Jan Balík: Náš byznys občas vzbuzuje emoce, jako církev se ale nějak uživit musíme

Jeho tvář není až tak vážná, jak by se u vysokého církevního představitele dalo předpokládat. Při focení dokonce vypráví anekdoty o duchovních. Před sebou má ale generální vikář Arcibiskupství pražského Jan Balík závažný úkol – udržet hlavní diecézi katolické církve v Česku při životě. Za sedm let přestane stát vyplácet provozní příspěvky církvím, které se tak budou muset s pomocí navráceného majetku postarat samy o sebe. Arcibiskupství, aby pokrylo svůj provoz včetně farností, musí po roce 2030 vydělávat minimálně půl miliardy korun. Hlavním pilířem, na němž má stát finanční soběstačnost, je pronájem bytů. Balík počítá s tím, že kolem roku 2030 jich bude arcibiskupství mít přibližně tisíc a arcidiecéze se tak stane jedním z největších hráčů na pražském trhu s nájemními byty. Aby se jí to podařilo, prodává nepotřebný a ztrátový majetek. To někdy vyvolává negativní reakce veřejnosti, jako například u Jindřišské věže v centru Prahy.

V roce 2020 jste se stal generálním vikářem Arcibiskupství pražského. De facto jste tedy ekonomickým ředitelem poměrně velkého podniku. Jak se vám změnil život po jmenování do této funkce?

Jako kněz jsem 30 let pracoval s mládeží, a to i v České biskupské konferenci, takže jsem organizoval velká celostátní i světová setkání mládeže. Díky tomu jsem často dělal manažerskou práci. Přesto byl pro mě příchod na arcibiskupství zásadní změnou. Jde vlastně o řízení obrovské firmy, která má necelé tři tisíce zaměstnanců. Pro představu: arcibiskupství zahrnuje v oblasti pastorace 146 farností, pět kapitul, 17 škol a přes 40 charit. Vedle toho samozřejmě musíme rozvíjet ekonomickou činnost. Velkou změnou pro mě také je, že už se tolik nezabývám pastorací.

Návrat majetku byl pro církve a diecéze trochu šok. Spousta lidí si myslí, že je to jen bohatství. Je to ale také dřina a odpovědnost.

Co je dnes vaším hlavním úkolem? Je to finanční osamostatnění arcibiskupství?

Ano. Když za mnou pan kardinál Dominik Duka přišel a řekl mi, že by si přál, abych tuto věc na sebe vzal, polilo mě horko. Jednak jsem si maličko dovedl představit, do čeho jdu, a hlavně jsem přišel do funkce v situaci, kdy se arcibiskupství po restitucích nedařilo. Padali jsme rok od roku do vyšších schodků a bylo jasné, že takhle se dál pokračovat nemůže. Můj úkol byl to změnit. Ten rok jsme začali připravovat bytové domy a první byty v nich už pronajímáme. Poměrně rychle se podařilo rozpočet narovnat.

Loni na podzim zanikla v Arcibiskupství pražském funkce ředitele, kterou zastával Antonín Juriga a odpovídal v ní částečně za ekonomickou agendu. Podle webu Lidovky.cz jste o to požádal pražského arcibiskupa Jana Graubnera vy. Proč?

Na každém biskupství musí být moderátor kurie, v podstatě manažer. Protože pan kardinál Dominik Duka hledal další pomocníky, oslovil jáhna pana Jurigu, aby se ujal této funkce. Pak se ale zjistilo, že to nejde, protože není kněz, proto vznikla funkce výkonného ředitele. Když jsem přijal pověření pana kardinála stát se vikářem, se spolupracovníky, kteří tady už byli, jsem si domluvil určité podmínky. S panem Jurigou jsme se dostali do neshody a také jsem dospěl k závěru, že jeho funkce být na arcibiskupství nemusí, proto jsem požádal pana arcibiskupa, aby ji zrušil. Na druhou stranu pan Juriga pro arcibiskupství udělal velkou práci, celou změnu ekonomického fungování jsme dělali týmově a on byl jedním z klíčových lidí.

Máte také další církevní funkce, například sídelního kanovníka Metropolitní kapituly u sv. Víta v Praze. Zbývá vám čas na běžné světské záležitosti?

