Bytů bude více, pomůže nový stavební zákon

Je to snad nejostřeji sledovaná novelizace legislativního předpisu v Česku. Změna stavebního zákona, jehož nová podoba má naostro vstoupit v účinnost v polovině roku 2023, má mimo jiné ambici postupně změnit i současnou napjatou situaci na trhu s bydlením.

Zjednodušením a zpřehledněním procesu povolování staveb má mnohem snáze a rychleji vznikat více domů i bytů, což uvolní tlak na výrazný růst cen. „To, že se dnes stavba povoluje pět let, ji obrovsky zdražuje, zhruba o 10 procent, než kdyby to trvalo například rok jeden,“ odhaduje Evžen Korec, majitel developerské společnosti Ekospol. „Přijetí novely je z hlediska zjednodušení a zrychlení nové výstavby naprosto klíčové,“ dodává Tomáš Ctibor, předseda Sdružení pro architekturu a rozvoj a zakladatel platformy pro územní plánování 4ct.

Evžen Korec a Tomáš Ctibor se zúčastnili kulatého stolu týdeníku Ekonom nazvaného Průvodce novým stavebním zákonem. Do diskuse se dále zapojili Jakub Adam, partner a vedoucí týmu nemovitostí a stavebního práva advokátní kanceláře Taylor Wessing Česká republika, Tomáš Běhounek, specialista na stavební právo a partner v advokátní kanceláři bnt Attorneys in CEE, či Marcela Pavlová, náměstkyně ministryně pro místní rozvoj. Debatu moderovala zástupkyně šéfredaktora týdeníku Ekonom Alžběta Vejvodová.

Všichni zúčastnění experti se shodli, že zavedení nového zákona, nebo spíše celého komplexního systému stavebního a územního řízení, je velkou šancí, jak rozhýbat zamrzlý trh s výstavbou nových bytů.

Hlavní změny

Zásadních změn, které nová právní úprava přinese, je několik. Stavební úřady oddělí od samospráv a sjednotí je pod jednotnou soustavu. Řízení už nebude dvojí, územní a stavební, ale pouze jedno. Celý proces se zdigitalizuje, komunikace bude probíhat skrze Portál stavebníka. Vznikne Národní geoportál územního plánování, kde budou veřejně přístupné vydané a platné územně plánovací dokumentace, takže je stavebník, ať již fyzická osoba, firma či stát, najde na jednom místě.

Nový stavební zákon má přinést více bytů na trhu. Jejich výstavba se zrychlí, stavebníkům se zjednoduší styk s úřady.

Tyto i další změny mají výrazně zrychlit výstavbu bytů. „Pokud má stavebník dohodu se sousedy a plánovaná stavba je v souladu s předpisy, stavební úřad vydá rozhodnutí hned,“ popisuje Tomáš Běhounek.

To bude velká úleva pro trh, na němž se volných bytů zoufale nedostává. Jen Praha podle Tomáše Ctibora „musí stavět více než 35 tisíc bytů ročně, aby snížila deficit, který zde za poslední roky vznikl“. Postupně by se počet nových bytů měl podle Ctibora ustálit na množství kolem 15 tisíc bytů ročně. „V současnosti se jich v Praze staví pouze kolem pěti tisíc ročně,“ odhadl developer Korec.

Všichni experti změny v podle nich velice nepružném systému vítají. Podle náměstkyně Pavlové bude například zpracování územní a stavební dokumentace díky pouze jednomu řízení výrazně kratší a jednodušší. Povolení stavby se bude blížit dnešní dokumentaci pro územní rozhodnutí. Jedno společné řízení o povolení stavby bude vznikat ve spolupráci více oprávněných úředních osob. „Zavedení jednoho řízení je naprosto fenomenální,“ komentoval Tomáš Běhounek. Výhodou je, že v první fázi si stavebník bude moci otestovat, zda jeho záměr vůbec schválení podléhá. „Vydání předběžné informace mu pak poskytne základní vodítko, jak postupovat dál,“ zdůraznil Jakub Adam.

