Aktuální číslo časopisu Ekonom
Alžběta VejvodováVýstavba nových bytů stále výrazněji míří do regionů. Zatímco dosud developmentu jasně dominovala Praha – tvořila zhruba dvě třetiny trhu – pod tlakem vysokých cen a nedostatku volných stavebních pozemků v hlavním městě se developeři stále více rozhlíží po menších městech a obcích v dojezdové vzdálenosti od metropole. Také ekonomická stránka projektů nahrává přehodnocení dosavadního pragocentrického trendu. Například v Kladně tak má do deseti let vyrůst přes dva tisíce nových bytů. Stavět tam plánují velké pražské firmy, jako je Finep nebo YIT. Ale i ryze regionální developeři.
Na dohled velkoměsta
Velká krajská města, jako je třeba Brno nebo Olomouc, a Praha stále přitahují velké množství lidí kvůli lépe placené práci, možnostem studia či zábavě. Jenže ceny bytů v Praze navzdory aktuálnímu zpomalení prodejů stále převyšují 145 tisíc korun za metr čtvereční a další velká města se na Prahu postupně dotahují. Bydlení v nich se tak pro řadu lidí stává nedostupným. Proto se poohlíží po nemovitostech v dojezdové vzdálenosti metropolí. Toho si všímají i developerské společnosti.
„Nejvíce je tento trend patrný v okolí Prahy a Brna. Developerské projekty se nyní ve velkém připravují ve vzdálenosti do 60 minut dojezdu – například v Kladně, Staré Boleslavi, Berouně či Jesenici,“ popisuje ředitel oddělení stavebnictví a nemovitostí ve společnosti Deloitte Petr Hána.
Developeři vyhledávají především města a obce s přímým vlakovým spojením do metropole. „Karlštejn jsme si nevybrali kvůli hradu ani kvůli nádherné přírodě. Rozhodující pro nás byla dostupnost do Prahy. Náš objekt se nachází zhruba tři minuty chůze na vlakovou zastávku, kde co 12 minut jezdí vlak a v Praze jste za 25 minut,“ říká zakladatel Československého nemovitostního fondu SICAV Daniel Římal. Ve dvou stavebních etapách fond v Karlštejně nabízí 90 bytů.
Dostupnost rozhoduje. Developeři vyhledávají především města a obce s přímým vlakovým spojením do metropole.
Příkladem, kdy se region snaží přilákat lidi sám pro sebe, a ne jen „na přespání“, je Blansko. V rámci společného projektu společností Trikaya a Hopa Group tam má vyrůst 400 nových bytů, což je na město se zhruba 20 tisíci obyvateli úctyhodné číslo. Blanenská radnice věří, že nová výstavba přivede do města nové obyvatele, kteří pomohou vyřešit zdejší nedostatek pracovních sil. „Za prací dojíždí do Blanska řada lidí, mnozí i z Brna,“ uvedla mluvčí města Pavla Komárková.
Únik ze složitého povolování staveb
Stavět v menších městech je pro developery zpravidla snazší než v metropolích. „V regionech jsou jednoznačně méně vytížené dotčené orgány, které tak projekty schvalují oproti Praze rychleji,“ upozorňuje Jan Lobo, spolumajitel K&L Rock, která nyní staví na čtyři desítky bytů ve Světlé nad Sázavou, městě s necelými sedmi tisícovkami obyvatel. Potřebná povolení ke stavbě tam získali za necelé dva roky od nákupu pozemku.
Odhadní ceny nových bytů v regionech
„Zatímco v Praze trvá vydání stavebního povolení od získání územního rozhodnutí v průměru 900 dní, v Brně to je v průměru 500 dní. Na opačném konci jsou Karlovy Vary, kde stavební povolení lze získat do 200 dní,“ uvádí Hána.
Vstřícnost a dobrou komunikaci s radnicemi si developeři chválí i v dalších městech. „V Blansku našemu projektu předcházela drobná změna územního plánu. Charakterizoval bych to jednání jako konsenzuální, nebylo to na sílu, ale vycházeli jsme si s radnicí vstříc,“ popisuje předseda představenstva Trikaya Asset Managementu Dalibor Lamka.
