Aktuální číslo časopisu Ekonom
Vojtěch WolfOd letošního roku klesl lidem příspěvek na stavebním spoření z dvou tisíc korun na tisícikorunu ročně. Stavební spořitelny tak hledají cestu, co dělat dál. „Teď je stavební spoření řekněme ve své fázi 2.0, kdy jsme nově schopni poskytovat velice levné úvěry na energetické úspory a dotační poradenství. Myslím však, že stavební spoření ještě čeká posun do fáze 3.0,“ říká šéf stavební spořitelny Modré pyramidy Michael Pupala. Z produktu by se například mohlo stát spoření na financování vzdělávání.
Kam se podle vás dostanou v nejbližších měsících úrokové sazby hypoték?
Podle indexu České bankovní asociace se pohybuje aktuální průměrná úroková sazba lehce nad pěti procenty. Nabídkové ceny začínají být už i pod pětkou. Nicméně kdybychom se potkali o několik týdnů dříve, tak bych byl ohledně dalšího poklesu sazeb asi optimističtější.
Proč nejste?
Proces snižování bude pomalejší, než jsme si mysleli. Když se podíváte například na vývoj pětiletého úrokového swapu, což je zjednodušeně ukazatel, za kolik si půjčují banky na tuto dobu, tak ten během pár týdnů vyrostl o necelý procentní bod. Ze dna, kdy byl na 3,3 procenta, vzrostl na 4,1 procenta. Právě od těchto swapů se primárně odvíjí ceny hypoték. Hlavním důvodem, proč teď rostou, jsou obavy z dalšího inflačního vývoje v USA a riziko přenesení této inflace i k nám do regionu. Jinými slovy, myslím si, že sazby budou klesat pomaleji. Přesto odhaduji, že na konci roku budou hypotéky v Česku stát v průměru kolem 4 až 4,5 procenta.
Vidíte, že se už obnovuje poptávka po hypotékách? Lekli se lidé opětovného růstu cen nemovitostí?
Jen za první tři měsíce letošního roku jsme objemově u hypoték vyrostli o 74 procent. Důvodů bylo víc. Jednak skutečně o něco poklesla úroková sazba, která se začala dostávat pod pět procent, což je pro klienty psychologicky akceptovatelná sazba. Druhý důvod je odložená poptávka, která šla ruku v ruce s třetí příčinou, kdy si lidé všimli, že ceny nemovitostí neklesají, ale naopak rostou. Do toho naši klienti vidí, že kvalitních nemovitostí na trhu tolik není a rozhodně rychle nepřibývají, takže nemá smysl čekat. Posledním důvodem pak bylo zrušení ukazatelů DTI a DSTI, které sledují výši celkového zadlužení žadatele o úvěr vůči čistému ročnímu příjmu, respektive výši měsíční splátky dluhu vůči čistému měsíčnímu příjmu žadatele. Jediným ukazatelem, který dnes klienty fakticky limituje, je LTV, tedy maximální možná výše úvěru vůči hodnotě kupované nemovitosti.
Z trhu pomalu mizí dlouhodobé fixace třeba na deset let. Respektive fixace na kratší dobu jsou často výrazně levnější. Proč?
Těch důvodů je víc. Jednak klienti v aktuálním očekávání klesajících sazeb nemají pochopitelně zájem o delší fixace. A tím druhým důvodem je, že banky musí do dlouhých fixací započítat nově vzniklou nákladovou položku a tou je takzvaná opční prémie. Tedy cenu za to, že klient může velmi snadno a s minimálním poplatkem předčasně splatit úvěr před koncem fixace. Dost se pořád zapomíná na to, že banky si na hypotéky samy půjčují na mezibankovním trhu a klientovi garantují neměnnou sazbu po dobu fixace. Garance sazby má samozřejmě svou cenu. Tedy v případě dlouhých fixací prostě musíme nově započítat potenciálně vynaložené náklady, pokud klient odejde dříve, než jsme se smluvně dohodli.
Od září si ale banky budou moci opět tyto účelně vynaložené náklady účtovat a už to nebude dosavadních pár stovek, ale klient za odchod zaplatí v některých případech i desetitisíce. Vrátí se poté delší a levnější dlouhodobé fixace?
Je dobře, že se tato pravidla jasně stanovila. Bohužel nám však neumožní pokrýt veškeré vynaložené náklady. Nově klient zaplatí 0,25 procenta z předčasně splacené části celkové výše úvěru za každý rok zbývající do konce období, pro které je sjednána pevná zápůjční úroková sazba. Maximálně ale jen do jednoho procenta z výše úvěru. Nově se také rozšířil okruh situací, kdy jde hypotéku předčasně splatit zdarma. Z hlediska delších a zároveň levnějších fixací se tak na lepší časy určitě neblýská. Myslím, že maximální délka fixace, kterou do budoucna uvidíme, bude na pět až sedm let a přinejmenším v nejbližší době budou tyto fixace výrazně dražší. Nicméně znovu zmíním, že dnes ani ze strany klientů není po těchto fixacích velká poptávka.
Michael Pupala
Je generálním ředitelem Modré pyramidy ze skupiny Komerční banky. Má zkušenosti s řízením a transformací firem v sektorech bankovnictví, pojišťovnictví a energetiky. Do roku 2018 působil jako šéf Wüstenrot. Stejnou pozici zastával ve společnosti ČEZ Prodej a zkušenosti v pozici člena představenstva získával i v pojišťovně Axa.
Do září mohou klienti provozovat tuto hypoteční turistiku bez sankcí. Vyplatí se déle čekat na pokles sazeb?
Stojíme podle mě na prahu revoluce, kdy se mění a bude měnit výrazně přístup bank, které daný hypoteční úvěr poskytly. Jednoznačně jsem přesvědčený, že banky budou daleko otevřenější v tom, najít s klientem řešení jeho stávající situace v jakékoliv fázi splácení úvěrů, včetně situace běžící fixace. Jde o to, začít se svou domovskou bankou včas komunikovat. Tento trend potvrzuje podíl refinancovaných úvěrů. Z celkového balíku realizovaných úvěrů v tomto roce se žádným způsobem nezvyšuje podíl refinancování ani v prostředí aktuálně klesajících sazeb. Dlouhodobě se u refinancování pohybujeme okolo 14 až 15 procent ze všech poskytnutých hypoték. To ukazuje, že banky se snaží s klientem najít řešení a posilovat tím vzájemný vztah a loajalitu. Moje rada pro klienty je, rozhodně se obraťte na svou domovskou banku.
Lze říct, kolik klientů z těch 14 procent, kteří refinancovali, ukončovalo úvěr dříve a odcházelo jinam? Alespoň u vás ve skupině Komerční banky?
Šlo o jednotky klientů.
Chcete číst dál?
Ještě na vás čeká 60 % článku.
S předplatným získáte
- Web Ekonom.cz bez reklam
- Možnost sdílet prémiový obsah zdarma (5 článků měsíčně)
- Možnost ukládat si články na později
Připravujeme platbu, vyčkejte prosím.
Platbu nelze provést. Opakujte prosím akci později.
Newsletter týdeníku Ekonom.
Odhlásit se můžete kdykoliv.
Přihlášením k newsletteru beru na vědomí, že dochází ke sbírání a zpracování osobních údajů. Více informací o zásadách ochrany osobních údajů naleznete ZDE.
