Aktuální číslo časopisu Ekonom
Jan NěmecBěhem příštích několika let se bývalé nákladové nádraží na pražském Smíchově stane jednou z nejmodernějších pražských čtvrtí. Po dokončení bude vyhledávanou adresou s kvalitní architekturou, velkorysými veřejnými prostory a občanskou vybaveností, a to na dohled od centra metropole. Projekt Smíchov City, který staví Sekyra Group, je ale zároveň exemplárním příkladem toho, jak velký má Česko problém s rozvojem.
Přestože bytové domy, kanceláře i obchody rostou na pozemcích, které byly nevyužité, získat všechna razítka a začít stavět trvalo investorovi přes 15 let. Drtivou většinu času přitom netrvalo samotné stavební řízení, ale dohoda s městem a úřady na změně územního plánu. Podobných příkladů se dá po metropoli najít mnoho: dokonce téměř dvacet let se čeká na start výstavby v jižní části nákladového nádraží na Žižkově. Desítky let se nic neděje také na nádraží Bubny v Holešovicích, kde by mohlo vzniknout bydlení až pro desítky tisíc lidí.
Nekonečné průtahy mají společného jmenovatele: zastaralý územní plán z roku 1999, podle kterého se dosud metropole rozvíjí. Jeho nové verze, která na výstavbu v brownfieldech a na nevyužitých pozemcích uvnitř města klade důraz, se česká metropole dočká patrně příští rok. Stejný problém se ale týká také dalších tuzemských měst. Třeba v Brně trvala přetahovaná městských architektů s úřady a dotčenými orgány také více než dvacet let.
Co je příčinou? Především zastaralý, do značné míry centrálně řízený systém územního plánování v Česku, který je spoutaný byrokracií a mnoha nelogičnostmi. „Naše územní plánování v současném stavu neumožňuje reagovat ani na potřeby doby, více území blokuje, než rozvíjí, a to zejména tam, kde je potřeba ekonomické flexibility největší – ve velkých městech,“ shrnuje předsedkyně Sekce územního a regionálního rozvoje Hospodářské komory Hana Landová.
Ďábel skrytý v detailech
Jedním z hlavních důvodů, proč v českém hlavním městě, sužovaném bytovou krizí, trvá územní plánování desetiletí, je fakt, že tuzemský systém vyžaduje stejně detailní plány jak pro malé vesnice, tak pro velká města se stovkami tisíc obyvatel. „Nedává smysl mít jeden mustr územního plánování na Prahu, Plzeň, Ostravu, statutární města a zároveň pro malé vesnice o pár desítkách nebo stovkách obyvatel,“ upozorňuje šéf České komory architektů Jan Kasl. Zatímco některé malé obce ani územní plán nepotřebují, velká města naopak podle Kasla musí mít možnost plánovat více strategicky. „Dnes musí územní plán v Praze jít do stejných detailů jako u malých obcí, ale schvaluje se pro nepoměrně větší území. To s sebou přináší komplikace a zdržení,“ dodává Kasl.
Pořizovatelé plánu tak musí dopodrobna rozpracovat, co se smí či nesmí postavit bez velké nadsázky na každé parcele, a tyto informace o stovkách území zahrnout do plánu. K tomu je potřeba souhlas desítek dotčených státních orgánů či místních politiků. V praxi je tak nutné v metropoli podle ředitele Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy Ondřeje Boháče dosáhnout stovek dohod na různých místech zároveň.
Absence aktuálního dokumentu, který nastiňuje rozvoj města, s sebou nese výše zmiňované dopady do nové výstavby. „Plány jsou nepředvídatelné a nepružné. Kvůli jejich příliš velké podrobnosti rychle zastarávají. Zatímco realita měst a potřeby jejich obyvatel se mění v řádu let, územní plány se mění v řádu desetiletí,“ kritizuje prezident Asociace developerů Tomáš Kadeřábek. To vede k neúnosné situaci, kdy většina developerských projektů vyžaduje plán změnit – a s tím přichází další kolečko vyjednávání s úřady a průtahy na pět i více let.
Česko je v Evropě ojedinělé. „Ustrnuli v nějakém ostrůvku, který si zafixoval, že rozhodování v každém území se bude dělat podle územního plánu. A ten územní plán proto musí být tak podrobný, aby se podle něj rozhodovat dalo,“ vysvětluje předseda Asociace pro urbanismus a územní plánování a zároveň autor dosud platného pražského plánu z roku 1999 Petr Durdík.
Naproti tomu ve většině Evropy postupují samosprávy jinak. Samotný územní plán je pro ně jen obecným, strategickým dokumentem, který ukazuje, kde a jakým směrem se má město rozvíjet. Píše se v nich, kde mají vznikat nové čtvrti, kde budou veřejné prostory a zeleň či kudy povede infrastruktura. A teprve v oblastech, kde se počítá s výstavbou, se zpracovávají detailní regulační plány. A to pro každou oblast zvlášť. Teprve regulační plány pak určují, jak má nová výstavba vypadat – například jak vysoké smějí být nové budovy, jaké budou mít fasády, kudy povedou chodníky a další podrobnosti. Podobný systém plánování funguje třeba v Německu nebo Rakousku.
Pro developery a investory to má jasnou výhodu: pokud se dohodnou v konkrétním místě výstavby, mohou jít rovnou stavět – na rozdíl od Česka, kde se i při sebelepší dohodě musí žádat o změnu územního plánu a absolvovat celé byrokratické kolečko znovu.
Seškrtat byrokracii
Zpružnění a zrychlení územního plánování by pomohlo také omezení byrokracie. „Zkušenost z praxe ukazuje, že největší průtahy vznikají v koordinaci dotčených orgánů a státní správy. Každý z nich hájí svůj výsek zájmu – dopravu, životní prostředí, památkovou péči, hygienu, požární bezpečnost –, ale chybí nadřazený koordinátor, který by zájmy vyvažoval,“ popisuje Kadeřábek.