Zatímco v Praze trvá získání stavebního povolení v průměru 900 dní, v Karlových Varech totéž zabere 200 dní.
Tamní projekt s názvem Rezidence Písky, jehož výstavba má začít za dva roky, je nezvyklý v tom, že developer bude stavět na městských pozemcích. Až po kolaudaci je město převede na majitele nově postavených bytů. Z pohledu radnice jde o ochranu před nedokončením projektu. Pro developera je to zase výhodné finančně.
Kamil Dunaj z developerské společnosti Getberg, která staví zejména ve Středočeském kraji, vyčíslil, že úspora z rychlejšího povolení stavby v regionech může přesáhnout i deset procent z celkové ceny bytu. To zlepšuje výnosnost regionálních investic. „V Praze se developeři dostávají na nižší marže než ti mimopražští,“ řekl týdeníku Ekonom.
Další úsporu lze hledat i v cenách pozemků. Ty jsou v menších městech zpravidla levnější než v Praze nebo v Brně. „Ceny pozemků jsou odvislé od cen koncového produktu, tedy například bytu – pokud jsou byty v Praze o 10 procent dražší než v Brně, lze podobný rozdíl očekávat i u pozemků. Rozdíl mezi Prahou a Ústím nad Labem pak bude ještě výraznější,“ vysvětluje Hána.
Výhodou pro developery je i větší nabídka pozemků v menších městech v porovnání s metropolemi. V Praze si už dříve většinu volných ploch rozebraly velké zavedené společnosti. Nové menší společnosti tak prakticky v metropoli nemají šanci. Za hranicemi Prahy je ale volných parcel dostatek, a to i v potřebné velikosti. To pak umožňuje developerům naplánovat atraktivnější kvalitnější projekty. „Dokážete tam dostat třeba park a další věci,“ uvádí Dunaj.
Příklady developerských projektů mimo největší města
Alou na hory
Nicméně nejen menší města jsou aktuálně v kurzu developerské výstavby. Od koronavirové pandemie se drží také zájem Čechů o apartmány na horách nebo v rekreačních oblastech. „Tento segment stále nabývá na síle. Je určitou alternativou českého chataření a zároveň dokáže pro podnikavější povahy nabídnout i výhody krátkodobých pronájmů,“ uvádí Hána ze společnosti Deloitte.
Vítkovice či Černý Důl v Krkonoších, Stříbrnice v Jeseníkách anebo Krušné hory se stávají novými centry výstavby.
Zatímco historicky byl tento typ výstavby považován za signál přehřívání rezidenčního trhu, koronavirové uzávěry toto nahlížení změnily. Pro rozvoj tohoto segmentu byl covid zcela zásadním milníkem. Nové apartmánové domy už tak nerostou zdaleka jen v nejvyhlášenějších střediscích, jako je Špindlerův Mlýn nebo Pec pod Sněžkou. Developeři se zajímají i o menší obce, jako jsou v Krkonoších Černý Důl nebo Vítkovice. A začínají objevovat i lokality v Jeseníkách nebo Krušných horách.
Velkou roli při prodeji hraje nejen samotná lokalita, ale také vztah potenciálních klientů k těmto místům. „Často se setkáváme s tím, že naši klienti do daných lokalit jezdili jako děti a rádi se na stejné místo vrací,“ popisuje Jan Stuchlík ze společnosti Realspo, která staví v Krkonoších a Jeseníkách.
Na vlastní infrastruktuře
Zřejmě největším horským rozvojovým projektem v Česku je ale nyní výstavba poblíž Klínovce, zejména v Loučné pod Klínovcem. V obci ležící mezi českým a německým lyžařským areálem se za posledních deset let změnily na stavební parcely stovky pozemků.
Projektům tohoto typu ale zpravidla předchází dlouhá příprava. První zmínky o stavebních plánech v Loučné se tak například začaly objevovat už kolem roku 2007. To klade na developery zcela jiné nároky než ve městech. Postavit nejprve musí například přístupové silnice. Často se musí zasadit i o rozvoj navazujícího sportovního vyžití.
