Doby, kdy si byt v Praze na hypotéku mohl dovolit i řadový úředník, policista nebo třeba učitel, jsou nenávratně pryč. Stejně jako v jiných evropských zemích bude vlastnické bydlení ve velkých městech pro většinu lidí nedostupné. Problémem posledních let ovšem je, že vedle pořizovacích cen bytů se začaly vymykat možnostem méně vydělávajících lidí také ceny komerčních nájmů.

„Průměrný nájem v Praze se od roku 2019 do první poloviny letošního roku zvýšil o 21,6 procenta,“ upozorňuje analytik poradenské společnosti PwC Jakub Soóky. V průměru tak pražská domácnost za činži utratí téměř čtvrtinu příjmů. Při vytvoření dostatečné nabídky činžovních bytů, které zvládnou finančně „utáhnout“ třeba i lidé řadící se do nižší střední třídy, bude muset hrát důležitou roli stát a samosprávy. Takový závěr vyplynul z debaty na konferenci Real Estate Forum, kterou pořádala v půlce října společnost Economia.

Bydlení (nejen) pro zdravotníky

Nejde přitom jen o Prahu. Nedostatek bytů a tím i vysoké ceny bydlení trápí další krajská města i řadu menších obcí. Do vlastní výstavby se ovšem samosprávy v regionech dosud pouštěly jen výjimečně. „Municipality se na celkovém objemu výstavby v Česku podílí méně než jedním procentem. To je strašně malé číslo, pokud mají obce hrát roli v řešení problému nedostupnosti bydlení,“ upozorňuje Michal Němec ze společnosti Dostupné bydlení České spořitelny.

Právě kvůli snaze „popostrčit“ starosty vznikl na ministerstvu pro místní rozvoj (MMR) ještě pod vedením exministra Ivana Bartoše program dostupného bydlení. Ten má jednak zajistit financování, jednak ve spolupráci se soukromým sektorem poskytnout know‑how regionálním politikům, kteří s developmentem nemají žádné zkušenosti. V čem iniciativa spočívá a kolik peněz na bytovou výstavbu může místním samosprávám nabídnout?

Celkem by spolu se zapojením soukromých zdrojů mohlo jít na výstavbu dostupného nájemního bydlení až 20 miliard korun. „Aktuální program obcím nabízí jednak dotace na bytové projekty, a to od 25 do 40 procent uznatelných nákladů, a dále také zvýhodněné úvěrové financování až do 90 procent nákladů,“ vysvětluje ředitel odboru strategií a analýz politiky bydlení MMR Jan Schneider. Dotační peníze budou k dispozici z Národního plánu obnovy, úvěry pak bude poskytovat Národní rozvojová banka. Program běží od letošního října.

Související

V příštím roce se pak chystá spuštění dalších dvou akcí, ovšem poněkud jiného typu. „Druhý program je pojatý jinak, je čistě úvěrový a financovaný Národní rozvojovou bankou. Na třetím pak spolupracujeme s Národní rozvojovou a investiční, což je dceřiná firma Národní rozvojové banky. Půjde o holdingový fond, do nějž stát vloží miliardu z Národního plánu obnovy a partneři ze soukromého sektoru přispějí další miliardou,“ vysvětluje Schnei­der. Výsledkem podle něj bude realitní fond, který bude postavené byty spravovat a pronajímat 20 let.

Byty postavené v rámci programů ministerstva pro místní rozvoj nemají být ovšem sociálním bydlením. Podle Schneidera by na nájemní byty s činží alespoň o desetinu nižší, než je ta tržní, měly dosáhnout také třeba mladé rodiny, senioři nebo zástupci profesí potřebných pro chod každého města – od zdravotníků přes policisty po učitele.

Realitní investice ožívají. Nejvíc táhnou byty a průmysl

Nemovitosti patří v Česku tradičně mezi oblíbené investice. Zatímco v minulosti ale dominovaly především peníze vložené do bytů či domů, v posledních letech ožívá zájem také třeba o realitní fondy, které se zaměřují na komerční nemovitosti. A objevují se také méně tradiční formy realitních investic. Například podle nedávného průzkumu agentury IBRS se ukázalo, že nemovitost považují za ideální zhodnocení peněz čtyři z pěti Čechů.

Odhlédneme‑li od individuálních investic do nájemních bytů, na oblibě získávají v posledních letech nemovitostní podílové fondy. V těch retailových, zaměřených na drobné investory, jen letos během druhého čtvrtletí přibyly celkem dvě miliardy korun. Realitní fondy tak aktuálně spravují bezmála 72 miliard korun.

Růst zájmu o investování ale potvrzují i fondy orientované na „velké hráče“, takzvané kvalifikované investory. U nich musí minimální vklad činit alespoň milion korun. Na konferenci Ekonom Real Estate Forum vysvětlil vysoký zájem o realitní fondy ředitel pro kapitálové trhy skupiny Arete Josef Vojta. Arete se přitom zaměřuje na komerční nemovitosti, především průmyslové a logistické haly. „U nemovitostí v našem regionu je obliba poměrně vysoká,“ říká Josef Vojta. Výhodou Arete je podle něj právě orientace na průmysl. „Aktuálně jsou dvě aktiva, která se v Evropě obchodují: rezidenční a průmyslové nemovitosti,“ dodává. Důvodem je podle něj například trend takzvaného nearshoringu, tedy přesunu výroby či distribuce ze vzdálených regionů do Evropy.

