Není materiál, stavby se zpozdí. Ceny bytů a domů zase porostou

Stavbařům v Česku chybí cihly, vata a polystyren, nejsou ani okna. Stavba mnoha developerských projektů tak zřejmě nabere zpoždění, což bude dál tlačit ceny nemovitostí vzhůru, domnívá se developer a investor Daniel Římal, zakladatel Československého nemovitostního fondu.

Jak dopadla pandemie na české developery?

Zásadním dopadem pandemie je jednak to, že se změnila cena materiálů, jednak to, že některé věci potřebné pro výstavbu prostě nejsou. Roste sice jen cena některých materiálů, ale ty jsou tak zásadní, že vám náklady rázem o deset až patnáct procent stoupnou. Když se budeme bavit o větších hráčích, ke kterým se dnes už řadíme i my, protože naše portfolio obsahuje stovky bytů, tak ti by s tím neměli mít z ekonomického hlediska problémy. Přece jenom máme víc projektů, když se některý o půl roku zpozdí, naše cash flow to neohrozí. Když je ale nějaký menší developer závislý na jednom projektu, může to být pro něj hodně citelná rána. Zvláště když si na všechny fáze stavby od projektanta až po realizátora někoho externě najímá. My máme výhodu v tom, že skoro všechno zvládneme dělat v rámci firmy, a tím pádem máme daleko větší marži. Činí něco kolem 20 až 25 procent, takže i když nám náklady stoupnou o 10 procent, pořád vyděláme. Když malý developer zjistí, že by na jednom projektu strávil pět let a nakonec nevydělal ani korunu, tak to má své dopady.

Jaké konkrétně?

Třeba jsou nakonec ty projekty realizované mnohem levněji a jsou hůř vybavené, než developer původně plánoval.

Vraťme se k tomu, jaké materiály na českém trhu chybí.

Třeba cihly. My naštěstí máme poměrně přehled o obchodu v Evropě, takže víme, kde momentálně určité nedostatkové věci sehnat. Takže cihly třeba dovážíme z Německa, okna z Polska. Ta situace na trhu je ale tak špatná, že bezpochyby dojde k tomu, že stavební firmy nebudou dodržovat rozpočty. Vezměte si, že dodávka oken normálně trvá dva měsíce. Teď nám dodavatel řekl, že budou nejdříve v lednu, a stále si není jistý, že je bude mít. Bez oken přitom nemůžete stavět dál, nemůžete dělat vnitřky budov. Chybí vata a polystyren, takže nemůžete dělat fasády, bez nich přitom také nemůžete řadu věcí na stavbě dodělat. Oceláři sice mají materiál, ale nemají ho nařezaný. Není beton, protože chemička, jež vyrábí pojivo, které všechny složky betonu drží pohromadě, nestíhá, jelikož byla během covidu zavřená.

Dodávka oken normálně trvá dva měsíce. Teď nám dodavatel řekl, že budou nejdříve v lednu, a stále si není jistý, že je bude mít.

Jak dlouho tahle situace může trvat?

Na trhu už několik týdnů velcí výrobci neoficiálně tvrdí, že by se to v listopadu mělo uklidnit, protože by se mělo začít konečně vyrábět na sklad. Jenže pak vám každý obchodní ředitel těchto velkých hráčů řekne, že se stávající stav bude snažit co nejdéle protáhnout, protože má díky němu samozřejmě větší marže. Takže podle mě to bude trvat do prvního čtvrtletí příštího roku. Což bude mít jasný dopad. Nejenže už teď je bytů málo, ještě se ani pořádně nebudou stavět, protože chybí materiál.

Takže cena nemovitostí dál poroste.

Jasně. Lidé doslova šílejí a jsou ochotní platit vysoké ceny. My jsme v jednom projektu začali prodávat domy za 17 až 18 milionů, přišlo obrovské množství poptávek, tak jsme cenu zvedli ještě o milion a ty poptávky pořád chodí. Přitom i z mého pohledu už jde opravdu o vysokou cenu. Je ale vidět, že trh je to stále schopen akceptovat. Lidé se bojí ­inflace a nechtějí mít peníze na účtu, raději koupí nemovitost, byť je velmi drahá. Osobně si myslím, že extrémně vyrostou ceny ve Středočeském kraji. V Kladně, v Berouně, v lokalitě za Úvaly směrem na Český Brod stojí dnes metr čtvereční k 80 tisícům. V Říčanech se ceny šplhají u některých projektů ke 100 tisícům. Když jsme letos koupili projekt u Karlštejna, tak jsem se zdráhal nastavit cenu na 65 tisíc za metr. Pak jsem se ale podíval na horší lokality v blízkosti, které se prodávají daleko dráž, a tak jsme se teď rozhodli, že dáme cenu na 85 tisíc korun za metr.

Kolik lidí kupuje nemovitosti na investici?

Říká se, že jde asi o polovinu prodaných nemovitostí. Z velké části na tom ti kupci nechtějí ani vydělávat pronájmem. Nechají byty klidně prázdné, protože nájemník se vám mnohdy nevyplatí. To, co vám dá v bytě za deset milionů korun na nájemném, vrazíte za dva roky do nové kuchyňské linky a sprchového koutu, které vám opotřebuje.

Může stávající situace na trhu vést k tomu, že někteří menší developeři zkrachují?

Pojďme si říct, jak to v realitě funguje. V dodavatelském řetězci mezi jednotlivými firmami, které si vzájemně dluží, nikdo neudělá nic. Kdybyste na sebe začali vzájemně podávat žaloby, tak stejně nic nevymůžete, protože české soudnictví je tak pomalé, že ta firma mezitím může dávno zkrachovat. Všichni se proto nějak vzájemně drží. Problém má ale malý developer, protože po něm půjde velmi tvrdě banka, která bude chtít pravidelné splátky úvěru a v horším případě jej zesplatní. Přičemž je třeba říct, že i u menších projektů za pár desítek milionů se na měsíčních splátkách úvěru platí stovky tisíc korun. Když máte zakonzervovanou stavbu, která vás najednou stojí 300 tisíc korun měsíčně, tak můžete jako malý developer rychle finančně vykrvácet. U banky si nepůjčíte, protože byste ji vyděsil a ještě by vám zesplatnila úvěr. Takže hledáte peníze v privátním sektoru, kde si řeknou o dvacetiprocentní úrok a najednou jste v dluhové spirále.

Jak si letos vede váš Československý nemovitostní fond, jaký objem majetku má ve správě?

V květnu jsme měli něco kolem 387 milionů, pak jsme ale udělali akvizici jednoho projektu v Karlštejně, což je asi 120 bytů, a ještě jednoho projektu na Slapech, kde budou rekreační objekty. Oficiální čísla ještě nemáme, ale předpokládám, že ke konci července se fond ocení na nějakých 550 milionů. Přičemž do konce roku bychom měli narůst na necelou miliardu.

Daří se nabírat nové investice do fondů?

Určitě. Letos jsme nabrali necelých 100 milionů investic, to je asi dvojnásobek toho co za celý loňský rok.