Výprodej bytů začíná, na rekordní ceny se trh vrátí až v roce 2030

Kdo chce koupit byt za „dobrou“ cenu, měl by zbystřit. Starší byty se začaly zlevňovat a také novostavby lze díky akčním nabídkám nyní pořídit výhodněji. To jsou signály, které jsme naposledy v Česku viděli v roce 2009, kdy zemi zasáhla celosvětová finanční krize. Následoval několikaletý pokles cen bytů.

Podle údajů sítě realitních kanceláří Re/Max klesly ceny starších bytů a domů v Česku ve třetím čtvrtletí oproti předchozímu kvartálu o pět procent. Pomalejší je korekce v Praze, kde je trh s byty kvůli dlouhodobě vysoké poptávce vůči poklesům odolnější. Tady realitní kanceláře hlásí snížení cen jen mezi jedním až dvěma procenty. Šedesátimetrový starší byt v hlavním městě se dal v říjnu pořídit v průměru za 7,2 milionu korun. V porovnání se zářím tak zlevnil zhruba o 100 tisíc korun, ukazují data portálu RealityMix.

„Změněný trend ve vývoji cen sledujeme již od srpna letošního roku. Korekce v očekávání prodávajících, a tedy i v nabídkových cenách zejména secondhandových bytů byly zaznamenány ve všech krajských městech,“ popisuje Petr Hána, který ve společnosti Deloitte sleduje nemovitostní trh.

Stagnace na trhu s novými byty

Na trhu s novými byty se pokles cen zatím neprojevil. Spíše jsou k vidění slevové nabídky, kdy developeři k novým bytům nabízejí například vybavení nebo parkovací stání zdarma. Jako první s tím v létě přišla největší developerská společnost v Česku – Central Group.

Ceny nových bytů jsou totiž určovány jinak, než je tomu u těch starších. Ovlivňují je především stavební náklady a ty se v posledním roce zvyšovaly. Starší byty se proto zpravidla začnou zlevňovat dříve než novostavby. „Lidem, kteří koupili byt v dřívějších dobách a nyní ho chtějí či musí prodat, nemusí mírná korekce v ceně vadit, jelikož jejich nemovitost se i tak významně v čase zhodnotila,“ vysvětluje Hána.

Avšak v dalších měsících se nejspíše pokles cen projeví i u nových bytů. „Pražský developerský trh aktuálně zažívá významný propad prodejů a projevuje se růst nabídky volných bytů,“ uvádí Hána. Už v letních měsících se poptávka propadla zhruba o 80 procent oproti loňsku. Zároveň je nových bytů na pražském trhu k mání více než loni, protože developeři loni zahájili výstavbu rekordního počtu jednotek.

Růst cen novostaveb v důsledku toho v průběhu září a října zpomalil a průměrná nabídková cena začíná stagnovat. Nyní bude záležet především na ekonomických možnostech developerů a na tom, jak dlouho vydrží s rezervami na svých účtech.

Vývoj cen starších bytů (v %, mezičtvrtletně)

Zvětšit přes celé okno

„Otázkou je, jak budou developeři reagovat, když se zájem trhu přesune na starší byty. Jestli půjdou do kalkulu, že určitou část bytů prodají pod náklady, aby měli cash flow a mohli vyčkat, až budou pro trh novostavby dostupnější, a potom prodají větší část své výstavby,“ uvádí ředitel realitní společnosti Fincentrum Reality Jaromír Mašek.

Obecně se developerské společnosti zdráhají byty zlevňovat a raději prodávají méně. „Jakmile by jednou začalo docházet ke snižování cen, tak se dostaneme do situace, že se pořád budeme bát, že ceny půjdou ještě níž. Lidé kvůli tomu budou vyčkávat s koupí,“ vysvětluje hlavní ekonom BH Securities Štěpán Křeček. Ani nižší ceny v takovém případě nemotivují domácnosti k nákupu bytu. A to je důvod, proč na menší ekonomické zpomalení trh novostaveb zpravidla nereaguje. Developeři začnou zlevňovat až ve chvíli, kdy se ekonomický propad protáhne a jim začnou docházet peníze.

Zatím se developeři pokouší nahradit výpadek poptávky běžných občanů a domácností prodejem celých bytových komplexů realitním fondům, které si v Česku začínají v posledních zhruba dvou letech budovat investiční portfolia nájemních bytů. Nyní je developerské společnosti zaplavily svými nabídkami.

Fondy ale zatím s nákupy vyčkávají. „Zahraniční investiční fondy zmrazily akvizice,“ upozorňuje Michal Nečas, jednatel Zeitgeist Asset Management, která se specializuje na správu nemovitostí pro institucionální investory. Výnosnost investic do bytových portfolií v Česku je totiž podle něj kvůli vysokým cenám na hraně. Chuť nakupovat omezuje také nejistota ohledně dalšího ekonomického vývoje.

„Největší problém není v tuto chvíli cena bytů, ale úroková sazba, inflace a kurz euro versus koruna,“ vysvětluje Nečas. Investor podle něj potřebuje vidět stabilitu v investičním horizontu deseti až patnácti let, aby si dokázal vytvořit byznysplán. V Česku je ale nyní situace taková, že ani ekonomové velkých bank si netroufnou říci, jak se bude tuzemské hospodářství vyvíjet v dalších měsících, natož roce.

Vývoj cen starších bytů (v tis. Kč za m²)

Zvětšit přes celé okno

Představa, že by se nyní fondy „slétly“ a začaly ve velkém nakupovat na českém trhu novostavby, je tak podle Nečase mylná. „Doufáme, že během příštího roku by se to mohlo uklidnit a nervozita z investorů opadne,“ dodává. To by pomohlo developerům ceny nových bytů v dalším výhledu udržet beze změny.

Krizová léta

Oproti tomu snižování cen starších bytů bude v dalších měsících a zřejmě i letech pokračovat. „Stejný pokles poptávky jsme viděli s příchodem pandemie. Tentokrát ale bude trvat déle, než se poptávka stabilizuje na nové úrovni. Nečekáme, že by zájem o nemovitosti byl stejný jako v předchozích dvou letech,“ uvádí realitní makléř a odhadce nemovitostí Re/Max G8 Reality Iztok Toplak. Očekává, že už v posledním čtvrtletí letošního roku by mohl pokles cen v Praze zrychlit na sedm procent a mimo hlavní město by pak mohly ceny padat téměř desetiprocentním tempem.

Doba potřebná k prodeji bytu či domu se zároveň prodlouží a lidé budou tlačeni do dalších slev. Roztočí se tak spirála zlevňování. Cenového dna by pak podle Toplaka mohl trh se staršími byty dosáhnout v roce 2025. „Realitní trh je cyklický, není překvapením, že po letech silného růstu dojde ke korekci. Tentokrát očekávám, že celkový pokles trhu bude mírnější než po finanční krizi,“ dodává makléř. I tak ale bude návrat na předkrizové ceny podle něj u starších bytů trvat nejméně do roku 2030.