V posledních měsících ožívá po slabších letech také trh realitních investic. „Trh je velmi živý. Jak nabídek možných investičních příležitostí, tak poptávek po komerčních nemovitostech a možnostech financování ze strany realitních investorů je hodně,“ tvrdí zakládající společník advokátní kanceláře Forlex Pavel Říha.

Za prvních devět měsíců roku investiční fondy v Česku uskutečnily realitní obchody v celkové hodnotě 27,8 miliardy korun. Nejvíce se jich přitom odehrálo právě v rezidenčním a průmyslovém segmentu. Řada investic je přitom v plném běhu, a tak by celkový objem realitních transakcí v Česku mohl přesáhnout 40 miliard korun.

Na oblibě rostou také zmiňované alternativy. Každoroční růst zájmu hlásí třeba peer‑to‑business platformy. „Nabízíme možnost investovat do úvěrů zajištěných nemovitostmi,“ vysvětluje princip obchodní ředitel jedné z takových platforem Ronda Invest Lukáš Blažek. Firma podle něj na zajímavé projekty do nemovitostí od roku 2017 napůjčovala přes dvě miliardy korun. Část peněz na poskytování těchto úvěrů například menším a středním developerům, kterým se nechce čekat na dlouhé schvalování úvěru v bance, přitom firma vybrala právě od drobných investorů, kterých má více než tři tisíce.

Peníze jsou nejmenší problém

S ohledem na dnešní ceny stavebních prací a materiálů nicméně samotných 20 miliard není nic přelomového: má jít teprve o začátek, který ukáže, že podobné programy fungují, obce o ně mají zájem a rozjedou díky nim vlastní výstavbu obecního bytového fondu. „Pokud se osvědčí, bude mnohem jednodušší domluva třeba s ministerstvem financí, aby peníze poskytlo, než když jde jen o plány na papíře,“ dodává Schneider. Jinými slovy, pokud MMR bude moci přijít za správcem státní kasy se složkou plnou bytových projektů, bude to silný argument do vyjednávání.

Podle plánů ministerstva by projekt dostupného bydlení měl fungovat dlouhodobě. Postavit nárazově, jednou za čas pár tisíc bytů totiž k řešení bytové krize zdaleka nebude stačit. „V minulosti jsme ve spolupráci s KPMG vypracovali analýzu dostupnosti bydlení. Vyšlo z ní, že pokud se má ze strany veřejné správy ovlivnit dostupnost bydlení, mělo by v rámci celého Česka každoročně vzniknout 25 tisíc nájemních bytů,“ konstatuje majitel developerské společnosti Central Group Dušan Kunovský. Selskými počty lze podle jeho slov snadno spočítat, že tak masivní výstavba by vyžadovala investice minimálně ve výši sto miliard ročně.

Kde vzít tyto peníze, které ani sebelepší český ministr financí ve státní kase nenajde? Podle Jana Schneidera bude možné získat až další desítky miliard korun ve formě úvěrů od Evropské investiční banky. Další miliardy leží často nečinně na účtech samospráv. Vedle toho se nabízí také možnost, která funguje v jiných evropských zemích: využít peníze uložené střadateli v penzijních fondech.

„Dávalo by smysl po vzoru skandinávských zemí nebo Německa, kdyby se část těchto peněz využila pro projekty nájemního bydlení. Zatím tomu ale brání regulace České národní banky. Penzijní fondy nemohou do těchto méně likvidních aktiv investovat,“ vysvětluje Michal Němec. I to se ale může v dohledné době změnit. Podle Němce na toto téma intenzivně diskutují s centrální bankou jak zástupci státu, tak finanční instituce. „Ledy se začínají hýbat,“ naznačuje manažer Dostupného bydlení České spořitelny. Pokud by se všechny zmiňované zdroje sečetly, vytvořil by se systém, v němž se peníze budou „točit“ a reinvestovat ze splátek dříve poskytnutých úvěrů.

Byty podle jednoho mustru

Důležitější než samotné finance je podle zástupců státu, developerů i finančního sektoru zlomit obavy a nechuť starostů pouštět se do vlastní výstavby. Dnes je nejčastěji odrazuje papírování a všechny další náležitosti, které jsou s každým bytovým projektem spojené a s nimiž nemají zkušenosti. Společnost Central Group a další soukromé firmy proto společně pracují na programu takzvaného Design & Build, který by měl výstavbu usnadnit. O co přesně jde?

„Chceme starostům poskytnout optimalizovaná, variabilní typová řešení a postupy, které by – v dobrém smyslu – nastavily baťovskou optimalizaci práce ve velkém objemu,“ říká Dušan Kunovský. Proto vznikla pracovní skupina, kde experti vedle samotných modelových bytových projektů, které se jednoduše dají přenést prakticky do jakéhokoliv města bez velkého plánování, dávají dohromady také vzorové smlouvy, zadávací podmínky projektů či systému poradenství pro starosty. „Cílem je, abychom provedli starostu celým procesem od přípravy staveb přes realizaci až po financování,“ dodává majitel Central Group.

Zkušenosti s podobnými projekty už má zmiňovaná společnost Dostupné bydlení České spořitelny. Ta postavila ve spolupráci s radnicí byty pro potřebné profese ve Žďáru nad Sázavou a na dalších pracuje v hlavním městě. „Zájem o toto dostupné bydlení je enormní,“ uzavírá Michal Němec.

Související