Aktuální číslo časopisu Ekonom
Jan NěmecČeský realitní trh se vrací do zajetých kolejí: Ceny bydlení rostou, a to jak u starších, tak nových bytů. A podle developerů je to teprve začátek. Většina z nich plánuje v příštích měsících další zdražování. Pro růst cen bydlení hovoří hned několik faktorů. Hlavní roli hraje ale tradiční střet poptávky s nabídkou. Prodeje bytů v posledních měsících rostou ruku v ruce s poklesem úrokových sazeb hypoték, developeři nestíhají trh uspokojovat. Přestože mají v zásobě hektary pozemků, na nichž připravují desítky tisíc bytů, rozjetí výstavby podle nich brání pomalé povolovací procesy.
S tím souvisí druhý faktor, který nehraje lidem toužícím po vlastním bytě do karet. Povolování měl odblokovat a zrychlit nový stavební zákon a s ním spojená digitalizace stavebního řízení. Převratnou novinku ale poslalo ministerstvo pro místní rozvoj s novým ministrem Petrem Kulhánkem v polovině října k ledu.
Přitom právě rychlejší výstavbu a tím i vyšší nabídku označují developeři za zásadní překážku pro zpomalení růstu cen, případně dokonce jejich snížení. „Chuť developerů do výstavby je obrovská, ale situace v posledních měsících okolo legislativy povolovacích procesů jim práci nijak neulehčuje, nabídka nemovitostí v dlouhodobém horizontu tedy nijak zásadně neporoste,“ upozorňuje ředitel analytické společnosti CEEC Research Michal Vacek.
Je stále zjevnější, že jen nová výstavba k řešení nedostupnosti bydlení nebude dostatečným impulzem. I proto ministerstvo pro místní rozvoj rozjíždí program dostupného bydlení. Jeho výsledkem má být výstavba po celém Česku s pomocí státních peněz.
Ceny na vzestupu
Poslední rok se na dvou největších trzích s novým bydlením v Česku vymykal dlouhodobému vývoji. Až do předloňska ceny strmě rostly – v Praze se mezi lety 2014 a 2022 zdražil metr čtvereční z 55,5 tisíce na více než 145 tisíc korun.
V roce 2022 ale do Česka dorazila energetická krize. Spolu s ní nastartovala inflace, která v následujícím roce dosáhla do té doby nemyslitelných dvouciferných hodnot. To se nemohlo obejít bez reakce centrálních bankéřů; jejich utažená měnová politika se pak projevila zprostředkovaně také na realitním trhu. Za hypotéky si najednou banky neúčtovaly kolem dvou procent, jako v předešlých letech, ale o několik procentních bodů víc. O úvěry na bydlení se sazbou přes šest procent ale nebyl zájem, což se odrazilo v prudkém propadu prodejů nových bytů.
Infografika
V hlavním městě se za celý rok 2022 prodalo meziročně o 60 procent méně jednotek, v Brně se prodeje snížily zhruba o polovinu. A to ještě čísla vylepšoval slušný počátek roku. V posledních dvou kvartálech 2022 prodeje v Praze činily v obou případech pouze 550 jednotek, což byly nejhorší výsledky za deset let. V moravské metropoli na konci roku 2022 také padly „negativní“ rekordy – nové majitele našlo za celé druhé pololetí jen 165 bytů.
Vzhledem k tomu, že developeři v roce 2022 v Praze zároveň dokončili nadprůměrných 5,3 tisíce bytů, souhra těchto faktorů vyvolala tlak na ceny. Developeři nejenže nezdražovali – nabídkové ceny od konce roku 2022 do začátku roku 2024 mírně klesaly. A nejen to, skutečné zlevnění bylo ještě výraznější, neboť stavaři prodeje podporovali bonusy, jako bylo třeba vybavení kuchyně nebo garážové stání zdarma.
Tato situace ovšem letos končí. Úroky u hypoték postupně klesají a poptávku pohání také fakt, že mnoho lidí jednoduše čekání na levnější úvěry vzdalo a rozhodlo se využít příznivých cen. Průměrná prodejní cena od začátku roku v Praze i Brně roste.
Dobré zprávy nepřicházejí ani ze sekundárního trhu. Také starší byty, jejichž ceny ve většině krajských měst včetně Prahy a Brna klesly v posledních dvou letech i o více než desetinu, se vracejí na vzestupnou trajektorii. Podle údajů společnosti Deloitte letos ve druhém čtvrtletí podražilo bydlení oproti začátku roku ve všech krajích s výjimkou Jihočeského a Ústeckého. Třeba na Vysočině, na Plzeňsku nebo na Pardubicku přitom ceny za pouhých několik měsíců vyletěly nahoru o více než deset procent.