Odvolací úřad v novele nebude oprávněn rozhodnutí vydané v prvním stupni rušit. Bude muset rozhodnout s konečnou platností. Tím se zruší opakované projednávání. „Skončí ping‑pong mezi úřady, celý proces se zrychlí,“ potvrdil Tomáš Ctibor. O kolik se vyřizování potřebné dokumentace zkrátí, si nicméně odhadnout netroufl. „To nevím, u některých projektů ale řízení trvá i 10 let.“ Podle Ctibora se zrychlení práce úřadů bude projevovat postupně a měla by se také výrazně zkvalitnit. „Je to příležitost, jak úředníky lépe řídit, motivovat a zajistit jejich kvalifikaci,“ uvedl Ctibor.

S tím souhlasil i Tomáš Běhounek. „Sám zákon příliš nezrychlí, vnímám ten posun v tom, že zde bude jasně deklarovaná vůle, aby stavební úřady jednaly ve lhůtách a v nich vydávaly kvalifikovaná rozhodnutí.“

Činnost stavebních úřadů v obcích a městských částech dnes funguje v přenesené působnosti, jejich zaměstnanci tak jsou placeni samosprávami. „Stavby třeba brzdí vedení samospráv, které nařizuje stavebním úřadům, jak rozhodovat,“ podotkl Evžen Korec. „Jestliže o záměru rozhoduje úředník, který je v pracovněprávním vztahu s obcí, a obec prosazuje určitý investiční záměr, tak tam vzniká takzvaná systémová podjatost,“ dodala Marcela Pavlová.

Peníze na infrastrukturu

Novela také lépe ošetří vztahy obcí a investorů či developerů. Plánovací smlouvy poskytnou oběma stranám větší právní jistotu, například při budování infrastruktury. „Umožní stavebníkovi domluvit se s obcí na konkrétní míře podpory,“ uvedl Adam.

Podle Tomáše Běhounka dnes mezi obcemi a stavebníky dochází ke konfliktům, protože obce ze samotné výstavby dostávají minimum, nicméně jsou na ni kladeny nároky na vybu­dování infrastruktury, například zvýšení kapacity školek. Podle Evžena Korce by měl stát, který ze staveb inkasuje daň z přidané hodnoty, zanechat část těchto peněz v místě projektu a podpořit stavbu infrastruktury. „To je zásadní nespravedlnost, my jako developeři finan­cujeme část nákladů na infrastrukturu, ale nemůžeme to dělat vše,“ podotkl Korec, podle kterého špatně nastavené přerozdělování daní dále zdražuje ceny bytů.

Diskuse HN: Razantní změna stavebního zákona přinese více bytů i rychlejší výstavbu

Přehrát video

Samotná komunikace občana, investora či developera s úřady bude probíhat skrze Portál stavebníka. Tam se přehledně a na jednom místě potkají i zájmy ostatních dotčených orgánů, například vlastníků přilehlé infrastruktury. „Po vložení elektronické dokumentace, například od projektanta, ji všichni dotčení okamžitě uvidí a mohou se k ní ihned vyjadřovat,“ vysvětlila Marcela Pavlová. „Ne jako dnes, kdy se jedna dokumentace odveze na hasiče, jiná na hygienu a další je na životním prostředí,“ dodala.

Pro vyšší přehlednost vzniknou i digitální technické mapy. Ty budou spravovat krajské úřady. „Už to nebude o tom sehnat 70 razítek, aby stavebník zjistil, kde ten kabel v zemi leží. Digitální mapa to řekne,“ vysvětlila Pavlová.

Podle Tomáše Ctibora je celá změna systému povolování staveb velkou příležitostí. „Je to krok, který otevírá cestu. Dynamika výstavby výrazně ovlivňuje ekonomickou situaci v celé zemi.“