Aktuální číslo časopisu Ekonom
Radek NovotnýRežim práce prochází největší proměnou od zavedení pětidenního pracovního týdne před více než půlstoletím. Lidé si během pandemie covidu zvykli fungovat převážně z domova. Do kanceláří se jich sice po opadnutí nákazy většina vrátila, ale jen na část týdne. U firem, jejichž zaměření to dovoluje, tak lidé zůstávají obvykle dva až tři dny na home officu. „Neočekávám, že by se návštěvnost kanceláří vrátila na stejnou úroveň jako před pandemií,“ říká Radka Novak, vedoucí regionálního týmu pronájmu kancelářských prostor společnosti Cushman & Wakefield. Podle Martina Mala, ředitele personální agentury Grafton Recruiment, dnes už nepovažují zaměstnanci home office za benefit, ale za standard. „Ve flexibilitě by chtěli jít ještě dál, chtěli by pracovat kdykoliv a odkudkoliv, třeba i ze zahraničí,“ dodává.
To se ale příliš nelíbí firmám. Proto lákají zaměstnance do zrekonstruovaných kanceláří, které často připomínají spíš zábavní a relaxační centrum. K tomuto vývoji dochází prakticky po celém světě. Zaměstnanci přesto nechtějí přijít o výhodu flexibilní pracovní doby. Administrativní zóny, které bývají nejvíc v širších centrech metropolí, proto prořídly. Zároveň se v těchto oblastech méně než před pandemií nakupuje, ale také bydlí. Lidé, kteří se za covidu odstěhovali na okraje aglomerací nebo na venkov, se rovněž nevrací v plné míře. Vyhovují jim větší možnosti práce z domova bez každodenního dojíždění. Majitelé komerčních budov v metropolích se tak potýkají s otázkou, jak změnit administrativní a obchodní zóny v širších centrech měst, aby do nich zase nalákali dost lidí.
Kanceláře se nestaví
V roce 2019 bylo podle průzkumu realitní poradenské společnosti Savills v Evropě fyzicky obsazeno v průměru 70 procent kancelářských ploch. Během pandemie covidu toto číslo dramaticky kleslo, loni a letos se opět zvýšilo. Návštěvnost kanceláří v Evropě ale zůstává oproti předpandemickým rokům o více než pětinu nižší.
Vývoj pražského kancelářského trhu
V Praze, kde je zdaleka nejvíc administrativních prostor z celého Česka, jsou nyní podle Savills kancelářské stoly fyzicky obsazené z 54 procent. „Za posledních pár let se na pracovištích udála doslova revoluce. Home office se stal v mnoha firmách samozřejmostí a podle našich průzkumů nejčastěji lidé pracují v hybridním režimu, kdy do práce docházejí dva nebo tři dny v týdnu a zbytek pracují odjinud,“ řekla Martina Machová, personální ředitelka Sodexo Benefity.
V Česku je podle Radky Novak hybridní způsob práce běžnější u zahraničních firem s více než 50 zaměstnanci, ale i menší české společnosti ponechávají pracovní režim hodně volný. Oproti roku 2019, před začátkem pandemie, se tak výrazně zvýšil podíl nepronajatých kanceláří a naopak pokleslo tempo ročního přísunu nových administrativních ploch zhruba o dvě třetiny.
Realitní investoři jsou kvůli změnám pracovního režimu opatrní, spíše dokončovali rozestavěné projekty a do nových se nehrnou. Podle dat sdružení Prague Research Forum dokonce za posledních 12 měsíců v Praze nezačala žádná výstavba nové nájemní kancelářské budovy a za poslední čtvrtletí nebyla dokončena ani žádná dříve zahájená stavba.
Míra neobsazenosti pražských kanceláří
Množství nově pronajatých kanceláří zůstalo i během pandemie vcelku vysoké, protože se firmy snažily zbavit příliš velkých, ale řídce obývaných kanceláří, přecházely do menších nebo části svých prostor přenechávaly jiným společnostem.
Své kanceláře zmenšila například banka HSBC. „Pandemie rozhodně změnila vnímání home office režimu a jeho využívání v naší společnosti. Naši zaměstnanci mají možnost využívat home office ve velkém i nadále a požadujeme jen omezený počet dní v měsíci, které je potřeba strávit v kanceláři,“ uvedla provozní ředitelka společnosti Milada Klubalová.