Potřeba budovat infrastrukturu vede i k velmi doširoka rozevřeným nůžkám v cenách pozemků. Zatímco základní stavební parcelu bez potřebné návaznosti na infrastrukturu a sítě lze aktuálně v Krušných horách pořídit za několik set korun za metr čtvereční, u kompletně připravených pozemků cena za metr čtvereční šplhá na úroveň kolem čtyř tisíc korun.
Když přijde ekonomická krize, mohou se z horských apartmánů dočasně stát neprodejné ležáky.
Přesto může jít o zajímavou investici. „Horská střediska disponují omezeným množstvím pozemků pro zastavění a každý podobný produkt obvykle v dlouhodobém časovém horizontu na hodnotě neztrácí,“ říká Petr Kozojed, vedoucí týmu Real Estate poradenské společnosti EY.
Obecně platí, že čím větší riziko, tím větší výnos z nemovitosti. I to nahrává horským oblastem. Zejména v Krušných horách tak podíl ročního nájmu ke kupní ceně podle dat společnosti Deloitte činí až 20 procent. Oproti tomu ve velkých městech, jako je Praha, se tento ukazatel pohybuje zpravidla jen v řádu nižších jednotek procent.
Průměrná prodejní cena bytu v novostavbě
Investoři na horách ale musí počítat s větší volatilitou cen. Odborníci je proto doporučují pouze těm, kteří plánují apartmán využít i pro svou vlastní rekreaci. „Když přijde ekonomická situace, kdy se lidé budou podobných nemovitostí zbavovat, může se stát, že majitel bude mít problém vůbec prodat. Proto je důležité zvážit, zda chci takovou nemovitost skutečně vlastnit a jsem schopen ji držet i v době, kdy nebude jednoduchá ekonomická situace,“ vysvětluje Miroslav Hodina z realitní kanceláře Re/Max G8 Reality.
Jeho slova ostatně potvrzuje i aktuální dění na trhu. Data z cenové mapy Reas ukazují, že zejména v lokalitách, kde nabídka bytů v poslední době hodně vzrostla, začaly ceny bytů zhruba od loňského podzimu klesat. Týká se to mimo jiné i Loučné pod Klínovcem.
Druhý dech
Radnice menších měst a obcí, v nichž se staví nebo má stavět, vidí v developerské výstavbě především šanci. „Další zájem developerů a zájemců o bydlení bychom uvítali. Větší množství obyvatel může do Blanska přivézt více pracovních odborností a tím také rozvoj nabídky služeb a výrobních odvětví,“ upozorňuje Komárková.
Ještě větší význam to má v postindustriálních lokalitách, jako je například středočeské Kladno. Po útlumu těžby a krachu Poldi Kladno v 90. letech se město začalo vylidňovat. Zatímco v roce 1990 tam žilo téměř 75 tisíc lidí, nyní je to jen 63 tisíc.
Nový rozvoj ovšem před radnice klade velké výzvy. Tou největší, která se týká prakticky všech lokalit s přímým a rychlým spojením do metropolí, je udržení nového obyvatelstva i přes den, aby se z měst nestaly pouhé „noclehárny“, odkud obyvatelé odjedou ráno za prací a vrátí se večer.
Výstavba v menších městech tak nutí stavitele i radnice více přemýšlet a plánovat. Aby obyvatele udrželi, musí jim nabídnout životní styl srovnatelný s metropolí. Především reprezentativní prostředí, restaurace, kavárny či sportovní vyžití. „Trend je zajistit obslužnost v docházkové vzdálenosti. Pak mohou nové čtvrti fungovat jako funkční městský prostor,“ upozorňuje sociální geograf Ondřej Slach.
Pokud by to nedokázali, hrozí, že budou nově se rozvíjející města následovat již dříve nastolený trend satelitních vesnic, v nichž majitelé domů často trpí pocitem deziluze z dříve žádaných lokalit.
Newsletter týdeníku Ekonom.
Odhlásit se můžete kdykoliv.
Přihlášením k newsletteru beru na vědomí, že dochází ke sbírání a zpracování osobních údajů. Více informací o zásadách ochrany osobních údajů naleznete ZDE.