Měl jsem svým způsobem štěstí. Když jsem začal ve funkci, dva roky byl covid. Mohl jsem se tak věnovat práci a nebylo možné dělat moc dalšího. Jinak velice rád jezdím stále mezi mladé lidi a mezi rodiny. Jezdíval jsem na přednášky a to se teď obnovuje. Také trochu sportuju, baví mě plavání nebo běžky, ale na nich jsem letos kvůli sněhu ještě nebyl. Samozřejmě rád čtu, například knihy od papežů, a sleduju, co se děje v církvi.

Jaký majetek spravujete v arcibiskupství?

Účetně vedeme majetek v přibližné hodnotě sedm miliard korun. Z toho jsou čtyři miliardy v lesích, ale některé z nich jsou poničené kůrovcem, dvě a půl miliardy hodnoty tvoří domy a zbytek jsou pozemky. Vedle toho, co spadá přímo pod Arcibiskupství pražské, mají majetek farnosti, například kostely. Celkem 146 farností a pět kapitul, které patří k naší diecézi, jsou samostatné právnické osoby.

V roce 2021 skončila vaše hlavní, tedy církevní činnost ve ztrátě 126,6 milionu korun, ale podnikání v plusu 136,5 milionu, takže arcibiskupství bylo celkově v zisku 9,9 milionu. Předtím jste naposledy skončili v plusu v roce  2012. Proč jste byli v tomto mezidobí ve ztrátě?

Podle mě to bylo tím, že jsme nebyli schopni nastartovat byznys v dobrém odvětví. Některé pokusy se úplně nepodařily a byly vyhodnoceny ještě před mým nástupem na pozici vikáře ekonomickou radou diecéze jako slepá cesta, například hotelnictví. Návrat majetku byl pro církve a diecéze trochu šok. Dokud nedostanete majetek, o který se musíte starat, spousta lidí si myslí, že je to jen bohatství. Je to ale také obrovská dřina a odpovědnost.

Jak dopadlo vaše hospodaření v loňském roce?

Zatím se výsledek dá pouze odhadovat, protože účetně rok ještě není ukončený, ale určitě jsme skončili v malém zisku.

Pokud chceme hlavní činnost udržet na současném standardu, musíme každý rok vygenerovat víc zisku po zdanění.

Prakticky každá firma si vytváří na nadcházející rok nějaký finanční plán. Jaký máte letos rozpočet?

Církev účtuje jako nezisková organizace. Má hlavní činnost, kvůli které jsme tu, a do ní spadají platy kněží, pastorace nebo opravy kostelů. Tato hlavní činnost je vždycky ve ztrátě, kterou tlumí granty a příspěvky a dary věřících. Naše hospodářská činnost musí vygenerovat takové zisky, aby po zdanění pokryly tuto hlavní činnost. Na ni nám stát dává rok od roku méně, proto pokud chceme hlavní činnost udržet na současném standardu, musíme každý rok vygenerovat víc zisku po zdanění. Bez toho v budoucnu diecézi neuživíme.

Stát vám přestane vyplácet příspěvek na provoz v roce 2030. Kolik dostáváte nyní?

Letos dostaneme 72 milionů korun, každý rok se částka snižuje o šest milionů. Všechno ostatní si musíme pokrýt sami. Jenom platy kněží nás stojí přes 80 milionů, ale pak máme ještě další zaměstnance, kteří z velké části pracují pro farnost. Poslední příspěvek na provoz v roce 2029 bude něco přes 43 milionů.

Jaký budete muset mít po roce 2030 zisk z podnikání, abyste pokryli duchovenské činnosti?

Víme, že v roce 2021 jsme jako diecéze potřebovali vydělat po zdanění asi 140 milionů, a odhadujeme, že v roce 2030 to kvůli inflaci a dalším faktorům bude asi 300 milionů. Vedle toho si farnosti budou muset vydělat přibližně 200 milionů na svou režii. Dohromady tak od roku 2030 budeme v pražské arcidiecézi potřebovat vydělat z hospodářské činnosti rok co rok minimálně půl miliardy korun čistého. Abychom pokryli naši duchovní činnost, kterou máme vykonávat, vytvořili jsme některé hospodářské nástroje. Jedním z našich prvních kroků je, že se nám podařilo získat bytové domy na pronájem. V současné chvíli máme v Praze na Zličíně jeden velký dům s 63 byty, které pronajímáme pod naší značkou XPlace. Koncem prvního kvartálu budeme mít další dva domy. Ještě letos tak budeme pod naší značkou pronajímat 113 nových bytů. Nájemní bydlení bude jedním z pilířů modelu, jak uživit církev.