Investor kvůli tomu prochází sérií připomínek a odvolání, jež se občas ještě ke všemu vzájemně vylučují, a výsledkem je zdržování výstavby. Řešením může být revize takzvaných složkových zákonů, které úřadům vymezují pravomoci při územním plánování.
Úřady totiž mívají tendenci své pravomoci zneužívat a požadují věci, které jsou nad rámec jejich kompetencí. Příklad? "Často se to týká třeba věcí spojených s životním prostředím. Jeho ochrana je samozřejmě nutná, ochranáři ale často vyžadují věci, které jsou úplně mimo jejich pole působnosti. Řeknou vám třeba, že je budova v chráněné krajinné oblasti a kvůli tomu se musí v územním plánu určit i detaily typu, jak budou vypadat okna. To je úplně mimo podrobnost dokumentace," říká Petr Durdík.
Nejlepší motivace? Peníze
K tomu, aby se územní plány staly nástrojem rozvoje, a nikoliv k blokování nové výstavby, jak se tomu dnes často děje, ovšem nestačí změnit samotný systém plánování. Shoda odborníků z oboru panuje také na tom, že je potřeba více motivovat politiky v čele samospráv.
Při bližším pohledu na situaci, v které se starostové či primátoři měst dnes nacházejí, nelze se jejich časté liknavosti příliš divit. Nová výstavba jim přináší především komplikace. S každou novou čtvrtí nebo průmyslovým areálem se pro ně pojí nemalé náklady – musí je napojit na inženýrské sítě, zajistit dopravní infrastrukturu a postavit třeba školy nebo školky pro nové občany. A k tomu všemu je obvykle nová výstavba silně nepopulární, takže navíc snižuje jejich šance na znovuzvolení.
Co dostanou na oplátku? Skoro nic. „Starosta na příjmech obce od státu nepozná, jestli obec rozvíjí, nebo nerozvíjí. Kdyby například z Prahy odešly všechny firmy, město díky tomu ušetří miliardy korun,“ upozorňuje Ondřej Boháč. Klíčem může být například změna systému rozpočtového určení daní tak, aby „odměnil“ aktivní starosty, kteří podporují výstavbu, vyššími příjmy do jejich rozpočtů. A to třeba z daní, jež odvádí firmy v katastru.
V současnosti jako náhražka daňových příjmů slouží takzvané plánovací smlouvy, s kterými počítá už stavební zákon z roku 2021. Ty slouží k tomu, aby si města s investory jasně stanovila podmínky výstavby, a to včetně finančních či věcných příspěvků developerů. Například třetí pražská městská část díky plánovacím smlouvám odblokovala pokračování výstavby na nákladovém nádraží Žižkov. Radnice se s investory, jimž patří pozemky v severní části nádraží, dohodla na spoluúčasti za bezmála 1,2 miliardy korun – část v peněžení podobě, část ve formě závazků postavit například školy, školky nebo parky. To už je pro samosprávu dostatečně silná motivace, aby stavařům vyšla vstříc.
Nejistá reforma
Územní plánování v posledních letech prošlo několika změnami díky novelám stavebního zákona v roce 2006, 2013 a 2021. U starších verzí klíčové legislativy se ale kladl důraz především na druhý stupeň, tedy povolování staveb. Územní plánování zůstalo tak trochu stranou.
Změnit to má pracovní skupina na ministerstvu pro místní rozvoj, jejímž hlavním zadáním je právě reforma územního plánování. V čem má spočívat? Hlavním cílem je zredukovat plošné plánování a zaměřit se na skutečně rozvojová území – tedy místa, kde město chce stavět a kde je pro novou výstavbu také největší prostor. „Odkloníme se od obecné a často vágní plánovací roviny směrem ke konkrétním záměrům, zástavbovým plánům a akceleračním zónám, ve kterých budou dopředu předjednána stanoviska všech dotčených orgánů. Tyto plány sice budou detailnější, ale vzniknou jen tam, kde je reálný tlak na rozvoj a předpoklad, že projekty skutečně vzniknou,“ popisuje ministr pro místní rozvoj Petr Kulhánek. Města tak nebudou plýtvat energií nad detailním plánováním u už zastavěných lokalit a budou moci soustředit energii na oblasti s rozvojovým potenciálem.
Úřad vzal v potaz také výtky k malé motivaci politiků v municipalitách, jimž se při dnešní podobě legislativy čistě optikou politika vlastně ani příliš stavět nevyplatí. „Právě proto přicházíme s novými ekonomickými nástroji – nový stavební zákon umožnil plánovací smlouvy, my přidáme urbánní ekonomické analýzy a příspěvky developerů, které budou jasně svázané se zástavbovými plány. Vlastní rozvoj tak pro obce nebude přítěží, ale příležitostí,“ vysvětluje Kulhánek.
Chystané reformy i podle developerů či architektů obsahují řešení největších bolestí českého územního plánování. Jejich osud je ale nejistý. Přestože i hnutí ANO avizovalo, že hodlá územní plánování změnit k lepšímu, zatím není jasné ani to, zda přežije ministerstvo pro místní rozvoj, natož tým, který na reformách pracuje.
Zaujal vás článek? Pošlete odkaz svým přátelům!
Tento článek je odemčený. Na tomto místě můžete odemykat zamčené články přátelům, když si pořídíte předplatné.
Newsletter týdeníku Ekonom.
Odhlásit se můžete kdykoliv.
Přihlášením k newsletteru beru na vědomí, že dochází ke sbírání a zpracování osobních údajů. Více informací o zásadách ochrany osobních údajů naleznete ZDE.
