Udržitelný rozvoj měst: Spolupráce samospráv a developerů

1) Václav Palička, předseda představenstva MSID

Spolupráce soukromého a veřejného sektoru je zcela zásadní pro to, aby projekty dosáhly svého naplánovaného účelu, a to v čase a kvalitě, která maximalizuje užitek obou světů. Z povahy našich aktivit, jako regionální rozvojové agentury, podporujeme soukromé investice a snažíme se dlouhodobě oba světy propojovat. Ideální je, pokud se dohoda, která se vyjedná, vtělí do smluvního vztahu, pak jsou závazky a povinnosti obou stran dané a vymahatelné. Plánovací smlouvy pak toto ještě více formalizují a posunují na vyšší level.

Zásady spolupráce z naší zkušenosti je fajn aplikovat pro území, která jsou exponovaná a kde převyšuje výraznou měrou poptávka soukromého sektoru k výstavbě – u nás typicky například podhůří Beskyd apod… Pak dokážou tyto zásady zpřehlednit trh a poskytnout potřebná pravidla a přinést obcím extra finance na vybudování potřebné infrastruktury, která s projekty souvisí. Naopak tam, kde je snahou města investory teprve přilákat a jít na maximum možného (vesměs na plochách stále v majetku měst), je ideální postupovat případ od případu, snažit se odhadnout dopředu možný zisk developera na konkrétní lokalitě a dle toho taky tomu dopředu přizpůsobit požadavky města.

2) Zuzana Bajgarová, ředitelka ANTRACIT Management

Na prvním místě považuji za důležité si připomenout, že každá investice, ať již průmyslová nebo bytová, se více či méně veřejného sektoru týká. Technicky např. kvůli napojování na dopravní a technickou infrastrukturu. Především však z důvodů toho, jaké funkce následně do území přináší a jak to území ovlivňuje. Stejně tak je důležité si připomenout, že pro rozvoj měst a obcí je spolupráce veřejného a soukromého sektoru nezbytná, bez soukromého sektoru bude docházet ke stagnaci regionu.

V České republice se developeři velmi často potýkají s problémem právní nejistoty a příprava developerských projektů je často nekonečnou cestou protkanou mnoha slepými uličkami. Kromě procesu získání povolení ke stavbě, který byl dlouhodobě nesmírně komplikovaný a teprve čas ukáže, zdali má nový stavební zákon a digitalizace stavebního řízení schopnost proces zásadně zefektivnit a zkrátit, se také často naráží na skutečnost, že samospráva či stát, vlastní činností či na podnět občanů i opakovaně mění podmínky pro výstavbu nebo ji zcela znemožní. A mnohdy prostě jen proto, že někdo změnil názor nebo došlo k výměně politického vedení nebo se blíží volby… Opakují se nám tedy případy, kdy názorové kolotoče protahují, zdražují a někdy definitivně znemožní výstavbu navzdory proinvestovaným částkách. Petice či místní referenda mají snahu zablokovat výstavbu od větrných elektráren přes průmyslové nemovitosti po domovy seniorů, a to mnohdy i přes skutečnost, že územní plán daný typ stavby povoluje a investor tak jedná dlouhodobě v dobré víře a v projektu „utopil“ miliony korun. Málokoho následně zajímá, co průtahy či zablokovaní investice pro investory znamenají ekonomicky.

Jsem jednoznačně toho názoru, že investor a veřejný sektor mají před zahájením investice projít debatou nad investicí, definovat si vzájemné potřeby a cíle, přičemž tím základním a výchozím podkladem je platný územní plán města. Současně zastávám názor, že především pro větší investice s významnějším dopadem na město i investora se má ta dohoda mezi investorem a veřejným sektorem stát „zákonem“, který není možné jednostranně a bezsankčně porušovat. K tomu právě plánovací smlouvy mají pomoci – definovat cíle i zodpovědnosti obou stran a ty dlouhodobě dodržovat. Vůle k dohodě a přijetí závazku však musí být na obou stranách. Je bezesporu jasné, že doba i potřeby se vyvíjí a čas může leccos posunout, ale k tomu je pak opět potřeba nalézt dohodu dotčených stran.

