfolia zařadila největší český hotel Hilton, luxusní Four Seasons a také dejvický Diplomat. Podle pololetní zprávy za ně utratila téměř 11 miliard korun.

Jistý útlum naopak zaznamenaly rezidenční nemovitosti. Tento relativně nový segment v minulých letech rostl díky zvyšujícímu se zájmu o nájemní bydlení a developeři prodávali investorům celé bytové domy se stovkami jednotek. Letos přišel mírný útlum.

„Obecně nižší objemy, v porovnání s ostatními sektory, pozorujeme u rezidenčních a alternativních projektů, jako jsou studentské bydlení, bydlení pro seniory nebo datová centra. Ale to je dáno spíše nedostatkem produktů na trhu,“ tvrdí Stričko. Jinak řečeno, problémem není ani tak nezájem investorů, ale nedostatečná nabídka. A také neochota developerů prodávat fondům se slevou celé domy, které mohou s vyšším ziskem prodat přímo koncovým zákazníkům.

Relativně malou část trhu letos tvoří také komerční nemovitosti se smíšenou funkcí, obvykle obchodní centra kombinovaná s kancelářemi. Největší stopu v tomto segmentu v roce 2025 zatím zanechal olomoucký developer Richard Morávek, jehož skupina Redstone koupila pražskou pasáž Myslbek. Vedle toho moravský podnikatel v rámci expanze do Prahy koupil také obchodní centrum Atrium Flora.

Český kapitál válcuje zahraniční

Posilování domácích hráčů na trhu komerčních nemovitostí se děje už několik let. Podobně dominantní pozici jako letos ale zatím ještě neměli. Podle statistik realitně poradenské společnosti Savills stáli za 78 procenty z celkového objemu transakcí. Přepočteno na absolutní čísla – utratili téměř 47 miliard korun. Čím je jejich výrazná pozice způsobena?

Stojí za tím obecně záliba Čechů v ukládání peněz do nemovitostí. Ta totiž platí nejen pro byty, ale také komerční reality, které Češi také berou jako konzervativní a bezpečné pro uložení úspor. „Z toho samozřejmě dlouhodobě těží tuzemské realitní fondy, které i díky poklesu úrokových sazeb zaznamenávají silný příliv kapitálu, jež je potřeba někde alokovat,“ dodává Stričko z poradenské společnosti iO Partners.

 

Podle statistik Asociace pro kapitálový trh České republiky, která sleduje objem peněz spravovaných podílovými fondy, přibylo jen mezi prvním a druhým kvartálem letošního roku v realitních fondech více než osm miliard korun. Celkem pak tuzemské nemovitostní fondy spravovaly na konci prvního pololetí téměř 115 miliard korun. Většina těchto peněz přitom putuje právě do českých kanceláří, hal, skladů nebo obchodních center.

„Lidé chtějí vidět, kam jejich peníze směřují, chtějí potkávat nemovitosti, které spoluvlastní. Domácí fondy navíc trh detailně znají,“ vysvětluje šéf investic v poradenské společnosti Savills David Sajner. Zahraniční investoři naopak mají při nákupech v Česku určitý handicap, a to právě kvůli menší znalosti místního prostředí. „Musí tak započítávat rizikovou přirážku, a proto často nejsou konkurenceschopní,“ dodává. Současně je český trh pro zahraniční fondy specifický svou velikostí – je menší než třeba v Polsku nebo Německu, a nabídka komerčních nemovitostí je proto omezená.

Rekord na dohled

Dosavadní objem investic ve výši 60 miliard korun je sám o sobě úctyhodný, investoři ovšem letos ještě zdaleka neřekli poslední slovo. Do statistik nejenže není započítaný dosud nedokončený prodej lukrativního obchodního centra Palladium. V běhu je ještě několik zajímavých akvizic, u nichž se dá očekávat realizace ještě do konce prosince.

„Další významné probíhající transakce zahrnují prodej centrály České spořitelny na Budějovické a jejich kancelářský komplex v Roztylech, ve kterém sídlí společnost T‑Mobile. Dále pak Kavčí Hory Office Park v Praze 4 či Campus Science Park v Brně,“ vypočítává Stričko.

Pokud si skutečně prodejci s kupujícími plácnou a dotáhnou rozjednané transakce do konce, může se letošní rok dokonce zapsat mezi rekordní. Odhady jednotlivých realitně poradenských společností se liší, na Silvestra 2025 by nicméně podle jejich odhadů mohl celkový účet investic do komerčních nemovitostí v Česku překonat hranici 90 miliard korun, tedy více než v dosud historicky nejsilnějším roce 2017.