Byty jsou předražené, propad cen je přesto v nedohlednu

Hospodářská recese bývala po desítky let spojena s propadem cen nemovitostí. Jeho brzký příchod ekonomové v Česku očekávali i na jaře loňského roku. Koronavirová pandemie ale nyní přepisuje učebnice ekonomie. Ačkoliv tuzemské hospodářství po celý loňský rok klesalo, ceny bytů a domů dál strmě rostou. Za celý rok zhruba o 13 procent. Česko v tom není výjimkou. Nemovitosti tváří v tvář pandemii zdražují napříč Evropou, ale také třeba v Austrálii nebo ve Spojených státech. A jen tak se to nejspíš nezmění. Přesto je stále možné najít zajímavé investiční příležitosti.

Příčinou růstu cen není přirozený vývoj trhu. "Zásadní roli hraje množství dodávaných bytů, které neodpovídá reálným možnostem trhu. Kvůli neúměrně dlouhým povolovacím procesům se v Česku nestaví tolik bytů, kolik by trh potřeboval, a v důsledku toho dochází k nepřirozenému růstu cen," říká Tomáš Wildt z investiční společnosti Vihorev Group.

Češi se navíc loni zalekli toho, že státní podpora pandemií zasažené ekonomiky vyvolá vysokou inflaci. Našetřené peníze tak ve velké míře dávali do nemovitostí. "Ostatně už před pandemií bylo na trhu velké množství volných peněz," vysvětluje výkonný ředitel Zeitgeist Asset Management Michal Nečas. A pomohlo i snižování úroků z hypoték − další důsledek státní podpory ekonomiky. Objem nově poskytnutých úvěrů na bydlení tak přesáhl 250 miliard korun, což zlomilo všechny dosavadní rekordy.

"Lidé, kteří chtějí, aby se hodnota jejich úspor uchovala, prostě volí cihly. To není jen u nás. V Česku ale není moc prostoru investovat jinde," dodává šéf nemovitostního poradenství společnosti Deloitte Miroslav Linhart.

Infografika: Byty jsou předražené, propad cen je přesto v nedohlednu

Zvětšit přes celé okno

Vedle bytů ve městech, které se dobře prodávaly už roky, pandemie zvedla zájem také o chaty a chalupy na venkově. Zatímco v předchozích letech jejich ceny spíše stagnovaly, loni vyskočily o 15 procent. "Poptávka je několikanásobně větší než v minulých letech. Nejžádanější jsou lokality v horách, v blízkosti jezer či přehradních nádrží," popisuje makléř realitní kanceláře Re/Max Alfa Jan Zachystal.

Zlevnění v nedohlednu

Plošné zlevňování bytů už teď prakticky ekonomové neočekávají. Naopak další impulz k růstu cen dala na začátku letošního roku vláda zrušením superhrubé mzdy. Díky tomu dostali zvlášť lidé s nadprůměrnými příjmy několik tisíc korun navíc, které budou moci použít na splátky hypoték. "Tyto skupiny nemají takový sklon ke spotřebě jako lidé s nízkými příjmy. Raději ty peníze ušetří a dají do bytů," očekává hlavní ekonom Patria Finance Jan Bureš.

Současná recese na rozdíl od té minulé zatím nevedla ani k dramatickému nárůstu nezaměstnanosti. Míra nesplácených hypoték se tak drží na rekordně nízkých hodnotách. V lednu bylo po splatnosti jen 0,9 procenta z celkového objemu hypotečních úvěrů, tedy stejně jako před rokem. Ani zvýšení nezaměstnanosti o několik procentních bodů by navíc s trhem nemovitostí příliš nezahýbalo. Byty zdražovaly i třeba v roce 2014, kdy ještě míra nesplácení hypoték činila tři procenta. Tehdy byla přitom nezaměstnanost v Česku více než dvojnásobná, než je nyní.

V druhé polovině letošního roku by mohlo nákupní horečku dočasně zmírnit jen očekávané zvyšování úrokových sazeb ze strany České národní banky. To bude souviset s nastupujícím hospodářským oživením. Ani to však nebude podle ekonomů dostatečně silnou pobídkou, která by dosavadní vývoj realitního trhu otočila. "Dojde pouze k mírnému ochlazení zájmu o nemovitosti ze strany přímých zájemců. Ovšem trend investic do nájemního bydlení tento pokles vyrovná," očekává Wildt z Vihorev Group. Do Česka totiž začaly v poslední době přicházet investoři, kteří si zde chtějí vytvořit desetitisícová portfolia nájemních bytů.

