Zajímají nás jen nemovitosti nad miliardu. A právě jsme na nákupech, říká šéf nemovitostního fondu

Dušan Sýkora stojí v čele největšího nemovitostního fondu v Česku, Reico Nemovitostní, který vlastní a pronajímá 22 velkých kancelářských a logistických budov. Jak Sýkora říká, situace na trhu jim nahrává, do fondu vstupují noví investoři, aktuálně jich je 140 tisíc.

Úrokové sazby klesají. Jistě to investory motivuje vyzvednout peníze z účtů a vložit je do něčeho výnosnějšího. Pociťujete tento trend?

Ano, za poslední rok nám stoupl objem investic o 25 procent, počet investorů se zvýšil o 15 procent. Je to velký rozdíl oproti období v letech 2021 a 2022, kdy sazby de facto z nuly vyskočily na sedm procent. To bylo pro všechny investiční fondy nepříjemné. Nejenže se zastavil tok financí do fondů, ale nastartovalo to i odliv investorů a peněz. Naštěstí 140 tisíc podílníků, které nyní máme, se nikdy nerozhodne odejít najednou. Vlastníme budovy, které díky nájmům generují hotovost, což nám stačilo na vyplacení odcházejících investorů.

Ceny nájmů kanceláří jdou nyní nahoru, firmy redukují pevná pracovní místa. Jak se v takové situaci chováte?

Je to balancování. Jako vlastník nemovitosti si říkáte – mám právo nájem zvýšit, protože inflace je vysoká a mám ve smlouvě inflační doložku. Ale unese to můj nájemník? Není lepší mu povolit, nechtít po něm plnou inflaci? Když se přetáhne struna, nájemník odejde. U nás však většinou sídlí velké mezinárodní společnosti, které ta inflace zas až tolik nebolela. Dávaly nám sice výpovědi, ale než uběhla výpovědní lhůta, odchod či zmenšení plochy si rozmyslely. Bouřili se jim zaměstnanci, protože nechtěli sdílet pracovní místa.

Vlastníte velké komerční nemovitosti v Česku, na Slovensku a v Polsku. Jste nyní na nákupech?

Jsme, protože mezi lidmi je nyní hodně peněz a velká část končí samozřejmě i u nás. Aktuálně zkoumáme zhruba padesát investičních příležitostí a z nich koupíme až sedm budov.

Co rozhoduje o tom, jestli nemovitost koupíte?

Základní požadavek je, že hodnota budovy musí být aspoň miliarda korun – menší se nám nevyplatí. Dalším kritériem je dobrá lokalita, nesmí to být kancelářská budova na periferii se špatným dopravním spojením. Velkou roli hrají zelené certifikáty (BREEAM či LEED, deklarují šetrnost a udržitelnost budovy – pozn. red.) Bez nich již u velkých bank prakticky nemáte šanci získat úvěr.

Je Česko mezi vašimi třemi trhy v něčem specifické?

Řekl bych, že je nejnormálnější. Legislativou, stavem obchodního práva a stavem kolektivního investování jsme blízko Rakousku a Německu. Například Polsko je úplně jiné, tam vůbec neexistují investiční společnosti a fondy, nemají domácí kapitál. Je to pro nás příležitost nakoupit nemovitosti za zajímavé ceny.

Váš fond uvádí, že cílí na čtyři až šest procent zhodnocení ročně. Ovšem loni jste dosáhli 4,08 procenta, většinu let předtím to bylo kolem dvou až tří procent. Jste s tímto výsledkem spokojeni?

Naším cílem je výnos zhruba o jedno až jedno a půl procenta vyšší než inflace, a to se nám za posledních deset let osmkrát podařilo. Věřím, že to je úspěch a i letos máme našlápnuto k zisku výrazně nad inflací. Očekáváme interval čtyři až šest procent a spodní hranici bych bral jako neúspěch.

Vy sám jste podílníkem Reico Nemovitostní?

Jsem, zainvestoval jsem do něj velkou částku, až mi můj bankéř volal, že mám v nemovitostních fondech moc peněz a že bych je měl uložit i jinam.

Text vznikl ve spolupráci s Reico Nemovitostní.