Byt není bankomat. Češi se stále nedokázali vymanit z nebezpečné lásky k cihlám

Češi jsou na papíře boháči. Typická domácnost u nás vlastní majetek ve výši pětinásobku roční mzdy a tím se řadíme mezi evropské země s vysokým poměrem majetku k příjmům. Za tímto oslnivým číslem se ale skrývá jeden zásadní problém: drtivá většina tohoto bohatství leží v cihlách, zatímco přímé vlastnictví akcií má doma jen pět procent rodin.

Nová studie institutu IDEA při CERGE‑EI ukazuje českou realitu v plném světle. Majetek běžné české domácnosti má hodnotu zhruba 100 tisíc eur, což je srovnatelné s rodinami v Německu či Finsku. Zatímco ale na Západě mají lidé své peníze rozložené do různých investic, typický Čech vsadil všechno na jednu kartu. Až 80 procent veškerého majetku českých rodin tvoří byt nebo dům, ve kterém žijí. Tento fenomén má své kořeny v masivní privatizaci bytového fondu v 90. letech, kdy velká část domácností přišla k nemovitostem poměrně snadno. Následný raketový růst cen z nich udělal papírové milionáře.

Cihly se špatně prodávají

Mít vlastní střechu nad hlavou je skvělé, ale ekonomicky je taková koncentrace majetku vysoce riziková. Byt totiž není bankomat a české bohatství je silně nelikvidní. Prodej nemovitosti je pomalý a administrativně složitý proces. Navíc po prodeji primární nemovitosti zůstává potřeba zajistit si náhradní bydlení.

Pokud by musely české rodiny pokrýt výpadek příjmů pouze prodejem svých finančních aktiv (bez prodeje bydlení), průměrné rodiny by to zvládly zhruba na půl roku. Pro srovnání: rodiny ve Francii či Německu by díky úsporám a investicím vydržely dvakrát tak dlouho. Klesnou‑li ceny nemovitostí, česká společnost zchudne najednou, protože na rozdíl od západní Evropy nám chybí vyrovnávací polštář v podobě dluhopisů či akciových portfolií.

Riziko poklesu hodnoty českých „cihel“ přitom není jen teoretické. Přísná úvěrová regulace znesnadňuje dostupnost hypoték, zatímco růst daně z nemovitostí či případná legislativní omezení krátkodobých pronájmů mohou srazit atraktivitu investičních bytů. Pokud se tyto faktory protnou s hospodářským ochlazením nebo demografickým stárnutím, může dojít k převisu nabídky nad oslabenou poptávkou. A sázka na to, že „byty přece vždycky rostou“, by tak mnohým domácnostem nemusela vyjít.

Staří mají byty, mladí hypotéky

Kde děláme chybu? České domácnosti drží velmi nízký podíl svého majetku ve formě finančních aktiv. Když už mají Češi nějaké peníze navíc, drží je většinou na běžných nebo spořicích účtech a jen v omezené míře v konzervativních produktech typu penzijního připojištění. V porovnání se západními zeměmi tak výrazně zaostáváme v podílu aktiv uložených ve fondech či akciích. V Německu či USA lidé budují své bohatství na finančních trzích, díky čemuž jsou mnohem pružnější a jejich majetek může rychle reagovat na změny v ekonomice.

Studie také odhaluje, že mezigenerační rozdělení majetku se u nás liší od Západu. Mediánová domácnost s referenční osobou ve věku 51 až 70 let drží majetek o 30 procent hodnotnější než domácnost ve věku 31 až 50 let. V západních zemích je ale tato koncentrace mezi staršími mnohem vyšší – starší tam drží i 2,5násobek majetku mladých. Zní to jako dobrá zpráva pro mladé Čechy, ale realita je tvrdší: starší generace drží byty získané v privatizaci, zatímco mladí mají často jen obrovské hypotéky.

Český model bohatství je jako dům na jediném pilíři. Dokud stojí, vypadá solidně. Potřebujeme zjednodušit své finance, zbavit se strachu z kapitálových trhů a začít diverzifikovat. Být bohatý totiž neznamená jen sedět v drahém bytě, ale mít i likvidní majetek, který pro nás pracuje a je k dispozici, když ho opravdu potřebujeme.