Zdražíme, varují developeři
Důležitou roli v dalším vývoji cen bude hrát nabídková strana. Díky tomu, že v posledních třech letech získalo stavební povolení hned několik velkých projektů, bude přísun nových bytů letos i napřesrok patrně podobný jako v posledních letech. „V příštím roce bychom se mohli dočkat i nových prodejních rekordů. Na oživení trhu reagují i developeři, kteří opět ve větším zahajují nové projekty. Nabídka bytů ke koupi by proto mohla mírně vzrůst,“ soudí majitel předního pražského developera Central Group Dušan Kunovský.
Infografika
Nabídku by mohl mírně posílit také fakt, že někteří developeři část výstavby kvůli nízké poptávce uložili k ledu. „Na trh se postupně dostávají a budou dostávat projekty, které byly pozastaveny v době vysokých cen hypoték,“ potvrzuje ředitel firmy Ulov Domov Michal Hrbatý.
Přesto rostoucí apetit kupujících v příštích měsících způsobí převis poptávky nad nabídkou a výsledkem tak bude návrat zdražování novostaveb. Jak vyplývá ze studie developerských společností, kterou v září mezi více než třicítkou pražských i regionálních firem provedla analytická společnost CEEC Research, ceny hodlá zvýšit 84 procent dotázaných. Z jejich odpovědí vyplývá, že průměrné zdražení by se mělo pohybovat kolem sedmi procent.
Spolu s vyšší poptávkou zmizí i motivace developerů k akcím, jimiž podporovali prodeje v posledních dvou letech. „Stabilizace trhu bude znamenat omezení některých bonusových programů. Vzhledem k vstupním nákladům očekáváme v průběhu roku další mírný nárůst cen, v průměru o jednotky procent,“ tvrdí ředitel developerské společnosti Skanska Residential Petr Michálek.
S obavami ale hledí developerské společnosti do budoucnosti. Původně letos měly slavit, a to díky dlouho a toužebně očekávanému novému stavebnímu zákonu a s ním související digitalizaci stavebního řízení. Krach projektu a jeho faktické odložení až do roku 2028 ovšem uvrhly stavaře opět do nejistoty. „Pro pana ministra Bartoše je výsledkem jeho odvolání, pro stavební úřady, města a obce, investory, developery, stavebníky, architekty a mnohé další nefunkční systém, který paralyzuje české hospodářství,“ hodnotí situaci mluvčí Asociace developerů Zdeněk Soudný.
Jen v Praze se přitom podle analýzy Central Group nachází v různých fázích přípravy na 145 tisíc bytů. Počet projektů čekajících „ve frontě“ na povolení postupně roste – na začátku roku 2017 bylo připravovaných jednotek jen 84 tisíc. „Problémem ale je, že se tyto byty kvůli nefunkčnímu systému povolování nových staveb nedaří v dostatečném počtu dostat na trh,“ píše se v analýze Central Group.
Nejdražší v Evropě
Navzdory slibu vlády Petra Fialy zlepšit dostupnost bydlení v Česku je tedy prakticky jisté, že do konce jejího funkčního období se situace v Česku nezlepší.
Přitom z analýzy společnosti Deloitte, která srovnává dostupnost nových bytů v evropských metropolích, vychází Praha nejhůře. „Loni nás přeskočilo Slovensko a skončili jsme předposlední, nyní jsme opět nejhorší z celé Evropy. A zatím to nevypadá na změnu,“ konstatuje vedoucí partner v oddělení finančního poradenství Deloitte Miroslav Linhart. K pořízení 70metrového bytu v metropoli je podle Deloitte letos potřeba 13,7 roční hrubé mzdy.
Jak je to s dostupností bydlení v regionech, analýza Deloitte nezkoumá. Týdeník Ekonom nicméně z dat o průměrných mzdách v krajích od ČSÚ a údajů o cenách bytů v krajských městech z Deloitte Real Indexu spočítal (v obou případech za 2. čtvrtletí 2024), že až na výjimky není ani v jiných velkých městech situace lepší.
Pro pořízení stejně velkého bytu je potřeba v Brně 13,7 roční mzdy, stejně jako v Praze, a více než 10 ročních výdělků je třeba ke koupi také v Plzni, Hradci Králové, Pardubicích a Olomouci. Jen těsně pod hranicí 10 ročních mezd za 70metrový byt se pak drží Liberec, Zlín, České Budějovice či města ve Středočeském kraji.
Nejdostupnější je pak bydlení paradoxně v ekonomicky slabších regionech. Přestože tu lidé vydělávají v průměru méně než v bohatých krajích, bydlení je ještě výrazně levnější. Necelých pět ročních mezd je tak nutné našetřit při koupi bytu v Ústí nad Labem a méně než sedm ročních výdělků pak zajistí financování bytu v Karlových Varech a Ostravě.
Newsletter týdeníku Ekonom.
Odhlásit se můžete kdykoliv.
Přihlášením k newsletteru beru na vědomí, že dochází ke sbírání a zpracování osobních údajů. Více informací o zásadách ochrany osobních údajů naleznete ZDE.
