Rodinné finance: Jak investovat do nemovitostí bez rizika

Hluboké přesvědčení o vysoké ziskovosti a bezrizikovosti přímé investice do nemovitosti už zakořenilo i v Česku. Lidé kupují byty a rodinné domy a domnívají se, že jejich pronájmem snadno přijdou k výnosům prakticky bez starostí a jejich majetek ještě zhodnotí trvalý růst cen na realitním trhu.

ZLATÉ ČASY UŽ BYLY. Finanční poradci se jim často marně snaží vysvětlit, že investice do nemovitostí má svá specifika i rizika. Co dosud platilo, nemusí platit navěky. První chyba, které se "investoři" do nemovitostí dopouštějí, je, že zaměňují investování za podnikání. Pouští se do projektu, který bude vyžadovat čas, starost, průběžné náklady a dobrý odhad. Druhá chyba je, že automaticky promítají do budoucnosti dobré podmínky z minulých let. V posledních 15 letech v Česku na nemovitostech k bydlení jen málokdo prodělal. Mezi hlavní faktory patřil pokles bytové výstavby v 90. letech, dospívání silných ročníků ze 70. let, odpor části veřejnosti k deregulaci nájemného, od konce 90. let dostupné hypotéky pro lidi s průměrnými příjmy.

Většina vyjmenovaných faktorů, které na českém trhu zvyšovaly poptávku a tím i ceny, již odeznívá. Během několika let může dojít k převaze nabídky nad poptávkou, ale s tím prakticky nikdo nepočítá. Jakékoli zmínky o možnosti stagnace nebo poklesu cen tvrdě odmítají developeři i většina realitních kanceláří.

Čtvrtým velkým rizikem je to, že většina drobných investorů snese všechna vajíčka do jednoho košíku. za všechny úspory koupí nemovitost a na rozložení rizika jim pak už nezbývají prostředky. Takovou koncentraci investic investiční poradci obecně nedoporučují. Je to příliš rizikové. Když někdo věří bezmezně v realitní trhy, měl by zkusit rozložit svou investici alespoň mezi několik nástrojů. Pro drobné investory jsou k dispozici akcie, nemovitostní firmy, takzvané REITs, nemovitostní fondy bez kotace na burze, ETF na nemovitostní sektor, certifikáty na nemovitostní sektor, sektorové otevřené podílové fondy.

AKCIE. Nákup akcií firmy podnikající v nemovitostním sektoru je prapůvodní nepřímou investicí do nemovitostí. Na jejích ramenou stojí všechny ostatní instrumenty. Tuzemský investor si v případě zájmu může vybrat z akcií několika stovek nemovitostních firem (britských, amerických, francouzských, holandských atd.) podle toho, na jakou burzu má přístup jeho obchodník. První vlaštovka se koncem loňského roku objevila i na pražské burze (nepočítáme-li lucemburské Orco) a čtyři další budou pravděpodobně následovat, dokonce se uvažuje, že pro ně bude zaveden zvláštní index.

U nemovitostních firem nezáleží na tom, v jaké zemi mají sídlo nebo na jaké burze jsou jejich akcie kotovány, ale na konkrétních projektech, které tvoří jejich ekonomickou činnost (regionální a sektorové rozložení, vyhlídky ziskovosti atd.).

REAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS (REITs) jsou z pohledu investora nemovitostní firmy, které platí sníženou daň ze zisku jako fondy. V porovnání s "normálními" nemovitostními firmami však podléhají určitým omezením. Důvodem je ochrana drobných investorů ("menšinových akcionářů"). Vznik tohoto investičního nástroje (právní formy) se datuje do 60. let minulého století v USA.

V současné době se mluví o globální "REITs revolution". Americké REITs byly shledány natolik efektivní a mezi investory oblíbené, že právní systémy ostatních zemí začínají americké "reity" napodobovat. Vznikající nebo již existující REITs v jednotlivých zemích se od sebe mírně liší podle národní legislativy, hlavní rysy však mají společné.

Základní strategií je kupovat do portfolia nemovitosti, které nesou pokud možno stabilní příjem z nájmu. Příjem z nájmu je po odečtení nákladů na správu vyplácen investorům. (Lze vstoupit do programu automatického nákupu nových podílových jednotek za vyplacený zisk.) Podílové jednotky jsou obchodovány na burze stejně jako akcie.