Nárůst trávení pracovní doby mimo kanceláře ale nejprve vyvolal velké obavy ze snížení produktivity. To se však podle oslovených firem obvykle nepotvrdilo. „Zaměstnanci jsou podle našich statistik v kanceláři a na home officu podobně produktivní, doma je produktivita jen lehce nižší,“ uvedl Lukáš Kučera, provozní ředitel IT firmy Xevos Solutions. Naopak Kubalová říká, že jsou lidé pracující z domova produktivnější díky tomu, že rozhodují o využití svého času během celého dne.
Firmy tak až na výjimky nevyužívají speciální „hlídací“ software, který by sledoval aktivitu zaměstnanců. „Pro nás jsou důležité výsledky. Zaměstnanci mají jasně nastavené cíle, úkoly a projekty, na kterých pracují. Kontrolujeme stav plnění cílů, jiné nástroje nevyužíváme. Nevnímáme, že by zaměstnanci home office jakkoli zneužívali,“ říká Michala Raganová, HR manažerka společnosti Zeelandia, která dodává suroviny pro pekaře a cukráře.
Nastavení hybridního pracovního režimu na dny v kanceláři a jinde firmy obvykle nenařizují centrálně. „Je na zodpovědnosti manažera každého oddělení, jak práci ve svém týmu rozvrhne,“ říká personální manažerka softwarové firmy Algotech Jitka Kalenská.
Bez vlastního stolu
Proměna obvyklého režimu práce ovlivnila také fungování a design kanceláří. V pojišťovně Uniqa pracovali lidé během covidu z domova z 90 procent a po skončení restrikcí zde hybridní model organizace práce zůstal. Kdo jde do kanceláře, musí si stůl i parkování zarezervovat. „Na pracovištích je strategie čistého stolu, aby mohl kdokoli z kolegů přijít, připojit se a pracovat. Každý z nás má uzamykatelný box a případně kontejner na dokumenty a potřeby. Kanceláře se nezamykají, jsou kdykoliv přístupné,“ popisuje mluvčí pojišťovny Eva Svobodová.
Tento systém sdílených pracovních stolů, kdy se na jednom pracovním místě střídá více lidí, se stává běžnou součástí kancelářské práce. Využívá ho i softwarová firma Seyfor. „Rozdělili jsme se na ty, kteří chodí každý den do práce a mají pevné pracovní místo, a na ty, kteří chodí občas a mají místo sdílené,“ říká marketingový ředitel Daniel Šturm.
Ne všem ale sdílená pracovní místa vyhovují. „Ten systém nemám rád, nemít ani svůj stoleček v kanceláři považuji za takové malé peklo,“ říká Peter Vavrda, ředitel výrobce tepelných izolačních nátěrů Alpha Czech. I proto firmy investují do lepšího vybavení sdílených pracovních míst. Podle průzkumu realitně poradenské společnosti Colliers je to asi o polovinu víc než do tradičních kanceláří. Například se častěji využívají polohovatelné stoly, ergonomické židle, kvalitnější osvětlení nebo se více investuje do zeleně. Navíc firmy pro tato místa vymezují větší plochu než pro běžné pracoviště určené pro jednoho člověka. Vzhledem ke sdílení prostoru více lidmi ale při přepočtu na jednoho zaměstnance ušetří jak plochu, tak na vybavení. „Nemusí to však nutně znamenat zmenšení celkových prostor, neboť zároveň musí vzniknout více místností pro videokonference či telefonních ‚budek‘ a také prostory pro spolupráci týmů,“ říká Radka Novak z Cushman & Wakefield.
Cenová mapa pražských kanceláří
Jak uvádí manažerka Colliers Jana Vlková, zatímco v předpandemických kancelářích bylo 70 procent plochy určeno individuálním pracovním místům a 30 procent zasedacím místnostem a dalším prostorám, dnes se poměr prakticky obrátil. Kolem dvou třetin je obvykle určeno pro porady, budky pro telefonování a videohovory, stravování nebo relaxační části.
