Aktuální číslo časopisu Ekonom
Dostupnost bydlení je v Česku nejhorší ze všech zemí Evropské unie. Na pořízení bytu Češi potřebují více než 15 ročních platů, zatímco třeba v Dánsku nebo v Belgii je to jen necelých sedm. Potíže se v posledních letech zhoršují zejména ve velkých městech. Například v Praze cena bytu za posledních deset let vzrostla o 153 procent, zatímco průměrná mzda jen o necelých 50 procent. Lidé ve velkých městech stále více vyhledávají sdílené bydlení anebo se stěhují i sto kilometrů daleko od metropolí, které jim dávají práci.
Řešení bytové krize řada lidí dlouho viděla v novém stavebním zákoně, avšak zavedení nových pravidel pro povolování staveb se zadrhává. Není jisté, kdy se jich dočkáme ani o kolik podle nich bude povolování staveb efektivnější, než bylo dosud. Spíše než zákon se tak lékem na zhoršující se dostupnost bydlení stane celková změna myšlení ve společnosti, zahrnující mimo jiné příklon k novým stavebním materiálům a přechod Čechů z vlastnického bydlení do nájmů.
Staví se více než dříve, na zchlazení trhu to ale nestačí
Jako jeden z hlavních důvodů výrazného zdražování a převisu poptávky na trhu s byty vidí hlavní ekonom České spořitelny David Navrátil nízkou produktivitu ve stavbě nových bytů. „Nestavíme tolik, kolik bychom měli. Jestli budeme budovat stále stejné množství bytů jako nyní, krize se sama nevyřeší,“ prohlásil Navrátil na konferenci týdeníku Ekonom Real Estate Forum.
Počet zahájených bytů v Česku prudce klesl po vypuknutí finanční krize. Z téměř 44 tisíc v roce 2008 se propadl až na 24 tisíc v roce 2014. Na předkrizovou úroveň se vrátil teprve v roce 2021. Tehdy ale zároveň rekordně vyskočila poptávka, a tak se ještě před dokončením prodalo prakticky cokoliv, co developeři dali na trh.
„Po vypuknutí covidu jsme pár měsíců odkládali stavby, pak se ale ukázalo, že poptávka strmě roste. V té době jsme nabízeli zhruba 600 bytů a prodali jsme je tak, že ani na volný trh nešly. Měli jsme zhruba desetinásobný převis poptávky,“ popisuje výkonný ředitel developerské společnosti Sekyra Group Leoš Anderle. To zásadně změnilo přístup k trhu s bydlením. Zatímco před pandemií zůstávala v již dokončených projektech část bytů neprodaná, v roce 2021 byly projekty obvykle vyprodány dříve, než stavební firmy vůbec stihly kopnout do země.
Nový stavební zákon bytovou krizi nevyřeší. Češi se musí zbavit přesvědčení, že bydlení v nájmu je sociální nehoda. Současná situace na trhu s byty je k tomu přinutí.
Na nejpřehřátějším pražském trhu na vývoj loni developeři zareagovali rekordním počtem zahájených bytů. Rozestavěli jich téměř 10 tisíc, tedy nejvíce od roku 2000. Pomohlo k tomu mimo jiné odblokování řady brownfieldů, které i desítky let chránila stavební uzávěra. A také efekt novely stavebního zákona účinné od roku 2018, která umožnila sloučit žádost o územní rozhodnutí a stavební povolení do jediného řízení.
Počet zahájených bytů v ČR
Přesto 10 tisíc povolených bytů ročně pro zklidnění situace na pražském trhu nestačí. Pokud by se měla dostupnost bydlení na zdejším trhu zlepšit, bylo by podle ekonomů oslovených týdeníkem Ekonom zapotřebí postavit každý rok alespoň 15 tisíc nových bytů. Letos to ale vypadá, že se nepodaří zopakovat ani výsledek z loňska. Jen ve druhém čtvrtletí klesl podle údajů Českého statistického úřadu počet zahájených bytů v Praze téměř o 40 procent. A lépe nevypadá ani výhled do dalších měsíců. Stavebních povolení totiž úřady vydaly zhruba o pětinu méně.
„Situace je přímo katastrofická. Zatímco v zahraničí trvá vyřízení stavebního povolení mnohdy pouze jeden rok, v Praze celý proces od koupě pozemku po nabídnutí hotového produktu na trh trvá celé desetiletí,“ vysvětluje Martin Skalický, předseda poradenského týmu skupiny Progresus.
Nemovitostní konference Ekonomu Real Estate Forum
Nenaplněná očekávání
Zrychlení povolování staveb se obecně očekává od nového stavebního zákona. Ten je už schválený a stavební řízení podle něj mělo probíhat od roku 2023. Jenže kabinet Petra Fialy jeho účinnost odložil. Nesouhlasil totiž s novou strukturou stavebních úřadů, které měly přejít z obcí na stát. Nyní se připravuje věcná novela, která má původní verzi nového zákona přepracovat. Na tu ale míří vlna kritiky ze strany zainteresovaných organizací.
„Jsme ve stavu, kdy obhajujeme i současný neudržitelný stav,“ upozorňuje ředitel Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy Ondřej Boháč. Tomu na novele vadí mimo jiné to, že ruší dlouho vyjednávané pražské stavební předpisy a nařizuje vydání nových, které by více odpovídaly celorepublikovým standardům.
