Aktuální číslo časopisu Ekonom
Radek NovotnýPo období hojnosti se výstavba nových bytových a rodinných domů ukládá ke spánku. Aby lidé ušetřili a nemuseli si brát drahé hypotéky, stále častěji vytahují vrtačky a zednické lžíce a pouští se do výstavby nebo rekonstrukcí sami. Stavební produkce pozvolna uvadá už téměř rok. V dubnu – poslední měsíc, za který jsou dostupná čísla – meziročně poklesla o 6,4 procenta. Stavební úřady vydaly za první čtyři měsíce roku meziročně asi o třetinu méně stavebních povolení na nové bytové budovy a počet zahájených nových bytů klesl o čtvrtinu. „Méně se staví především proto, že lidé nemají důvěru v budoucí vývoj. Druhá věc je, že si to nemohou dovolit,“ říká ředitel oddělení stavebnictví a nemovitostí poradenské firmy Deloitte Petr Hána.
Ochlazení trhu cítí i dodavatelé stavebních materiálů. „Pokles v odbytu byl patrný již v minulém roce, kdy došlo v jeho závěru k poklesu množství projednávaných staveb a snížilo se množství zpracovávaných nabídek. Nyní je patrný pokles v celém sektoru stavebnictví,“ říká Radek Hlavinka, ředitel výrobce dlažeb Cidemat Hranice.
Trh na houpačce
Stavební a nemovitostní trh rozhoupala zejména pandemie covidu. Zatímco od jejího nástupu výstavba padala, na jaře 2021 se trend obrátil. Česká národní banka nejprve snížila ve snaze rozpumpovat ekonomiku úrokové sazby k nule a tím zlevnily i hypotéky.
„Navíc lidé nemohli cestovat a kupovat různé zboží. Jen za první rok covidu Češi našetřili více než 500 miliard korun. Tyto zadržené peníze, když se uvolnil trh, obrátili po druhém lockdownu v roce 2021 v investice. Ale protože Češi neumí příliš dobře investovat jinam než do něčeho, na co si mohou sáhnout, tak se to zhmotnilo v investice do bytové výstavby,“ vysvětluje Hána. Lidé kupovali za naspořené prostředky i levně půjčené peníze investiční byty a chaty, proto začala klesat jejich nabídka a rychle rostly ceny.
ČNB ale začala úrokové sazby opět zvyšovat a s tím podražovaly také hypotéky. Do toho přišla ruská agrese na Ukrajině a rychlé zdražování energií. Přerušily se dodavatelské řetězce z Ruska i Ukrajiny, odkud přestaly proudit ocel, dřevo, ale také třeba tepelné izolace. Některé materiály tak znovu prudce podražily. Podle dat stavební softwarové firmy ÚRS se například ceny konstrukční oceli loni v březnu meziměsíčně zvýšily skoro o 50 procent. Stavební firmy si začaly tvořit velké zásoby materiálu, což ceny stavebnin dál vyšroubovalo. Kvůli drahým hypotékám i nemovitostem proto začala ochabovat poptávka po bytech a domech. Stala se tak v Česku dlouho nevídaná věc – byty začaly koncem minulého roku zlevňovat. Podle serveru Sreality například průměrná nabídková cena za metr čtvereční v Praze poklesla letos v květnu meziročně o šest procent na 125 tisíc korun. A to také díky tomu, že začala lehce klesat i průměrná cena stavebních materiálů.
Vývoj stavebnictví v Česku
Přesto zájem o koupi nemovitosti v Česku neroste. Dál jej brzdí jak vysoká inflace, která se stále drží na úrovni 11 procent, tak nákladné úvěry. V současnosti se průměrná úroková sazba hypoték podle Hypoindexu pohybuje na úrovni 6,3 procenta. V dubnu objem nových úvěrů na bydlení meziročně klesl skoro o polovinu, a ve srovnání s rokem 2021 dokonce o 73 procent.
Developeři proto zastavují některé projekty, například Central Group o rok odložil zahájení výstavby v Praze na Žižkově a ve Vysočanech. Snižuje se i výstavba rodinných domů. „Je zřejmé, že to souvisí s ekonomickou situací, která zapříčinila pokles poptávky. Jak jsme očekávali, rok 2023 je pro stavebnictví především rokem útlumu a stabilizace,“ říká Kamil Jeřábek, jednatel a generální ředitel výrobce stavebních materiálů Wienerberger.