TISÍC BYTŮ JAKO CÍLOVÁ ROVINKA

Nájemní bydlení jste jako pilíř určili už v roce 2019. V té době šlo ale nájemné v Praze dolů. Proč jste se přesto pro nájemní bydlení tehdy rozhodli?

Odborníci v té době tvrdili, že v Praze ještě dlouho nebude trh s bydlením nasycený. A mnozí říkali, že Praha je prostě lukrativní destinace v Evropě i ve světě a že mnoho lidí tady postupně přejde na model nájemního bydlení, jako je to běžné v jiných zemích. Ekonomická rada diecéze tak rozhodla na základě doporučení mnoha poradců. V současné chvíli se ekonomika dostává do krize, což nám do určité míry dává za pravdu, protože zájem o nájemní bydlení má více lidí a nájemních bytů v Praze není zase tolik, protože developeři se spíš orientují na model „postavit a rozprodat“.

Loni jste říkal, že plánujete investovat do nájemních bytů asi tři miliardy korun, abyste jich měli přibližně do roku 2030 kolem tisícovky. Platí to stále?

Tisícovka nájemních bytů je něco jako naše cílová rovinka, protože máme spočteno, že by výtěžek z tohoto nájemného mohl být dost velký na to, aby to dostačovalo na pokrytí našich výdajů po roce 2030. Kromě toho máme samozřejmě ještě další byznysové aktivity, například lesnictví. To má ale obrovské výkyvy. Například přišel kůrovec a výrazně se snížily ceny dřeva, teď se zase vyšplhaly nahoru. Proto potřebujeme několik pilířů, které se plus minus navzájem vyváží. Odborníci predikují, že výnosy z nájemního bydlení budou vcelku stabilní, i když konzervativní.

Od roku 2030 budeme v pražské arcidiecézi potřebovat vydělat z hospodářské činnosti rok co rok minimálně půl miliardy čistého.

Jak se dostáváte k nájemním bytům? Stavíte je sami, nebo při tom spolupracujete s developery?

Máme i projekty, které vytváříme sami. Jeden takový chystáme v Praze na Habrovce, kde budeme stavět na vlastním pozemku a budeme mít vlastní development. Jakmile se tam vyřeší některé komplikace ohledně stavebního povolení, výstavba začne. Některé budovy také opravujeme. Většinu projektů ale nestavíme sami, navázali jsme spolupráci například s developery Central Group a Trigema.

Tito developeři staví bytové domy přímo pro vás?

Ne, staví své projekty a byli ochotní nám část prodat. Například jeden bytový dům na Zličíně nebo dva domy na Střížkově. Dlouho jsme hledali správný model a nakonec se ukázalo, že je nejlepší nakupovat celé bytové domy, abychom je mohli efektivně spravovat. K tomu si budujeme svou servisní společnost XPlace Services.

Budete byty, které si postavíte v rámci vlastního developmentu, jen pronajímat, nebo i prodávat?

Zatím se chceme zaměřit jen na nájemní byty. Máme také započaté projekty, kdy probíhá rozparcelování pozemků a rozprodej pro rodinné domky, ale nechceme sami stavět domy a rozprodávat je. Developerská činnost pro nás nebude hlavní, protože je velice náročná a vyžaduje dlouhodobost. Je pro nás výhodnější třeba směna pozemků za bytový dům nebo nákup bytového domu, protože nemůžeme čekat 15 let a až potom začít na nových bytech vydělávat. Potřebujeme peníze od roku 2030.

Na webu vaší firmy XPlace uvádíte, že na rozdíl od řady západních zemí není v Česku nájemní bydlení běžné a vyhledávané. Jako důvod označujete mimo jiné nedostatečnou nabídku kvalitních bytů k pronájmu a také to, že „pronajímatelé často berou nájemníky jako snadný zdroj příjmu, o který není nutné pečovat“. To chcete změnit. Jak?

