Jiří Feix: Z hypotečního trhu letos zmizí třetina klientů

Hypoteční sezona letos bude jiná než obvykle. Rekordní zájem Čechů o úvěry na bydlení je u konce. Nastupují slabší roky. Podle generálního ředitele Hypoteční banky Jiřího Feixe na hypotéku nově nedosáhne až třetina zájemců. Může za to souběh nárůstu úrokových sazeb a omezení, které s platností od dubna na hypoteční trh uvalila Česká národní banka. Žádná krize hypotečního trhu se ale nechystá. Feix věří, že prudký růst úroků se brzy zastaví a v příštím roce by mohly začít dokonce klesat. „Já osobně bych tedy dnešní sazbu na příštích deset let nefixoval,“ radí zájemcům o bydlení.

Objem poskytnutých hypoték klesl v lednu podle údajů České bankovní asociace zhruba o čtvrtinu. Jak tuto situaci hodnotíte?

I kvůli růstu úrokových sazeb jsme čekali, že trh zpomalí. Myslím si, že ten pokles v lednu není ještě konečný. Očekávám, že objem poskytnutých hypoték v letošním roce klesne na úroveň kolem 250 miliard korun. To znamená proti loňskému roku propad zhruba o 40 procent. Na druhou stranu z pohledu naší schopnosti zpracovávat hypotéky to bude příznivá zpráva, protože pro banky ten loňský rok znamenal enormní tlak. Kolegové, kteří pracují v oblasti schvalování hypoték, nebo bankéři na pobočkách pracovali extrémně hodně, dokonce i o víkendech. Přesto se nám prodlužovaly lhůty pro schvalování hypoték.

I přes ten velký lednový propad je ale stále objem poskytnutých hypoték výrazně vyšší než například v letech 2018, 2019. Očekáváte, že trh v dalších měsících by se mohl dostat i pod úroveň těchto slabších let?

Uvidíme, jaká situace bude na jaře. Standardní hypoteční sezona je od března a pokračuje ve druhém kvartálu. Největší zájem o hypotéky je vždy v květnu a červnu a pak zase na podzim. Chtěl bych věřit, že se zájem lidí o hypotéky i letos s jarem zvýší, ale na druhou stranu sazby ve druhém kvartále nebudou lepší než teď. Navíc se k tomu ještě přidá efekt nových pravidel České národní banky, tedy zejména omezení poměru výše hypotéky k hodnotě nemovitosti na 80 procent a výše splátky k příjmu na 45 procent. Když se to všechno zkombinuje, tak to bude mít dopad až na 30 procent klientů, hypotéka jim prostě přestane vycházet a to se potom překlopí do poklesu trhu. Kvůli tomu nemám jistotu, že ta obvyklá sezonnost – první kvartál nižší, druhý vyšší – letos nastane.

Dopad omezení hypoték ze strany ČNB tedy bude větší, než když se ke stejnému kroku uchýlila před pandemií?

Ano, protože tehdy byly úrokové sazby nižší. Proto očekáváme to výrazné ochlazení trhu oproti loňskému roku.

Jaký vývoj sazeb očekáváte v dalších měsících? U 90procentní hypotéky a roční fixace se už úrok blíží šesti procentům. U těch nižších a s delší fixací je obvykle mezi čtyřmi a pěti procenty.

Kdybychom měli rozhovor před dvěma týdny, tak bych byl optimista a řekl bych, že sazby už snad nebudou tolik růst, protože se přece jenom ekonomická situace stabilizuje. Pak ale přišly výsledky inflace za leden 9,9 procenta, začínají se objevovat komentáře, že na to možná Česká národní banka bude reagovat, tak i můj optimismus klesá. Očekával jsem, že brzy už budeme mít vrchol úrokových sazeb za sebou a dojde k jejich stabilizaci nebo třeba i mírnému poklesu, ale po těch posledních číslech bych řekl, že se to odkládá.

Znamená to, že by mohly úrokové sazby zlomit rekordní úroveň z roku 2009? Tehdy byla průměrná úroková sazba z hypotéky nad 5,5 procenta, zatímco nyní je to 3,43 procenta.

V tuto chvíli je důležité, že hypoteční trh neovlivňuje jen vývoj sazeb na mezibankovním trhu a to, co říká Česká národní banka. Jeho vývoj závisí také na tom, jak moc mají banky zájem poskytovat hypotéky a jaká je ekonomická situace. Před deseti lety byla ekonomická recese, vysoká nezaměstnanost, vysoká obava, že klienti nebudou splácet, banky se bály rizika. Některé omezovaly poskytování hypotečních úvěrů, některé zvyšovaly rizikovou přirážku, protože očekávaly, že budou muset krýt více nesplácených úvěrů. K tomu dneska vůbec nedochází.

Ze statistik ČNB vyplývá, že rizikovost hypotečních portfolií na českém trhu je nejlepší za celou historii poskytování hypoték. Riziková přirážka je nízká. Celý trh má dneska zájem poskytovat hypotéky a je velká konkurence, takže to snižuje úrokové sazby. Proto bych spíše neočekával, že se úrokové sazby dostanou tak vysoko jako v roce 2009. Platit to ale bude jen za předpokladu, že se nezhorší ekonomická situace a nezaměstnanost.

Plánujete v dalších měsících klienty lákat na nějaké nové slevy?