Lidé si kvůli drahým půjčkám, stále vysokým cenám bytů a nejisté ekonomické situaci bydlení častěji pronajímají. Proto se i developeři víc soustřeďují na výstavbu nájemních bytů. Jen v Praze by mělo v příštích pěti letech přibývat podle analýzy společností DLA Piper a Savills kolem tisícovky nových nájemních bytů ročně.
Velkým úskalím může být i to, až se začne obnovovat Ukrajina. Hodně dalších dělníků se bude chtít vrátit domů a podílet se na obnově.
Stále větší podíl lidí, kteří i přes složitou ekonomickou situaci v zemi plánují rodinný dům, pak staví svépomocí. „V souvislosti s ekonomickou situací vnímáme na trhu změnu v uvažování soukromých investorů,“ říká Jeřábek. Z průzkumu agentury Ipsos vyplývá, že téměř polovina lidí, kteří plánují výstavbu, bude stavět vlastníma rukama s pomocí řemeslníků či firmy. S pomocí rodiny a známých bude své obydlí budovat 25 procent soukromých investorů, což je o šest procentních bodů více než loni. Naopak podíl lidí, kteří si nechají postavit dům na klíč, poklesl o sedm procentních bodů na 21 procent.
Zároveň se lidé, ale i developeři více pouští do rekonstrukcí. Zatímco nová výstavba podle množství zahájených prací poklesla za první čtyři měsíce meziročně téměř o čtvrtinu, rekonstrukce vyletěly skoro o 30 procent. „Značnou roli hraje skutečnost, že náklady na rekonstrukci se pohybují v řádu statisíců a lidé tak své úspory často investují právě do rekonstrukce bydlení. Věří nejen v to, že své úspory ochrání před inflací, ale zároveň zhodnotí svou nemovitost,“ říká Jeřábek.
Vývoj počtu vydaných stavebních povolení v Česku
Podle průzkumu společnosti Ipsos renovuje nebo plánuje renovovat svou nemovitost čtvrtina Čechů, a to také často vlastními silami. Většinou jde o interiéry, ale asi třetina opravuje či plánuje opravit i obvodové zdi nebo střechu. Zároveň řada lidí kvůli energetické krizi zatepluje domy, mění okna a instaluje tepelná čerpadla či fotovoltaiku.
Stavební práce se přitom podle Českého statistického úřadu dál zdražují, v dubnu to bylo meziročně o osm procent. Tento trend zvýhodňuje výstavbu svépomocí. Ta se finančně vyplatí díky tomu, že stavebník neplatí nejen práci, ale ani obchodní přirážku firmě. Ušetřit lze tak čtvrtinu až třetinu nákladů.
Efekt Ukrajina
Vysoký podíl výstavby i renovací obydlí svépomocí ale pořád probíhá s asistencí řemeslníků a malých stavebních firem. „Řemeslníci tak mají stále práce dost. Chybí klempíři, instalatéři nebo elektrikáři,“ říká prezident Svazu podnikatelů ve stavebnictví Jiří Nouza.
Podle Josefa Jaroše, předsedy představenstva Asociace malých a středních podniků a živnostníků, se poptávka po řemeslnících trvale zvyšuje i kvůli současnému nárůstu poptávky od soukromých osob. „Kvalitní stavební řemeslníci tak mají práci na dlouhé měsíce dopředu, ačkoliv stavebnictví jako celek klesá. Právě na rekonstrukce a malé až střední zakázky potřebujete kvalitního řemeslníka. Složité moderní konstrukce až na výjimky nemohou dělat amatéři kutilové,“ tvrdí Jaroš.
Jak říká Hána ze společnosti Deloitte, odborní stavební řemeslníci nemají práci prakticky jen v lokalitách, kde je slabší kupní síla, příliš se tam nestaví a lidé ani neinvestují do rekonstrukcí. Obecně je ale podle něj v Česku řemeslníků nedostatek, proto mohou zdražovat a diktovat si podmínky. Na trhu chybí i méně odborní stavební dělníci, jako jsou zedníci nebo obkladači. Ti často pochází ze zemí východní Evropy. „To ukázal naprosto zřejmý efekt válečného konfliktu na Ukrajině. Když začal, některé stavby ze dne na den téměř osiřely, protože dělníci z Ukrajiny se začali vracet domů, aby zjistili, co se tam děje, a někteří se už nevrátili. Velkým úskalím může být i to, až se začne obnovovat Ukrajina. Myslím si, že relativně hodně dalších dělníků se bude chtít vrátit domů a podílet se na obnově,“ říká Hána.