REITs se liší od nemovitostních firem výhodnějším daňovým režimem. Je to však vykoupeno omezeními, která se liší podle jednotlivých zemí. Zpravidla se týkají typu nemovitostí pořizovaných do portfolia. Nelze například spekulovat s pozemky, věnovat se stavební výrobě atd. Hlavní ekonomickou činností by mělo být vlastnictví a pronajímání budov. V REITs nelze zadržovat zisk minulých období, ten musí být vyplacen. Limity jsou kladeny i na možnost použití finanční páky (úvěr a zastavení nemovitostí). Správa jednotlivých nemovitostí (facility management) může být zajišťována interně nebo externě, formou outsourcingu.

V USA lze u REITs pozorovat několik trendů. Proběhla vlna akvizic - REITs je méně a mají větší tržní kapitalizaci. Prosazuje se specializace - na hotely a rekreační zařízení, obytné budovy, průmyslové objekty, kancelářské budovy a obchodní prostory. Když to legislativa dovolí, jsou zařazovány i "alternativní" nemovitosti, u nichž lze docílit pravidelného příjmu z nájmu, například lesy, vodní cesty, infrastruktura aj.

V současné době fungují REITs v USA, Austrálii, Kanadě, Nizozemsku, Belgii, Francii, Japonsku, Hongkongu, Singapuru, Jižní Koreji, Turecku, Tchaj-wanu, Thajsku, Malajsii. Od roku 2007 začínají fungovat ve Velké Británii, kde velké nemovitostní firmy již ohlásily přeměnu na REITs. V letošním roce se předpokládá jejich rozjezd v Německu.

Odborníci předpovídají rychlý rozvoj nabídky REITs, zejména v Evropě a Asii. Očekává se velký zájem ze strany investorů. Podíl nemovitostí v portfoliích jednotlivých investorů bude údajně postupem času zvýšen ze současných průměrných 2 % až 3 % na 10 % až 20 %. Jedním z důvodů je diverzifikační efekt. Americké REITs mají podle statistik korelační koeficient s akciovým trhem 0,4. Podílové jednotky REITs lze koupit a prodat stejně jako akcie nemovitostních firem na burze přes obchodníka s cennými papíry.

NEMOVITOSTNÍ FONDY. V Česku v současné době vzniká struktura označovaná jako nemovitostní fond. Nejedná se však o "plnohodnotný" REITs. Hlavní odlišnost je v tom, že podílové jednotky nebudou obchodovány na burze. Jejich cena nebude denně "testována" burzou, ale stanovována jednou za měsíc "komisí odborníků". Nevýhody jsou zřejmé. Likvidní trh oceňuje vždy "pravdivě", komise odborníků jen někdy (když se trefí). Právě z tohoto důvodu se ve světě upouští od nemovitostních fondů bez podílové jednotky obchodované na burze. Česko se bude muset dříve či později touto cestou také vydat.

EXCHANGE TRADED FUNDS (ETF) si lze představit jako otevřené podílové fondy, jejichž podílové listy se obchodují na burze jako akcie. V portfoliích ETF se nacházejí akcie různých nemovitostních firem nebo REITs. Většina ETF složením portfolia přesně kopíruje některý ze známých indexů. Podkladové indexy se liší zejména regionálně, ale i poměry jednotlivých subsektorů (hotely, obytné budovy, kanceláře atd.).

INVESTIČNÍ CERTIFIKÁTY jsou z pohledu investorů podobné jako ETF. Výhodou je širší nabídka podkladových aktiv - indexů a portfolií řízených podle určitého, jasně stanoveného pravidla (semi-aktivní správa). Nevýhodou je kreditní riziko emitenta. Investor má příslib emitenta certifikátu, zpravidla velké banky, že vyplatí zhodnocení v závislosti na pohybu podkladového aktiva (indexu). Do certifikátů i ETF lze investovat pouze přes obchodníka s cennými papíry.

OTEVŘENÉ PODÍLOVÉ FONDY mohou kombinovat všechny uvedené nepřímé typy investic do nemovitostí. Většina z nich se zatím drží "tradičního" portfolia sestaveného z akcií nemovitostních firem. Fondy zaměřené na USA a globální nemovitostní sektor stále častěji nakupují podíly REITs. Některým podílovým fondům povoluje statut investovat i do ETF, certifikátů a podílů v nemovitostních fondech. Nabídku podílových fondů na nemovitostní sektor, z níž může tuzemský investor vybírat, uvádí rámeček.

Roman Stuchlík
Fond Shop

Nemovitostní fondy
Evropské
Credit Suisse EF European Property
ESPA Stock Europe Property
Fortis Real Estate Europe
Parvest Europe Real Estate
Světové
Franklin Global Real Estate
ABN Amro Global Property Eq Fund
Asijské
Credit Suisse Asian Property
Korunové
Credit Suisse Realitní fond fondů
ČSOB Realitní mix
ČP Invest Nemovitostních akcií
KB Realitních společností