Pokud má člověk vyhlédnutý byt, jehož nákup dává ekonomicky smysl, neměl by přešlapovat dlouho. I když ČNB lehce snižuje úrokové sazby, úroky hypoték nijak významně neklesnou a stejně to platí u cen nemovitostí. „Kupující začínají vyšší ceny akceptovat, tudíž ke zlevnění není důvod,“ říká Martin Novák, hlavní analytik společnosti Broker Consulting.

Kde dnes koupit investiční byt na pronájem?

Jestli je čistě na pronájem a investor v něm nechce bydlet ani jej přenechat dětem, tak do Prahy bych teď asi nemířil. Zájemci o koupi bytu totiž musí počítat s poměrně vysokými částkami i s tím, že splátka hypotéky bude v současnosti pravděpodobně vyšší než nájem. Doporučil bych podívat se do menších měst v regionech. Tam se i při dnešních úrokových sazbách můžeme dostat do mírného plusu či alespoň na nulu, tedy že nájem hypoteční splátku pokryje. U investičních nemovitostí je nutné opravdu dobře počítat.

Jaký region by to měl být?

Takový, kde ceny nemovitostí rostly nejméně. Před dvaceti lety se například do regionů v severních či severozápadních Čechách stěhovat lidem příliš nechtělo. Covidová pandemie a trend home officů těmto regionům pomáhají, protože zaměstnanci často nemusí do kanceláře chodit každý den. Tedy mohou bydlet ve městech od Prahy relativně vzdálených, protože do práce jedou jednou za týden a dojíždění jim nevadí. Byty v regionálních městech tímto nabývají na investiční atraktivitě.

Řekl jste, že je nutné dobře počítat. Jak?

Při propočítávání výnosů nepočítat s plnou obsazeností 12 měsíců v roce. Může se stát, že se nájemník vystřídá a že bude třeba v mezičase byt opravit. Na to je dobré dávat si peníze stranou. Také doporučuji být konzervativní co do růstu cen nemovitostí a nájmů. Do svého výpočtu si tedy nedávejte plus pět procent, ale spíše dvě.

Bral byste si hypotéku teď, nebo byste ještě počkal?

Pokud máte rozmyšleno, že chcete kupovat, a dává to ekonomicky smysl, není důvod čekat na lepší sazby. Už dva a půl roku ČNB krátkodobé sazby snižuje, ale na dlouhodobé sazby bank to nemá takový dopad. Snížení sazby o čtvrt procentního bodu na zasedání ČNB nebude znamenat to samé snížení u pětileté fixace. Předpokládám, že úrokové sazby půjdou toto pololetí ještě dolů, ale budou to poklesy v řádu desetin procenta, což v rámci splátky žádná dramatická změna není. Hypotéky zlevňovat budou, ale velmi pozvolně, v řádu desetin procenta. Banky nic nemotivuje k tomu, aby sazby snižovaly a soupeřily o klienta. Poptávka po nemovitostech je totiž vysoká a klienti sazby hypoték akceptují. Navíc se očekává, že nemovitosti ještě podraží, takže efekt případného snížení hypoteční sazby bude nulový. Tedy doporučil bych nečekat, ale před koupí nemovitosti se poradit se specialistou.

Jak moc se představy investorů o ceně nemovitosti setkávají s realitou?

Na to máme speciální ukazatel, REALIndex, který porovnává ceny prodejů nemovitostí. Jsou to desítky tisíc prodejů po celé České republice. Tento index sleduje rozdíl mezi nabízenou cenou a cenou realizovanou. V roce 2022 tento rozdíl činil sedm procent do minusu, tedy prodávající museli zlevnit. V březnu 2023 přišel vrchol, a to 12 procent do minusu, tedy museli zlevnit ještě víc. Bylo krásně vidět, že jak se začaly prudce zvyšovat sazby, museli prodávající s cenami dolů. Od března 2023 se to ale otáčí a nyní činí rozdíl jen šest procent. Tedy prodávající si pořád říkají o vyšší cenu, ale kupující také stále více začínají nabízenou cenu akceptovat. Z toho vyplývá, že není důvod myslet si, že nemovitosti začnou zlevňovat.