Podle Radka Procházky, jednatele poradenské firmy Prochazka & Partners, vznikají v kancelářích často kavárny, místnosti připomínající obývák nebo prostory pro jógu či meditaci. A nechybí v nich ani služby pro zaměstnance. Například dodavatel do automobilového průmyslu Continental Automotive loni otevřel v Brandýse nad Labem novou administrativní budovu, v níž je také dětský koutek nebo fyziocentrum.
Změny uspořádání a designu kanceláří nesouvisí jen se změnou pracovního režimu. „Zaměstnavatelé se snaží přilákat své zaměstnance zpět do kanceláří,“ říká Kamila Breen, analytička realitně konzultační společnosti iO Partners. Podle Jiřího Halbrštáta, manažera náboru a marketingu personální agentury ManpowerGroup vzniká tlak na větší návrat do kanceláří především kvůli pohodlnosti manažerů, pro které je náročnější řídit týmy na dálku a komplikuje se komunikace v týmech.
Průměrná fyzická obsazenost kanceláří ve vybraných evropských městech
Kanceláře se také přestavují proto, aby více vyhovovaly nastupujícím generacím. „Pro mladé lidi už není práce středobod vesmíru tak jako pro starší generace, chtějí mít i jiný důvod, proč jít do práce, než jen finance a úspěchy. Chtějí se v práci bavit a být tam rádi,“ říká Jana Mastíková, hlavní architektka ateliéru Loxia. A dodává, že se firmy nyní víc soustředí i na pohodlí při práci. „Pro někoho to může představovat pohovka se sklopným stolkem, někdo preferuje práci u baru,“ popisuje.
Sdílené kanceláře
Řada firem ale na takové změny nemá peníze. Náklady na vybavení kanceláří rychle rostou. Podle analýzy realitně poradenské společnosti 108 Agency se zvýšily oproti roku 2019 na dvoj‑ až trojnásobek. Zároveň i přes ochladnutí na kancelářském trhu stoupalo v minulých letech nájemné, ve srovnání s rokem 2019 je letos o víc než pětinu vyšší. Důvodem jsou podle Procházky z Prochazka & Partners hlavně inflační doložky v nájemních smlouvách a také vyšší ceny ve stavebnictví.
Řada firem proto začala využívat coworkingová centra, do kterých dřív chodili převážně živnostníci a drobní podnikatelé na volné noze. „Start‑upy a začínající podniky tak získají vybavené pracoviště bez velkých vstupních nákladů,“ říká Breen. Sdílené kancelářské prostory si ale častěji platí i velké firmy. „Využívají zejména flexibility, kterou jim centra nabízí. Hlavním lákadlem pro ně je, že nemusí uzavírat dlouhodobé nájemní smlouvy, k dalším faktorům patří úspora nákladů spojených s údržbou a správou kancelářských prostor,“ dodává analytička z iO Partners.
Vývoj celkové plochy flexibilních kanceláří v Česku
Ve srovnání s rokem 2019 tak v Česku narostla plocha sdílených kanceláří téměř na dvojnásobek. Za polovinu letošního roku přibylo patnáct nových coworkingových center s větší plochou než za celý minulý rok.
Méně do kanceláří i obchodů
V západní Evropě došlo k boomu sdílených kancelářských center už v polovině minulé dekády. Jejich výstavba tam ale dál pokračovala i během pandemie covidu, kdy naopak ochabla – podobně jako v Česku – poptávka po klasických kancelářích. V prvním čtvrtletí byla podle Breen v Evropě meziročně o 41 procent nižší. Do kanceláří se v plné míře jako před pandemií covidu nevracejí ani lidé v dalších částech světa.
Podle analýzy konzultační společnosti McKinsey je v největších světových městech Asie, Ameriky a Evropy návštěvnost kancelářských komplexů o 30 procent pod rokem 2019. Úředníci chodí do firmy pracovat v průměru 3,5 dne z pracovního týdne a jen 37 procent jich je v kancelářích každý den.
To se nejspíš v příštích letech příliš nezmění. Analytici to předpokládají proto, že návštěvnost už zůstává od poloviny minulého roku poměrně stabilní, odpovídá představám zaměstnanců a řada lidí, zejména klíčových pracovníků s vyššími příjmy, v průzkumu uvedla, že práci opustí, pokud by měla chodit do kanceláře častěji.