Pod naší značkou XPlace nabízíme nájemní bydlení pro celý život. Chceme lidem nabídnout různé typy a velikosti bytů – menší pro studenty, větší pro rodiny, pak také třeba pro seniory a podobně. Také chceme nabídnout různé standardy bytů, vybavení i umístění. Část bude cílit na střední třídu, část bude nadstandardnějšího typu.

Jan Bierhanzl z Filosofického ústavu Akademie věd vás na serveru A2larm.cz loni kritizoval za to, že nájemné ve vašich bytech není právě nízké a že Arcibiskupství pražské nepředstavilo žádný komplexní projekt dostupného či sociálního bydlení. Přijímáte tuto kritiku?

Tato kritika vychází z neznalosti, protože pražská arcidiecéze má celou řadu možností sociálního bydlení, spadají ale pod charity jako Arcidiecézní charita, Charita Kralupy nad Vltavou nebo Knín. Třeba Kralupy mají několik takových domů a další budou stavět. Možná se o tom tolik neví, protože to není pod jednou hlavičkou. Sociální bydlení máme, ale ze své podstaty nemůže být výdělečné. My se podnikatelsky soustřeďujeme na střední vrstvu a na lidi, kteří žijí v Praze. A v Praze je zkrátka draze, proto nemůžeme jít s cenou níž, protože bychom nepokryli náklady a také proto, že naše projekty mají sloužit k zajištění financí pro chod církve.

Máte také společnost XRetail. Budete pronajímat i obchodní prostory?

V Sedlčanech jsme koupili nákupní středisko, jsou to dvě nové budovy, a podobný projekt připravujeme v Unhošti.

HISTORICKÝ MOMENT

Jak se jako církev vypořádáváte s rozporem fungovat byznysově a zároveň duchovně?

Byznys pro nás zajišťují najatí odborníci, církev musí být schopná je uhlídat. Kněz nemůže dělat duchovního, chodit po nemocných a pak ještě po večerech vést několik eseróček.

Nemyslím rozpor po technické stránce, ale spíš mentální rozpor. Jak to cítíte vy, když jste se dřív staral převážně o duchovní záležitosti, ale teď musíte postupovat byznysově jako manažer a orientovat se na zisk?

Je to náročné. Navíc si nikdo moc neuvědomuje, že v Česku jdeme do úplně nové situace, protože od 16. století v podstatě církev vždycky nějakým způsobem dotoval stát. Prostředky z hospodářství farností sloužily hlavně k tomu, aby se opravovaly kostely, a na provoz. I za Rakouska‑Uherska nebo za první republiky mnozí kněží dostávali peníze na obživu od státu. Od roku 2030 ale tento model skončí, stát nám vrací majetek a s ním se musíme uživit. To je pro českou církev historicky zlomová doba.

Myslíte si, že veřejnost to tak chápe?

Ne. Ani řada věřících naši situaci takto nedomýšlí a budoucnost takto nevnímá, protože pořád ještě nějaké peníze církvi od státu plynou. Mnoho kritiky našeho podnikání vychází z neznalosti, proto o tom mluvím s lidmi na diskusních večerech. Rok 2030 se nás zeptá, co jsme dělali předtím, jak jsme se na změny připravili.

V rámci své hospodářské činnosti se také zbavujete majetku, v roce 2021 to bylo za 237 milionů korun. O jaký majetek šlo?

Prodáváme většinou majetek, který pro nás nemá větší byznysový význam, například jsme prodali bývalý klášter v Benešově u Prahy, který biskupství 30 let vlastnilo bez dalšího rozvoje a budova chátrala. Dohodli jsme se s městem, které nemovitost koupilo. Také se prodávají hájenky, které lesní správa nepotřebuje a jsou na odlehlých místech. V poslední době jsme prodali třeba zámek Mostov, kde se měl zprovoznit, ještě než jsem nastoupil, hotel, ale ukázalo se, že se tento projekt odhadl špatně. Podotýkám, že prodaný majetek měl vždy nižší účetní cenu, takže prodejem jsme navýšili majetek arcibiskupství a ještě získali prostředky na nákup bytových domů.