Nouza ze svazu stavebních podnikatelů se proto pozastavuje nad plány ministra školství Mikuláše Beka, který v rozhovoru pro Hospodářské noviny uvedl, že plánuje redukci učňovských oborů. Nahrazovat je chce technickými lycei. Zatím ale neuvedl konkrétní obory s tím, že rozhodnout o tom musí kraje.
Vývoj cen vybraných stavebních materiálů
Sklady ano, kanceláře a hotely ne
Vedle rekonstrukcí domů a bytů drží stavební trh letos také výstavba komerčních nemovitostí. Počet vydaných stavebních povolení na zbudování nebytových budov v prvním čtvrtletí vzrostl meziročně o čtyři procenta. Staví se zejména sklady a výrobní haly. Podle dat sdružení Industrial Research Forum se v prvním kvartálu dokončilo 218 tisíc metrů čtverečních skladových ploch, což bylo o čtvrtinu více než na konci minulého roku. Ve výstavbě je pak dalších 1,3 milionu metrů čtverečních.
Podle šéfa sítě stavebnin DEK Víta Kutnara je to tím, že se kvůli narušeným dodavatelským řetězcům, válce na Ukrajině a geopolitickému napětí přesouvají distribuční centra i továrny blíž k evropským spotřebitelům. Hána to přičítá i nárůstu doručování zboží z e‑shopů a rozšiřování takzvané logistiky poslední míle.
Naopak příliš se nestaví obchodní centra ani hotely. „Hotely se rekonstruují, ale nevznikají nové projekty. Stávající majitelé jsou rádi, že mají zpátky svůj byznys po covidu, ale nemají peníze na investice,“ říká Colin Glover, ředitel stavební společnosti SIS Systémy. Zamrzla i výstavba kancelářských budov, protože stále hodně lidí pracuje z domova. „Je ale velká poptávka po co‑work prostorech. Nikdo moc nekupuje kanceláře, ale pronajímají se sdílené. Po covidu stále nikdo neví, zda lidé mají být v kanceláři, nebo doma,“ dodává Glover. Podle Ondřeje Šucha, vedoucího vnějších vztahů Skanska Central Europe, se kancelářské budovy staví méně i proto, že banky zpřísnily podmínky pro jejich financování.
Do menších bytů
Podle průzkumu společnosti CEEC Research letos stavební firmy očekávají snížení trhu o dvě procenta, což je lehce lepší výhled, než měly v minulém čtvrtletí. „Registrujeme nastupující oživení poptávky na pražském trhu a také stoupající zájem kupujících o energeticky úsporné a šetrné bydlení,“ říká Alexandra Tomášková, ředitelka developerské společnosti JRD Real Estate. „V oblasti stavebních prací pozorujeme snižující se vytížení stavebních firem. Mohlo by tak postupně dojít k jisté korekci cen stavebních prací. Výrazné snižování cen ale nečekáme, a to i s ohledem na stále mírně rostoucí ceny stavebních materiálů na světových trzích. Nelze tak ani očekávat pokles cen novostaveb,“ dodává.
Podle Hány lehce klesají ceny starších bytů, zatímco u novostaveb se je developeři snaží držet a spíš přidávat různé bonusy jako parkovací stání nebo kuchyň v ceně bytu.
Podle Šuchy ze Skansky může rezidenční trh oživit drobné zmírnění pravidel pro získání hypotéky, jeho vliv ale nebude masivní. Jeřábek předpokládá, že v druhé polovině roku dojde ke snižování úrokových sazeb a zlevnění hypoték a trh se opět probudí.
Pak by mohly začít chybět větší byty. Lidé si totiž podle Tomáškové také stále častěji kupují menší byty, aby ušetřili, a developeři jim jdou na ruku.
Newsletter týdeníku Ekonom.
Odhlásit se můžete kdykoliv.
Přihlášením k newsletteru beru na vědomí, že dochází ke sbírání a zpracování osobních údajů. Více informací o zásadách ochrany osobních údajů naleznete ZDE.
