Bytová drahota nebere konce. Jaké jsou příčiny zdražování a kdo na novém bytu nejvíc vydělává?

Na sklonku minulého roku hodil Dušan Kunovský na pražský realitní trh malou bombu. Majitel největšího developera v metropoli oznámil, že jeho Central Group v roce 2026 odkládá zahájení všech nových bytových projektů. Odvolal se na neúnosný růst cen bytů a naznačil také, kdo je z jeho pohledu jedním z hlavních viníků. „Hysterické navyšování cen stavebních prací a materiálů v poslední době zásadně zvyšuje ceny nových bytů pro kupující. Ale to nechceme. Je to přehřátí celého stavebního trhu, který je potřeba zchladit mokrým hadrem na hlavu a dostat do normálu,“ prohlásil developer.

Podle statistik developerů Central Group, Trigema a Skanska Residential stoupla průměrná prodejní cena metru čtverečního nového bytu v hlavním městě zhruba z 58 tisíc korun v roce 2015 téměř na 170 tisíc na konci roku loňského. Ceny rostou i jinde.

Je to ale tak jednoduché, jak to nastínil Kunovský? „Ano, ceny materiálů a stavebních prací rostou, ale samy o sobě podle nás nejsou důvodem k zastavování nebo odkládání nových projektů,“ odmítá mluvčí stavební společnosti Metrostav Radim Mana převzít za daný sektor roli hlavního viníka bytové drahoty.

Anatomie ceny bytů

Pro lepší pochopení růstu cen na realitním trhu je dobré nejprve zmapovat, co všechno vlastně výsledná prodejní cena nového bytu zahrnuje. Poradenská společnost Deloitte loni vydala Bílou knihu developmentu, v níž její analytici ve spolupráci s Asociací developerů jednotlivé položky rozklíčovali. Nahlédněme do ní.

Téměř polovinu konečné ceny, kterou analýza stanovila na 157 tisíc za metr čtvereční, tedy na úrovni z konce roku 2024, tvoří takzvané tvrdé náklady. Zahrnují vedle samotných stavebních prací a cen materiálu také třeba přípravu staveniště. Další významné položky následují s poměrně výrazným odstupem: 13 procent z ceny spolkne cena pozemku, stejný podíl činí hrubý zisk developera a o procentní bod méně zaujímá daň z přidané hodnoty, tedy odvod do státního rozpočtu.

Vedlejší náklady, jež tvoří například cena za práci architekta, projektového manažera či náklady na marketing, prodej a administrativu, přispějí k ceně zhruba osmi procenty a dalších pět procent zaplatí developer bance za úvěr na výstavbu.

Čísla jsou průměrem a u různých developerských firem se mohou významně lišit. Ne každá například využívá bankovní úvěry. „Máme výhodu, že nepo­užíváme projektové financování. Jsme schopni platit výstavbu z vlastních zdrojů či v některých případech v rámci joint venture s našimi partnery,“ říká například obchodní ředitelka YIT Stavo Dana Bartoňová. Totéž platí u Central Group, která výstavbu bez úvěrů razí dlouhodobě.

Cenu zvyšují i okolnosti, které nejsou úplně pod kontrolou developera. „Finanční náklady jsou u nás třetí největší položkou. Jsou přímo úměrné délce trvání projektu, a tedy zejména povolovacího procesu a nejistotě kolem něj,“ říká ředitel akvizic UBM Development Jan Sierociński‑Vaněk.

Zásadně se mohou lišit také náklady na samotné stavební práce a materiály – každá z těchto položek tvoří asi polovinu celkových stavebních nákladů. Především u prémiových (tedy dražších) rezidenčních projektů se využívají i dražší materiály a mají větší podíl na ceně. A konečně, různé jsou i ceny pozemků.

Stavebnictví chybí lidé

Při vědomí těchto rozdílů je nicméně možné alespoň hrubě odhadnout, kdo se na zdražování jakou měrou podílí, případně na něm vydělává. Největší cenový skok developeři v posledních pěti letech zaznamenali u pozemků, především parcel vyhrazených územním plánem pro výstavbu. Bartoňová právě to označuje za rozhodující, proč dražší byty předává YIT Stavo.

Vlastníci parcel jsou si dobře vědomí hodnoty svého majetku. „Vědí, kolik se na jejich pozemku smí podle územního plánu postavit hrubé podlahové plochy, znají aktuální ceny bytů, takže si to umí spočítat a nastaví cenu na maximální možnou výši,“ popisuje partner poradenské společnosti Deloitte a expert na nemovitosti a stavebnictví Miroslav Linhart.

Vyčíslit přesně, o kolik pozemky podražily, ale prakticky není možné. Zatímco lukrativní parcely v centru metropole šly za posledních pět let i na dvojnásobek, jiná situace je na okraji Prahy. Role při růstu cen bytů navíc ovlivňuje fakt, že někteří developeři – třeba právě Central Group – nakupují pozemky průběžně.

Kritizované zdražování ve stavebnictví tu samozřejmě je také. „V letech 2021 a 2022 došlo v důsledku inflace, narušených dodavatelských řetězců a energetické krize k velmi výraznému růstu cen stavebních materiálů i prací, až o 30 procent. V letech 2023 a 2024 následovalo postupné uklidnění trhu a návrat ke standardnějšímu vývoji, kdy ceny rostly přibližně v souladu s celkovou inflací,“ popisuje vývoj mluvčí stavební společnosti Strabag Edita Novotná. Od loňska podle ní žene ceny nahoru nedostatek lidí a tlak na zvyšování mezd.