Tisícovka nájemních bytů je naše cílová rovinka. Výtěžek z nich by mohl dostačovat na pokrytí našich výdajů po roce 2030.

Nyní se hodně mluví o prodeji Jindřišské věže a o tom, že jste mezi prvními neoslovili pražský magistrát. Věž jste nabídli veřejně za 75 milionů korun. O koupi se uchází kolem 30 zájemců, včetně magistrátu. Budete jeho nabídku po veřejném tlaku preferovat?

Jsem velice spokojený, protože mediální zájem zvýšil cenu nad 100 milionů. Neumím nyní říct, jestli budeme magistrát preferovat, protože neznám jeho nabídku. Zatím nemám vyhodnocení od realitní kanceláře. Až přijde, tak se uvidí.

Budete se rozhodovat jen podle ceny?

Musím pracovat s péčí řádného hospodáře. Na druhou stranu chci podotknout, že mi jde i o to, aby tato památka měla do budoucna kvalitního majitele.

Takže pokud někdo nabídne vyšší cenu než pražský magistrát, ale chtěl by ve věži provozovat například erotický klub nebo něco, co nepovažujete za důstojné, budete preferovat město?

Určitě budu patřit mezi ty, kteří budou rádi, pokud hlavní město Praha uspěje a Jindřišskou věž získá.

Budete do budoucna po veřejném tlaku kolem Jindřišské věže při prodeji majetku víc rozlišovat mezi hodně citlivými stavbami a ostatními?

Pražské arcibiskupství za mého vedení pracuje transparentně, drtivou většinu nemovitostí prodáváme veřejně přes realitní kancelář. V některých případech se také dohadujeme s obcemi. Chápu, že některé prodeje vzbuzují emotivní vlny, ale já prostě musím postupovat jako zodpovědný hospodář.

Uvedl jste ale, že v některých případech jste se rovnou dohodli na odkupu nemovitosti s obcemi. Proč jste to neudělali u Jindřišské věže?

Je veliký rozdíl mezi běžnou obcí a hlavním městem Prahou, které hospodaří s obrovským rozpočtem.

Jaké další nemovitosti plánujete prodat? Už dřív jste uvedl, že zvažujete prodej ztrátového areálu Clara Futura v Dolních Břežanech, kde je dnes hotel.

S největší pravděpodobností dojde k vyčlenění určitého majetku, který pražské arcibiskupství věnuje na rozvoj církevního školství. Bude to nejspíš i komplex v Dolních Břežanech. Majetek věnujeme do Nadace sv. Ludmily, kterou zřídilo pražské arcibiskupství pro školství. Za finance, které se z tohoto majetku získají, koupíme budovu Arcibiskupského gymnázia a opravíme ji. Zbytek vložíme do stavby logopedické školy. Celkem se staráme o 14 škol.

Vedle toho prodáváme například pozemek v Praze‑Hrdlořezích, pozemek v Osnici nebo bažantnici v Cholupicích. Všechno, co se aktuálně prodává, zveřejňujeme na webu. Další budovy zvažujeme, třeba takzvaný konvikt v centru Příbrami. Veškerý tento majetek je pro nás z nějakého důvodu dlouhodobě obtížně spravovatelný a všechny peníze z prodeje půjdou do nájemního bydlení.

Jak se financují církve v jiných zemích Evropy?

V každé zemi úplně jinak a prakticky v žádné evropské zemi to není jako v České republice. U nás se rozhodla politická reprezentace, že církev osamostatní a že se bude muset postarat sama o sebe. Základní modely financování církví jsou z darů věřících, povinně placené daně, což je například v Německu, kde de facto každý věřící člověk odvádí církvi přes stát určité procento z platu. Anebo se třeba v Itálii nebo na Slovensku církve financují z daňové asignace (daňový poplatník sám rozhodne, kam jeho peníze půjdou, pozn. red.). V Polsku nebo ve Francii to funguje tak, že co nedostane farář a farnost od lidí, to nemá. Ve Francii stát v roce 1905 sebral církvi veškerý majetek včetně budov, takže tam biskup nevlastní ani katedrálu. A církev žije od té doby jenom z toho, co dostane od věřících.