Vývoj cen bytů a nájmů vs. průměrná mzda v Praze
Osud novely je tak nejistý. Ostatně i vláda její projednání minulý týden odložila. Vrátit se k ní znovu plánuje v tomto týdnu. Navíc podle Tomáše Běhounka, partnera advokátní kanceláře bnt attorneys‑at‑law a Ekonom Legal Garanta, s nímž redakce týdeníku Ekonom pravidelně konzultuje dění na nemovitostním trhu, je iluzorní očekávat, že sebelépe připravený stavební zákon by mohl přinést do povolování výstavby výraznější posun.
Prefabrikované stavby nebo bytové domy ze dřeva. To vše by mohly být dílky skládanky, které přispějí ke zmírnění bytové krize.
„Žádný zákon není všespásný. Starý stavební zákon i nový zákon pracovaly s jasnými lhůtami. A kdyby byly dodrženy, stavíme relativně rychle. Problém je ale v organizaci státní správy. Když starosta říká, tady nic stavět nebudeme, úředníkovi se hůř povoluje,“ míní Běhounek.
Od nájemního bydlení k novým materiálům
Pravděpodobné řešení nedostatku bytů v Česku tak spíše bude připomínat skládání puzzle, v němž se propojí celá řada faktorů od politického zadání přes změnu stavebního stylu až po změnu v myšlení Čechů. Zatím totiž platí, že většina lidí chce bydlet ve vlastních bytech. Bydlení v nájmu je celospolečensky chápáno spíše jako bydlení pro mladé. A pokud v něm člověk zůstává i po třicítce, jde podle ekonoma Navrátila v očích společnosti „o sociální nehodu“.
Nyní ekonomové předpokládají změnu trendu a postupný příklon Čechů k nájemnímu bydlení. Průměrná výše nájmu se totiž více blíží tomu, co by se dalo ještě považovat za dostupné bydlení. Aby bylo bydlení dostupné, neměli by za ně lidé podle rozličných studií platit více než 30 procent svého měsíčního příjmu. V případě nájemného na pražském trhu se aktuálně tento poměr pohybuje kolem 35 procent. Avšak průměrná splátka hypotéky dosahuje zhruba 47 procent průměrného pražského příjmu. „Podíl nájemního bydlení poroste právě kvůli tomu, že to vlastnické bydlení nebude dostupné,“ dodává Navrátil.
Dalším faktorem, který by mohl do budoucna pomoci ke zmírnění bytové krize, je změna stylu výstavby. Podle Skalického z Progresu by se za účelem zlevnění a zjednodušení výstavby mohly opět začít ve větší míře používat prefabrikované celky. Prefabrikace se při výstavbě používala zejména v předrevoluční době, kdy se koupelny a sociální zařízení kompletovaly v továrnách a na stavbu pak putovaly už hotové buňky. „Prefabrikace, unifikace a opakovatelnost nemusí nutně být jen odleskem panelových sídlišť, která se velké oblibě netěší. Nezapomeňme však, že paneláky byly ve své době velmi moderním a progresivním bydlením,“ říká Skalický a dodává, že prefabrikované části by například mohly být konstruovány za pomoci stavebních robotů, kteří by tak zajistili větší efektivitu práce, a tedy i zlevnění výstavby.
Velkou roli budou při hledání řešení, jak stavbu domů zlevnit, hrát také materiály. Tím, který se zejména v posledních letech dostává více do popředí, je dřevo. Podle architektky Reginy Loukotové přitom zcela zbytečně panuje vůči tomuto materiálu skepse. „Dřevostavba není synonymem srubu nebo víkendové chaty, na kterou je česká společnost zvyklá. Je nutné opustit myšlenku, že se tento materiál využívá pouze na dočasné bydlení,“ říká.
Dřevo má podle odborníků velké množství využití. „Jedná se o obnovitelný materiál a v současné době je zejména při vysokých cenách energií méně energeticky náročný na zpracování. Je také lehčí, a tak může snížit i náklady na transport na staveniště,“ vyzdvihuje jeho kvality Skalický. Zatímco v Česku se využívá zatím výhradně k výstavbě rodinných domů, v zahraničí se už prosazuje i při budování výškových staveb. Průkopníkem v této oblasti byl londýnský Bridport House, dům s dřevěnou konstrukcí a čtyřicítkou bytů postavený v roce 2011.
Jenže v Česku zatím nástupu podobných staveb podle Skalického brání přísná regulace a nedůvěra v odolnost materiálu vůči ohni. „Dřevo, které se používá při stavbě, a to, kterým si lidé topí v krbu, jsou úplně jiné. Je to stavebně upravený materiál. Navíc dřevo je sice hořlavé, ale má poměrně vysokou požární odolnost,“ říká Skalický.
Posledním dílkem skládanky, který identifikovali účastníci konference Real Estate Forum, bude vývoj trhu s pozemky. Ekonomové i developeři shodně očekávají, že by jejich cena mohla začít během ekonomického ochlazení, na jehož prahu tuzemské hospodářství stojí, podobně jako po finanční krizi klesat. „Majitelé pozemků, kteří je k výstavbě nevyužívají, si uvědomí, že je nemůžou držet donekonečna, že své cenové požadavky budou muset snížit, protože hodnota stavebního pozemku je v tom, co na něm dokážete postavit,“ říká ředitel KPMG Pavel Dolák.
Developeři by tak mohli v následujících letech snáze získat pozemky, které by později mohli použít pro výstavbu. To by se do budoucna mohlo odrazit na robustnosti bytové výstavby v Česku.
Newsletter týdeníku Ekonom.
Odhlásit se můžete kdykoliv.
Přihlášením k newsletteru beru na vědomí, že dochází ke sbírání a zpracování osobních údajů. Více informací o zásadách ochrany osobních údajů naleznete ZDE.
