Do pěti let hrozí Praze nedostatek moderních kanceláří, říká šéf Finepu Tomáš Pardubický

Počet zájemců o moderní kancelářské prostory roste. Většina z nich ale nakonec z ekonomických důvodů skončí ve starší zástavbě. „To je ekonomická propast současnosti. Firmy řeší okamžitou úsporu a neposuzují situaci z horizontu deseti či dvaceti let. Když za tři roky zjistí, že chtějí nové prostory, nebude stačit zavolat developerovi a objednat si budovu jako pizzu,“ říká Tomáš Pardubický, šéf Finepu.

Výstavba nových kancelářských prostor v Praze dosáhla loni historického minima. Jaké faktory mají vliv na to, že se developerům ekonomicky nevyplácí?

Příčinou je dlouhodobý obousměrný tlak inflace: zdola zvyšuje náklady výstavby a shora limituje dosažitelné ceny při prodeji hotové budovy. Stavební náklady se během několika let zdvojnásobily – covid, válka na Ukrajině, Írán a napětí kolem Hormuzu. K tomu se přidala regulace v oblasti energetiky a klimatu. Na druhé straně stojí investoři, kteří hotové kancelářské budovy kupují.

Fond, který kdysi z kancelářské budovy získával například šestiprocentní výnos, má dnes při obdobném očekávání výnosu víc alternativ – dluhopisy, certifikáty a další instrumenty. Manažeři fondů volí raději jednodušší varianty a vzdávají se aktiva, které při dobré lokalitě, kvalitní budově a silném nájemci stále patří k nejbezpečnějším. Vyžaduje sice víc práce, ale právě proto se nedá tak snadno nahradit a případná eroze hodnoty se u něj lépe předvídá. Výsledkem je zužující se developerská marže, která se v Praze mimo centrální oblast limitně blíží nule, někdy jde i do záporu. Developer nestaví proto, že by nechtěl. Nestaví, protože ekonomická rovnice v tento okamžik nedává smysl.

Proč tedy při nedostatku nové nabídky rychleji neroste nájemné?

Odpověď je komplexní, ale má jednu velmi silnou větev: umělou inteligenci. Jsme pravděpodobně na začátku epochy, která změní trh práce hlouběji než home office. Když se přestaneme na AI dívat jako na chytřejší chat a uvědomíme si její skutečnou sílu, dostaneme se ke dvěma úvahám. Zaprvé, samotné vědomosti ztratí významnou část hodnoty. Oproti tomu vzroste cena lidského úsudku a odpovědného rozhodování. Zadruhé, technologie by teoreticky mohla či měla vést k decentralizaci, ale vzhledem k síle kapitálu za AI hrozí naopak obrovská centralizace procesů, rozhodování a možná i moci.

Majitelům a lídrům firem bych proto dnes doporučil číst Platona nebo papežskou encykliku o člověku stejně vážně jako manuál k AI agentům. AI totiž nemění jen nástroje. Může změnit definici firmy, hodnotu práce i to, proč má organizace vůbec existovat. Tato nejistota dnes firmy brzdí. Řada z nich tuší, že se bude muset proměnit, ale ještě neví jak. Proto manažeři odkládají velká rozhodnutí, včetně stěhování a investic do kvalitnějšího pracovního prostředí. Až firmy budou alespoň tušit, kam se vyvinou, vrátí se k otázce, jak svým lidem usnadnit práci a zvýšit vlastní výkonnost. Pak podle mě skokově vzroste ochota platit za špičkové kanceláře. Ne proto, že budou mít hezčí recepci, ale proto, že začne nový konkurenční sprint o lidi s nejlepším úsudkem.

Jaké faktory naopak zvyšují poptávku po kancelářských prostorách?

Poptávku požene hlavně potřeba konkurovat home officu. Kancelář musí lidem nabídnout něco, co doma nemají. Prostředí, ve kterém se přirozeně komunikuje, rozvíjí, inovuje, vynalézá, koriguje, hádá i raduje. Tedy všechno to, co AI zatím neumí a člověk bez druhého člověka dělá hůř. Firma, která chce po lidech návrat do kanceláře, jim musí dát důvod. A tím může být prostředí, kde se pracuje lépe než doma.