Na velkou kampaň, která by změnila trend meziročního poklesu trhu hypoték, to teď není. Ovšem v rámci konkurenčního boje se každá banka snaží nějak nalákat klienty.

V posledních letech vidíme, že zájem je spíše o dlouhodobé fixace úroků. Myslíte si, že se to v dohledné době změní?

To záleží na sklonu výnosové křivky. Dneska má sklon velmi negativní, kdy nejvyšší úrokové sazby jsou u ročních a dvouletých fixací a pak postupně až do těch 15 let relativně strmě klesají. Ještě před rokem byl sklon výnosové křivky opačný, tedy čím delší fixace, tím vyšší úroková sazba, ale i tak byly sazby výrazně nízko a pro klienta mohlo být zajímavé zafixovat si dvouprocentní úrokovou sazbu na příštích deset let, protože pravděpodobnost, že bude nižší, prakticky nebyla. Jiné to ale je teď, když si klient fixuje čtyřprocentní sazbu. V dlouhodobém výhledu pravděpodobně nebude růst sazeb pokračovat, v dalších letech by dokonce mohlo dojít k jejich poklesu. Já osobně bych tedy dnešní sazbu na příštích deset let nefixoval.

Podívejme se nyní na období posledních 20 let na hypotečním trhu. Do jaké míry lze říci, že to období rekordně nízkých úroků pod dvěma procenty bylo nezdravým excesem?

Sazby pod dvě procenta byly nezvykle nízké. Když se do toho promítne rizikovost, náklady na kapitál, dlouhodobá cena peněz, tak si myslím, že šlo o velmi výjimečný stav. Ale on byl velmi ovlivněn vládní politikou, politikou České národní banky i mezinárodní situací, kvantitativním uvolňováním, vývojem sazeb na euru a dolaru, které byly záporné. Teď si myslím, že se už situace na trhu bude stabilizovat. Úrokové sazby se dostávají na úroveň, kterou vidím jako dlouhodobě standardní a udržitelnou. Na nějakou dobu se mohou sazby dostat i nad tuto úroveň.

Jak se vám jako bance v době enormně nízkých sazeb pracovalo v porovnání s turbulentní současností?

Pro banky jako celek je samozřejmě z hlediska příjmů lepší, když jsou vyšší úrokové sazby. Když jsou extrémně nízké, tak to omezuje schopnost generovat zisky a to se právě v uplynulých letech projevilo zejména v eurozóně. Banky tam měly velký problém s profitabilitou. V Česku to tak dramatické nebylo, protože přece jen zdejší úrokové sazby byly v porovnání s eurozónou o něco vyšší, ale také to potlačilo ziskovost bank.

Jak moc zvyšování sazeb přispívá ke zvyšování marže, kterou máte z hypoték?

Konkurence v oblasti úvěrových produktů je u nás opravdu vysoká. My jsme jediná banka v Česku specializovaná na poskytování hypoték a zároveň nemáme vlastní zdroj financování. Takže si půjčujeme prostřednictvím hypotečních zástavních listů za tržních podmínek. Profitabilita nám tak i dnes v období vysokých sazeb klesá a bude klesat dál. Na druhou stranu se ale profitabilita přenáší do depozitních produktů a tím, že většinu hypotečních zástavních listů od nás kupuje ČSOB, tak té se bude dařit lépe.

Často skloňovaným tématem loni bylo refinancování hypoték. Lidé se k němu uchylovali často i před koncem fixace. Byl z tohoto pohledu loňský rok přerozdělováním na trhu?

Z pohledu tržních podílů velkých bank se zas tak moc reálně nestalo. Určitým vyzývatelem byla Moneta, která má v segmentu hypoték velkou ambici a podařilo se jí upevnit si pozici. Negativní na tom vývoji ale bylo to, že refinancování mimo konec fixace bankám způsobilo značné finanční ztráty. To je také důvod, proč jsme dopady zákona o úvěrech pro spotřebitele diskutovali s Českou národní bankou. Ten současný výklad centrální banky, že banky nemohou při refinancování před koncem fixace účtovat klientům náklady za předčasné splacení, je sice extrémně férový vůči klientům, ale neférový vůči bankám. Bylo by dobré tuto situaci narovnat. Věříme, že se nám to ve spolupráci s ministerstvem financí podaří.

Jaká je podle vás správná výše nákladů, kterou by měly banky klientům při předčasném splacení hypotéky mimo konec fixace účtovat?

Zjednodušeně ta částka závisí na rozdílu staré a nové sazby a zbývající době fixace. Když má klient fixaci úrokové sazby ještě na pět let na čtyřech procentech a aktuální sazba na trhu jsou dvě procenta, klient odejde a bance zůstanou peníze, které je schopná udat s úrokem dvě procenta, tak ten rozdíl, ztráta banky jsou dvě procenta na dalších pět let. To je dohromady deset procent. Z milionu je to sto tisíc. Když refinancuje větší množství klientů, šplhají ztráty bank opravdu do velkých částek. Banky to enormně zatěžuje a nemohou se proti tomu nijak chránit ani zajistit.

Celou tuto částku by tedy bylo žádoucí klientům, kteří odcházejí před koncem hypotéky, naúčtovat?

To by byla plná kompenzace ztráty, kterou bance předčasné splacení způsobí. My vnímáme, že je to potřeba nějakým způsobem regulovat a omezit ve prospěch klientů.