Cena zchátralých historických nemovitostí klesá o desítky procent

Zámek před kompletní rekonstrukcí lze v Česku sehnat za cenu pražského bytu. Jenže kupní cena je jen zlomkem toho, co nový zámecký pán musí nasypat do rekonstrukce. Mnozí z těch, kteří během pandemie nějakou historickou nemovitost koupili, teď rychle vystřízlivěli a snaží se je prodat. Jejich cena tak leckdy klesá o desítky procent, říká Lenka Munter, seniorní makléřka pražské realitní kanceláře Luxent.

Kdo v Česku nakupuje historické nemovitosti? Spíše Češi, nebo lidé ze zahraničí?

V poslední době je nejvíce kupců z Česka a Německa. Mám ale klienty třeba i z USA, Kanady, Izraele, dříve hodně kupovali Rusové a Bělorusové, ti se ale v posledním roce historických nemovitostí v Česku ve velkém zbavovali. Třeba na Karlovarsku jsem měla několik takových klientů. V podstatě vůbec tu nenakupují Francouzi ani Italové, ti mají svých zámků a hradů dost a pěkných.

A za jakým účelem si lidé tyhle nemovitosti kupují?

Hodně kupců pro vlastní bydlení, ať sezonně, nebo celoročně. Zvláště když jde o budovy nedaleko Prahy nebo jiného většího města. Aby taková nemovitost byla životaschopná, je vždy dobré, aby tam měli majitelé i nějaké podnikání.

Kde se takové nemovitosti prodávají nejvíc?

Určitě ve Středočeském kraji a pak v oblastech směrem k Německu, jako je například Litoměřicko. Pak také na Plzeňsku a v oblasti směrem na jih Čech, tedy na Slapech, Orlíku, Zvíkově nebo Sedlčansku.

Historickou nemovitost před totální rekonstrukcí koupíte do deseti milionů korun. Za zámek po kvalitní rekonstrukci už jich dáte stovky.

Jaký typ historických nemovitostí se nejvíce prodává?

Velká poptávka je po středověkých tvrzích, jejich kupci to mají jako hobby a nejsou to velcí investoři. Spíše jde o snílky, kteří desítky let ze svých často průměrně vysokých příjmů takový historický objekt renovují. Jinak je největší zájem o malé zámky, které jsou už ale v Česku přeprodané a ty, které jsou k mání, jsou většinou ve špatném stavu.

Co si představit pod pojmem malý zámek?

Třeba dvacet místností, park, jeden až pět hektarů pozemků.

Na kolik taková nemovitost přijde?

Kdyby vám nevadila historická nemovitost před totální rekonstrukcí, vejdete se do deseti milionů korun. Pokud chcete zámek po kvalitní rekonstrukci, už se cena pohybuje v řádech stamilionů.

Náklady na renovaci mohou být evidentně stamilionové, je na ni možné získat nějaké granty?

Ta možnost je, ale podle mých poznatků je majitelé příliš nevyužívají. A když ano, není to pro ně dobrá zkušenost. Každou účtenku musí vykazovat úřadům a absolvují přísné a časté kontroly, takže mi říkají, že je pro ně nakonec lepší si vše zaplatit ze svého. Když nemusíte dělat výběrová řízení, rekonstrukce je rychlejší a nakonec je to možná vyjde na stejné peníze, jako kdyby uspěli s grantem a určitou část stejně museli financovat ze svého.

Lenka Munter

Vystudovala Provozně ekonomickou fakultu na České zemědělské univerzitě a absolvovala i kurz dějin umění a řemesel na Rudolfinské akademii, kterou provozuje Asociace starožitníků. V realitním byznysu s historickými nemovitostmi působí od roku 2007. Průběžně například odhaduje hodnotu majetku britské královské rodiny pro americký časopis Forbes. Aktuálně působí jako seniorní makléřka pražské realitní kanceláře Luxent.

Foto: Lukáš Bíba

Jak se v posledních letech vyvíjí poptávka po historických nemovitostech?

Na počátku pandemie byla na trhu vidět mezi lidmi chuť nakupovat i takové, jež vyžadovaly větší rekonstrukci. Měli čas a zároveň kolem sebe potřebovali zeleň. Touha uniknout z měst za nějakým zážitkem se mimochodem projevovala i v tom, že jsem absolvovala spoustu prohlídek, kdy lidé projevovali zájem o koupi jen naoko. Běžně přístupné zámky byly zavřené, a tak v podstatě přijeli na výlet a prohlídku soukromého zámku měli jen pro sebe.

Jak se vyvíjí cena historických nemovitostí?

Každá je individuální. U zámků, které nutně potřebují od základu opravit a je zapotřebí o renovaci urgentně jednat s památkáři, protože se třeba sype střecha, je tendence cenu snižovat klidně o desítky procent. Na druhou stranu, náklady na rekonstrukci stouply, protože rostla cena stavebního materiálu a dodávky se zpožďovaly. Předpokládaná doba výstavby se klidně prodloužila z jednoho roku na tři léta. Jiná byla situace u zámků po špičkové rekonstrukci, kde se cena neměnila. A podle mě by spíš měla stoupat.

Jsou mezi kupci lidé, kteří berou hrady a zámky jako investici, na které vydělají?

Ne. V minulosti byla spousta spekulantů. V 90. letech třeba nakoupili celé portfolio zámků a počítali s tím, že je se ziskem prodají. Většinou mají ty nemovitosti dost tristní osud. Dnes už lidé hrady, zámky či tvrze nakupují, protože mají nějaký vztah k historii. Samozřejmě chtějí, aby nemovitost něco málo vydělala, ale že by to pro ně představovalo investici, na které zbohatnou, to určitě ne.

Jaká jsou specifika prodeje historických nemovitostí?

Prodej určitě trvá déle než u běžného domu či bytu. Klidně zabere rok či dva. Komplikovanější je samozřejmě už samotný odhad ceny. Musíte mimo jiné pečlivě určit, které části nemovitosti bude nutné rekonstruovat a jak vysoké mohou být náklady s rekonstrukcí spojené. No a pak mnohdy zažijete něco, co běžný realitní makléř může prožít těžko. Třeba když si vás zavolá majitel, který nemovitost prodává, a poprosí, zda byste nesehnal nějakou diskrétní stavební firmu, jež by se pokusila vykopat velmi staré a cenné lahve alkoholu, které údajně na zámku za­kopali po druhé světové válce jeho předkové. Mimochodem, nakonec se nic nenašlo. Jindy jsme zase po zámku odchytávali vyplašeného mladého srnce, který se do budovy nějak dostal. Realitní makléři asi také nenosí běžně na prohlídky několik párů holínek a mačetu na prosekávání houští.