Dalším faktorem je boj o zaměstnance, i ten se promění. Už nepůjde jen o to, kdo nabídne lepší kávu, více koloběžek a pingpongový stůl. Půjde o prostředí, které pomáhá lidem růst, rozhodovat se, potkávat se a mít pocit, že jsou součástí něčeho smysluplného. Pokud má kancelář jen imitovat byt, prohraje s bytem. Pokud má vytvořit lepší pracovní organismus, má obrovskou budoucnost.

Přes situaci na trhu plánujete v Praze tři nové projekty – ve Stodůlkách, Holešovicích a na Opatově. V jaké jsou nyní fázi?

Projekty máme připravené k výstavbě a hledáme firmy, které dokážou jejich potenciál uchopit. Celkem jde zhruba o 80 tisíc metrů čtverečních čisté kancelářské plochy. V City West ve Stodůlkách připravujeme přes 31 tisíc metrů čtverečních, Nový Opatov má po dokončení nabídnout více než 43 tisíc metrů čtverečních přímo na metru a Vltava Office v Holešovicích přes 5 tisíc metrů čtverečních.

Každý projekt je jiný. Opatov je šance vytvořit nové srdce Prahy 11, tedy místa s velikostí krajského města, které na své skutečné centrum čeká desítky let. City West je zavedená lokalita na metru, s rezidenčním zázemím a dostupností proti dopravní špičce. Vltava Office je naopak výkladní skříň pro firmu, která chce být vidět. Zvlášť na Opatově a ve Stodůlkách nejde jen o kanceláře. Klíčový nájemce může spoluvytvořit mikroklima celé lokality, propsat do ní vlastní DNA. Velká firma dnes může být v lokalitě podobně určující jako radnice, škola nebo kulturní instituce. Pokud se rozhodne chytře, nevytvoří jen nové sídlo, ale kus města.

Hrozí Praze nedostatek moderních kanceláří v horizontu tří až pěti let?

Ano, toto riziko vidím jako velmi reálné. Poptávka existuje. Každý týden vidíme nové zájemce. Většina z nich ale nakonec z ekonomických důvodů skončí ve starší zástavbě. Ta sice často nemá potenciál do budoucna, ale na dalších pět let ještě nějak funguje. To je ekonomická propast současnosti. Firmy řeší okamžitou úsporu a neposuzují situaci z horizontu deseti nebo dvaceti let. Když firmy za tři roky zjistí, že chtějí nové prostory, nebude stačit zavolat developerovi a objednat si budovu jako pizzu.

Ovlivní poptávku po moderních kancelářích rozvoj AI a nahrazování pracovníků AI nástroji?

Určitě ano, ale ne tak jednoduše, že AI sníží počet lidí a tím i potřebu kanceláří. AI změní strukturu práce. Část činností zmizí, část se zrychlí, část se přesune do jiných rolí. Současně prudce vzroste hodnota lidí, kteří umějí rozhodovat v nejistotě, nést odpovědnost, rozumět kontextu, vést druhé a spojovat racionální úsudek s empatií. Velké firmy, které budou chtít jen armádu vykonávající rozkazy, AI pravděpodobně semele. Naopak firmy, které pochopí unikátnost lidského úsudku, budou muset pro takové lidi vytvořit špičkové prostředí.

Jaký očekáváte další vývoj trhu a jaké ekonomické parametry by se musely změnit, aby se zvýšila motivace developerů?

Developeři motivovaní jsou. My chceme stavět. Jenže stavební náklady už podle mě zásadně neklesnou. Celkový nákladový model výstavby zůstane výš. Ekonomicky se proto musí změnit jiné parametry: musí růst nájemné, případně investoři snížit výnosová očekávání. Nejpravděpodobnější je kombinace všech faktorů, ale tahounem bude podle mě nakonec nájemné. Bez jeho růstu se nová kvalitní výstavba mimo nejužší centrum Prahy bude dál pohybovat na hraně ekonomické racionality.

Potřebujeme znovu motivovat firmy, aby si vážily lidské práce, lidského úsudku a prostředí, ve kterém tento úsudek vzniká. Kancelář není nákladová položka vedle tonerů do tiskárny. Je to infrastruktura výkonu firmy. V době AI možná jedna z nejdůležitějších.

Text vznikl ve spolupráci s Finepem.