3) Lukáš Řádek, náměstek primátorky města Hradce Králové

Spolupráce státu, samospráv a investorů je klíčovým prvkem úspěšného rozvoje jak bytové, tak průmyslové výstavby. Stát sice vytváří legislativní rámec, ale ten není dostatečně flexibilní ani ekonomicky spravedlivý vůči městům. Rozpočtové určení daní (RUD), na jehož základě obce získávají finanční prostředky, je založeno na počtu obyvatel, ale tyto příjmy často zdaleka nepokrývají náklady spojené s novou výstavbou. Příjmy měst z developerských projektů jsou často výrazně nižší než výdaje na související infrastrukturu a provoz. Výdaje na výstavbu nových škol, školek, silnic či veřejné dopravy, které město musí zajistit, jsou několikanásobně vyšší než příjmy, které město z těchto projektů získává. Daň z nemovitosti je navíc často symbolická a nepřináší městu výrazný příspěvek na rozvoj infrastruktury. Proto je logické a správné, že do této oblasti vstupují samosprávy, které svými nástroji a pravidly pro spolupráci s investory kompenzují určité nedostatky centrálního řízení a přizpůsobují rozvoj konkrétním lokálním podmínkám.

Proto jsou Zásady pro spolupráci měst s investory přirozenou a férovou cestou, kdy samosprávy nastavují jasná pravidla a předvídatelné podmínky pro všechny. Tyto zásady poskytují jistotu, že rozvoj probíhá spravedlivě a s ohledem na dlouhodobé potřeby měst i obyvatel. Zamezují improvizaci a zajišťují, že se podmínky nedohadují ad hoc, ale jsou předem definovány pro všechny zúčastněné strany. Tím zásady přispívají ke snížení rizika, že by mohly být vytvářeny individuální výhody pro úzké skupiny podnikatelů, což je bohužel stále relikt minulosti, se kterým se v komunální politice setkáváme. Transparentní a rovné podmínky pro všechny jsou zárukou spravedlivého prostředí, kde se „vybraní“ developeři nemohou spoléhat na to, že si „vyjednají výhody“, ale kde platí stejná pravidla pro všechny.

Zásady zároveň představují spravedlivé rozdělení nákladů – místo toho, aby náklady na infrastrukturu spojenou s novými projekty nesli všichni obyvatelé města, přispívají více ti, kteří projekt realizují a využívají. To pomáhá zachovat sociální spravedlnost.

Institut plánovacích smluv, zavedený novým stavebním zákonem, přináší do tohoto procesu novou dimenzi. Tento nástroj dává samosprávám větší možnosti ovlivnit nejen využití území, ale také plánování a financování infrastruktury. Plánovací smlouvy umožňují rychlejší a efektivnější realizaci projektů, protože jasně definují podmínky spolupráce mezi městem a investory. Díky těmto smlouvám mohou samosprávy koordinovat investiční záměry s vlastním plánováním a rozvojem infrastruktury, což vede k lepším výsledkům pro všechny obyvatele.

Co je však na tomto nástroji zásadní, je to, že je dobrovolný a založený na partnerství, nikoli na vnucených podmínkách. Obce sice institut plánovacích smluv znaly už dříve, ale nyní je jeho použití flexibilnější a otevřenější. Plánovací smlouvy dnes řeší nejen finanční i nefinanční příspěvky investorů na infrastrukturu, ale také zajišťují hladší průběh celého povolovacího procesu. To vytváří přirozené prostředí pro rychlejší realizaci projektů, což přináší výhody pro obě strany – jak pro developery, tak pro samosprávy.

Pro investory je spolupráce se samosprávami výhodná díky rychlejším procesům a jasně stanoveným pravidlům, která zvyšují investiční jistotu a snižují riziko nečekaných nákladů. Zásady zároveň podporují rozvoj kvalitní infrastruktury a veřejných prostor, což zvyšuje hodnotu nemovitostí a atraktivitu lokalit. Možnost nefinančního plnění poskytuje developerům větší flexibilitu při splnění závazků. Výsledkem je udržitelnější a efektivnější výstavba, která reflektuje zájmy obou stran – měst i investorů.

4) Pavel Franc, řídící partner advokátní kanceláře Frank Bold Advokáti

Urychlení výstavby, férové podmínky a jasná pravidla pro všechny strany a dohoda na kvalitním rozvoji měst včetně společného stavění škol, parků a infrastruktury. To jsou hlavní benefity zásad a plánovacích smluv.

Proč se to musí takto řešit? Kvůli nastavení rozpočtového určení daní v Česku jsou bohužel města a obce často málo motivovány spolupracovat se soukromým sektorem na developmentu nebo se státem na přípravě strategických investic. Development totiž často naráží na odpor obyvatel a také zatěžuje rozpočet obce a vůbec přináší vedení měst řadu starostí a málo pozitivní motivace.