Zároveň se víc obyvatel během pandemie odstěhovalo z širších center měst na předměstí nebo venkov, než se přistěhovalo opačným směrem. To se týká zejména amerických a britských metropolí. Například počet lidí žijících v centrálním New Yorku se snížil mezi roky 2020 a 2022 o pět procent a v Londýně o sedm procent. Naopak méně se migrace do okrajových čtvrtí dotkla kontinentální Evropy.
Vývoj flexibilních kancelářských ploch v Evropě
Snížení počtu lidí v kancelářích a bytech v širších centrech měst přineslo, spolu s růstem online prodeje, také méně nakupování v přilehlých kamenných obchodech. Podle McKinsey během pandemie v městech prudce klesl pohyb lidí v blízkosti kamenných prodejen. Loni a letos opět narostl, ale stále zůstává mnohem nižší, například v Paříži asi o pětinu.
Tyto změny v chování lidí způsobené pandemií stlačí ve městech poptávku po komerčních nemovitostech. Podle analýzy bude zájem o kanceláře ve velkých světových metropolích na konci tohoto desetiletí v průměru o 13 procent nižší než v roce 2019, v extrémní variantě vývoje až o více než třetinu. Podobný scénář se očekává i u obchodních prostor (viz graf). Proto hrozí, že změny v režimu práce umažou z hodnoty kancelářských budov do roku 2030 v devíti metropolích od New Yorku přes Londýn nebo Paříž po Tokio asi čtvrtinu hodnoty, respektive 800 miliard dolarů. To může podle CNN způsobit těžkosti bankám, které výstavbu komerčních nemovitostí financují.
Hybridní práce i budovy
Odborníci nepředpokládají, že by měly změny v chování a režimu práce vyvolané pandemií covidu na velká česká města tak dramatický dopad. „Odliv lidí z center měst je významnější u opravdu velkých zahraničních metropolí, kde je dojíždění problematické a časově náročné. V Praze to vzhledem k její velikosti a kvalitnímu systému veřejné dopravy tak velký problém není,“ říká Radka Novak.
Také Procházka předpokládá, že lidé budou do Prahy či Brna dále dojíždět za nákupy i prací, i když se odstěhují mimo širší centrum nebo za město. „Je to vidět i na obratech obchodních center, které jsou již dnes nad úrovní roku 2019,“ dodává.
I v Česku jsou ale realitní investoři opatrní a vyčkávají na další vývoj. Podle Mastíkové řada z nich pozastavila výstavbu připravených kancelářských budov. „A u maloobchodu je vidět, že trh přerodem už prošel. Nestaví se víc obchodů, spíš naopak,“ říká urbanistka ze studia Loxia.
Očekávaný vývoj poptávky po komerčních nemovitostech a bytech v letech 2019 až 2030
Podle průzkumu iO Partners většina firem počítá s tím, že hybridní režim práce už nezruší. Proto budou mít realitní firmy i v budoucnu problém naplnit kancelářské budovy na dřívější úroveň. Pro nevyužité komerční prostory se proto bude muset hledat nové uplatnění. „Něco půjde předělat na běžné bydlení, něco na krátkodobější formy bydlení, z něčeho mohou vznikat i městské minisklady nebo nové typy obchodů,“ říká Mastíková.
Podle Halbrštáta z Manpower už několik plánovaných realitních projektů v Česku zvýšilo podíl bytových prostor na úkor kancelářských. Právě změna téměř jednoúčelových kancelářských komplexů na víceúčelové prostory, navíc připravené na další rychlou proměnu funkce, bude klíčem k tomu, jak zajistit využití těchto budov. Ostatně k podobnému vývoji už léta dochází v obchodních centrech, kde nejsou jen obchody, nýbrž také kina, sauny, kluziště nebo výstavní prostory.
Podobnou strategii doporučují také analytici firmy McKinsey ve velkých světových metropolích. Podle nich to povede nejen k novému designu budov, ale také k jinému uspořádání městských čtvrtí, které budou mít hybridní formu podobně jako současný režim práce.
Newsletter týdeníku Ekonom.
Odhlásit se můžete kdykoliv.
Přihlášením k newsletteru beru na vědomí, že dochází ke sbírání a zpracování osobních údajů. Více informací o zásadách ochrany osobních údajů naleznete ZDE.