U stavebních materiálů je situace podobná. „V souvislosti s ekonomickou situací došlo jen mezi roky 2021 a 2022 ke zdražení výrobků z jílovitých materiálů, tedy například cihel, o 41 procent,“ popisuje generální ředitel společnosti Wienerberger Kamil Jeřábek. Pak se ale podle něj trh uklidnil a ceny v posledních pěti letech zhruba kopírovaly inflaci.

Z dat ČSÚ vyplývá, že za posledních deset let ceny stavebních prací u bytových domů s více než třemi jednotkami stouply o necelých 150 procent; největší část tohoto růstu se odehrála od roku 2021. To je ovšem v porovnání s tempem růstu finálních cen bytů a domů podstatně nižší číslo.

Bílá kniha pracuje i prvkem společenské nejistoty a tento náklad pojmenovává jako regulační zátěž. „Dotýká se všech položek ceny, a nelze ji tedy uvést jako samostatnou kategorii. Delší povolovací procesy například zvyšují čas, po který musí developer držet pozemek, což navyšuje ušlý zisk a rizika spojená s investicí. Tuto regulační zátěž odhadujeme na 15 procent z celkové ceny bytu,“ píší analytici Deloitte. Nevyzpytatelné povolovací řízení se tak rázem stává jednou z největších nákladových položek a příčin drahého bydlení.

Regulační zátěž nejenže zvyšuje finální ceny developerských projektů, ale také dostala trh do dlouhodobé nerovnováhy. Kvůli dlouhým povolovacím lhůtám se totiž na trhu s bydlením rozešla nabídka s poptávkou. V Praze zejména. Developeři prakticky nemohou reagovat na aktuální vývoj poptávky.

Nejvíc si bere erár

Zbývá ještě zodpovědět otázku, kdo na drahých bytech aktuálně nejvíc vydělává. A odpověď na ni může být překvapivá: Největší část si ukousne stát. Z finální ceny bytu si bere 12 procent ve formě DPH. Vedle toho uvaluje také na zisk developera 21procentní sazbu daně z příjmů, a tak erár získá z finální ceny bytu zhruba 15 procent – z metru čtverečního tedy přibližně 23,5 tisíce korun. V případě průměrného třípokojového bytu o výměře 70 metrů čtverečních tak příjem státního rozpočtu při aktuální ceně činí téměř milion a půl.

Přestože developeři často hovoří o tlaku na marže, který vyvolává růst jejich nákladů, podle expertů oslovených Ekonomem je jejich ziskovost relativně stabilní a pohybuje se kolem 13 procent z finální ceny bytu, jak to uvádí Bílá kniha developmentu. V praxi tak hrubý zisk představuje na metru čtverečním 20 tisíc korun; po zdanění pak 15,8 tisíce korun.

Podíl ceny pozemku autoři odhadli průměrně na 20 tisíc korun na metr čtvereční bytu. Kolik z ní činí zisk původního majitele, je velmi rozdílné. U nejlukrativnějších parcel, jejichž ceny se za poslední léta zdvojnásobily, může jít až o 10 tisíc korun za metr čtvereční.

Co se stavebních firem týče, spočítat jejich ziskovost na metr čtvereční bytu ze samotných nákladů na stavební práce je komplikované. Samy firmy tuto částku zveřejňovat nechtějí. Obecně ale podle oslovených expertů, kteří nechtěli být v této souvislosti citováni, platí, že ziskovost stavebních firem je podstatně nižší než v případě developerů – obvykle mezi dvěma a čtyřmi procenty z hodnoty zakázky. Jinými slovy, stavební firmy sázejí na velké obraty s menší marží. Pokud bychom tedy vzali v potaz jen čisté stavební náklady ve výši 70 tisíc korun na metr, jak je zmiňují analytici Deloitte, může hrubý zisk z metru čtverečního nového bytu činit jeden až tři tisíce korun.

A po analýze ještě syntéza. Kde tedy hledat řešení bytové drahoty? Jedna z možností je zvýšení konkurence, která by tlačila na marže developerů. Jako jistá laboratoř může sloužit třeba Praha 9, kde díky masivní výstavbě vzniká téměř třetina všech nových bytů a tomu odpovídají i ceny – jsou o 10 i 20 tisíc korun za metr čtvereční nižší než jinde. Situace je to na druhé straně unikátní díky obrovským plochám brownfieldů a jinde v Praze nereplikovatelná.

Přestože se Kunovský snaží zchladit hlavy stavebním firmám, ani u nich s ohledem na tlak na růst mezd a nedostatek lidí se zlevněním nelze počítat.

„Zlevnění bytů by bylo možné zejména zkrácením povolovacího procesu a případně poskytnutím pozemků pro stavby bytů ze strany municipalit nebo státu za zvýhodněných podmínek. Zkrácení procesu by mohlo přinést snížení cen bytů minimálně o pět až 10 procent, poskytnutí pozemků pak o 20 až 25 procent,“ navrhuje Sierociński‑Vaněk. Vláda Andreje Babiše se rozhodla vydat první cestou. Zda se její další pokus s novým stavebním zákonem podaří a zmírní se tlak na realitním trhu, uvidíme ovšem nejdřív za rok.