Infografika: Byty jsou předražené, propad cen je přesto v nedohlednu

Zvětšit přes celé okno

Ani ekonomové, kteří ještě loni považovali pokles cen bydlení v důsledku ekonomické recese za jasnou věc, už ho teď nečekají. "Ekonomiky se pomalu vrátí do normálu, očkování nakonec zvládneme, turisté se vrátí. Bez větší nezaměstnanosti, nejistoty a bez deflačních obav je těžké čekat pokles cen, pokud se tak doteď nestalo," upozorňuje Martin Lobotka, hlavní analytik investiční skupiny Conseq. Loni v květnu přitom prognózoval, že ceny bytů v Česku klesnou až o 20 procent.

Co dát na nákupní seznam

Pokud lidé uvažují o koupi bytu či domu, neměli by ji tedy odkládat. "Za rok budou byty zase o něco dražší. Nebude to nejspíš o 10 procent, ale o jednotky procent určitě," upozorňuje Miroslav Linhart ze společnosti Deloitte.

Kde ale v době, kdy ceny nemovitostí trhají rekordy, hledat zajímavé investiční příležitosti? Zakladatel Československého nemovitostního fondu Daniel Římal doporučuje sledovat byty na periferiích velkých měst. "Okrajové části Prahy, kde končí dopravní infrastruktura pražského dopravního podniku a dojezdnost do centra Prahy je hodinu a víc, tam se dá očekávat lokální pokles cen," uvádí. Šance na výhodnou koupi je podle něj také v krajích s nadprůměrnou nezaměstnaností, například na Ústecku nebo v Moravskoslezském kraji.

Až o 15 procent levnější v porovnání s vlastnickým bydlením také zpravidla bývají družstevní byty. Ty však nejde použít jako zástavu za hypotéku. Pokud tedy může investor platit hotově nebo bance ručit za úvěr jinou nemovitostí, mohou i ony představovat výhodnou příležitost k nákupu. A to hlavně v případě, kdy je u nich šance na převedení do osobního vlastnictví.

Dlouhodobě zajímavou investiční příležitost nabízí také apartmány v Krkonoších. A to přesto, že stojí skoro stejně jako byty v Praze. "Jelikož horská střediska disponují omezeným množstvím pozemků pro zastavění, nemluvě o stavebních uzávěrách a lokální regulaci výstavby, je tento realitní segment omezen jak co do množství, tak co do dostupnosti. A každý podobný produkt obvykle v čase na hodnotě neztrácí," upozorňuje Petr Kozojed, lídr týmu nemovitostí poradenské společnosti EY. Navíc se zdá, že cena rekreačních nemovitostí i nadále poroste. Očekává se totiž, že i po odeznění koronavirové pandemie zůstane zahraniční cestovní ruch ještě několik let omezen. A to nahrává koupi apartmánů, chat a chalup doma, ať už pro vlastní rekreaci, nebo k pronájmu.

Infografika: Byty jsou předražené, propad cen je přesto v nedohlednu

Zvětšit přes celé okno

Vedle základních krkonošských míst jsou ale také investory dosud méně objevené, a tedy ne tak drahé lokality. "Patří k nim Šumava a Krušné hory, stejně jako Beskydy a Jeseníky," radí ředitel realitní kanceláře Luxent − Exclusive Properties Jiří Kučera.

Byt u moře: V kurzu je Dubaj a Sardinie

Český trh je ale relativně malý, a tak s rostoucím apetitem Čechů nakupovat nemovitosti přibývá těch, kteří hledají příležitosti za hranicemi. Aktuálně mezi nejvíce vyhledávané investiční destinace patří Dubaj. "Stále je to oblast dobře dostupná, bezpečná a navíc otevřená k turistům," uvádí Iveta Pauková, zakladatelka společnosti RealCare Invest, která pro své klienty vyhledává nemovitosti v zahraničí.

Češi však v poslední době začínají objevovat i místa, která dosud ležela stranou zájmu. Jedním z nich je například Sardinie. Přestože jde o ostrov, dojet se tam dá s využitím trajektu vlastním autem.

"Ideálním místem pro nemovitostní investice je aktuálně také Gruzie. Země s velmi kvalitním trhem a s podepsanou asociační dohodou s Evropskou unií," upozorňuje Pauková. Zatím jsou tam podle ní ceny bytů a domů velmi příznivé. Avšak podobně jako ve středoevropských zemích kolem roku 2000 se v důsledku sbližování se Západem očekává zdražování. Gruzínský trh s nemovitostmi tak zřejmě čeká podobný vývoj, jaký už léta zažívá ten český.