V praxi to hlavně v minulosti vedlo k pasivitě měst nebo netransparentním dohodám, extrémně dokonce ke korupci. Zásady spolupráce měst s investory a plánovací smlouvy jsou velmi účinné a praktické nástroje, jak mohou města nastavit jasná a férová pravidla pro rozvoj ve svém území pro developery. Je to pro města způsob, jak promlouvat do podoby projektů nebo získat finanční příspěvky nebo nefinanční plnění ve formě škol, školek, parků, chodníků a další infrastruktury v daných lokalitách. Pro developery je to zase způsob, jak transparentním způsobem s městem spolupracovat a především zkvalitnit a urychlit realizaci svých záměrů.

5) Tomáš Kadeřábek, ředitel Asociace developerů

Obecně je nejdůležitější, aby dobře probíhala spolupráce mezi veřejnou stranou, ať už jsou to obce nebo města, a soukromou stranou. Je potřeba si uvědomit, že pokud se týká bytové či průmyslové funkce, tak města a obce naprosté většině rozvíjí soukromý sektor podle pravidel, která nastavila veřejná správa. Proto je důležité, aby pravidla byla nastavena tak, aby umožňovala činnost soukromého sektoru takovým způsobem, aby bylo dosaženo cílů, které si přeje obec, případně stát. Zdá se to být triviální, ale často tomu tak není.

Systém plánovacích smluv se v ČR stále zabydluje. Do dříve zavedeného systému tzv. nepojmenovaných smluv, které se většinou nazývaly jako smlouvy o spolupráci, je dnes princip plánovacích smluv obsažen v zákoně a je možné ho plně využít. Většinou se spolupráce mezi stavebníkem a obcí odvíjí od potřeby obce v daném místě, typicky to jsou náklady na infrastrukturu a vybavení, které je třeba vybudovat a obsluhovat v souvislosti se vznikem záměru. Plnění stavebníka může být finanční či věcné. Při stanovování výše plnění je klíčové, aby obce přihlížely k velikostem jednotlivých záměrů a finančním možnostem stavebníků.

Potřeba uzavřít s obcí plánovací smlouvu je jistě dalším zdržením v případě celého procesu, smlouvy je třeba připravit, projednat a schválit, což zabere určitý čas. Naproti tomu, uzavřením smlouvy s obcí se stavebník vyvaruje následných konfliktů, jako je případné odvolání obce ve stavebním řízení či jiné aktivity obce ve snaze komplikovat či znemožnit záměr. V některých případech tedy uzavření plánovací smlouvy projekt urychlí, v jiném ho zpomalí. Systém plánovacích smluv se však stále vylepšuje a je pravděpodobné, že v budoucnosti bude již natolik odladěn, že bude probíhat bez větších komplikací.

6) David Petr, ředitel úseku development, Státní investiční a rozvojová společnost

SIRS se v případě přípravy území věnuje i tzv. community managmentu, tedy jednání s místními spolky, komunitami, zástupci obcí, abychom sladili očekávání či vyvrátili hrozby z neznámého, čímž větší projekty na svém startu trpí. Otevřená komunikace je základ. Snažíme se inspirovat v zahraničí, například ve Švédsku, kde jsme ve spojení s místními specialisty, kteří řešili připravu území ve Skelleftea pro projekt Northvoltu. Uvědomujeme si, že samotná komunikace a vysvětlování nestačí. To, že systém rozpočtového určení daní není nastaven, co se týče investic, směrem k obcím motivačně, je zbytečné znovu opakovat.

Dnes je běžné nahrazovat tento způsob různými příspěvky a dalšími nástroji, které kompenzují obcím dopady, a naopak napomáhají iniciovat často vytoužený pákový efekt větších investic. Ten se ale nedostaví, pokud k tomu obě strany nepřistoupí konstruktivně. Proto již v úvodních fázích zadáváme tzv. dopadové studie, které mapují kapacity okolního spádového území z pohledu občanské vybavenosti, trhu práce, kapacit bydlení a podobně. Následně se tento datový základ snažíme překlopit společně s dotčenými obcemi do rozvojového plánu, který má definovat, co a jak se v území má rozvíjet v případě realizace projektu. To se pak překlápí i do debaty o finanční participaci v přípravě projektů ze strany státu. Tento postup bychom chtěli začlenit do metodiky, která v případě strategických podnikatelských parků bude obcím a místním dopředu definovat, co lze v případě realizace očekávat.