S koupí bytu na investici se vyplatí počkat. Šanci nabízí akciový trh

Při růstu cen energií a stoupající inflaci nejsou již byty pro Čechy automatickou volbou, kam uložit peníze. „Jestliže uvažujete o koupi rezidenční nemovitosti na hypotéku s tím, že ji plánujete dále pronajímat, nepanují pro tuto investici právě příznivé podmínky,“ řekl v debatě týdeníku Ekonom o investování v čase krize partner a výkonný ředitel investičního fondu Silverline Real Estate Dan Vaško. Úmysl zhodnotit peníze nákupem bytu proto vyžaduje dobrou strategii.

Vaško rovnou doporučuje takovou investici odložit přibližně o rok. Výnosy z rezidenčních nemovitostí se ve většině krajských měst pohybují na nižších procentech, než je výše dluhu. „Doporučujeme počkat na zvýšení nájmů a snížení úroků. Český trh se pak zase stane atraktivním prostředím pro privátní nájemní bydlení a tento typ investic se začne opět vyplácet.“

Mikuláš Splítek, portfolio manažer fondu Stock Small Caps v Erste Asset Management, by takto nepostupoval. Podle něj sice ke změně těchto proměnných dojde, ale nikoliv současně. „Buď se zvýší ceny nájmů, nebo se sníží úrokové sazby. Toto snížení nicméně zapříčiní výrazné ochlazení spotřebitelské poptávky, což vyústí v hospodářskou recesi. V takové situaci si zvýšení nájmů nedokážu představit,“ vysvětlil.

Sám čeká příchod stagflace. „Vlá­dám vysoká inflace svědčí, pro­tože snižuje reálnou hodnotu státního dluhu. Stagflace se vyznačuje pomalým ekonomickým růstem a zároveň vyšší inflací, což způsobuje, že chudnou všichni majitelé aktiv,“ vysvětlil Splítek.

V západních zemích se nyní rezidenční i komerční nemovitosti prodávají se značnou slevou oproti ocenění. „To potvrzuje stagflační scénář, kdy cena peněz zůstane vysoká, ale poptávka neporoste a na firmy začne tlačit dluhové financování. Viditelné je to i na akciovém trhu například u firem, které se pohybují v retailo­vém segmentu a nyní mají vyšší dluhy,“ dodal Splítek.

Atraktivitu průmyslových nemovitostí zvyšuje postupný přesun výroby z asijských zemí do střední a východní Evropy.

Naopak developerům současná situace dává poměrně dobré podmínky pro start nových projektů. „Polevil totiž tlak na ceny jednotlivých vstupů, například stavební materiály či pozemky. Poptávka bude v příštích třech až čtyřech letech velká, takže nyní je ideální čas,“ řekl Vaško.

Střední Evropa jako atraktivní region

Opačná situace panuje na trhu s komerčními nemovitostmi, jakými jsou například logistické parky a průmyslové areály. „Evidujeme převis poptávky nad nabídkou. Nacházíme se ve zcela jiné fázi hospodářského cyklu, ceny tady stále rostou,“ potvrdil Josef Vojta, partner Capital Markets ARETE Group. Podle něj průmyslové nemovitosti reflektují trendy. Takovým je například snaha zbavit se závislosti na výrobních prostorách v Asii a získat v tomto ohledu soběstačnost.

Střední a východní Evropa v tom hraje důležitou roli. „Evropa dlouhou dobu sbírala objednávky z celého světa, kompletovala je tu a poté prodávala. Dnes je situace jiná, výrobu se snažíme koncentrovat sem. Náš region si navíc udržel výrobní schopnost, zvládneme odbavovat objednávky ze západní Evropy, která ji ztratila,“ prohlásil Vojta.

Předpokládá střednědobé horší podmínky pro určité typy investic, ale investičnímu trhu s komerčními nemovitostmi by to podle něj mělo prospět. „Chceme‑li snížit uhlíkovou stopu, musíme výrobu přesunout blíž k nám. V Číně se navíc například ještě potýkají s koronavirovou pandemií, což jim ztěžuje podmínky výroby,“ vysvětlil.

Koronavirus přinesl přehřátí trhu

Bytová výstavba v Česku vázne. „Těsně před hypoteční krizí v letech 2008–2009 vrcholila dekáda plodné rezidenční výstavby. Od té doby intenzita značně poklesla a bohužel se nevrátila na původní úroveň ani v optimističtějších letech kolem roku 2016. Oproti zbytku Evropské unie tu je zhruba třicetiprocentní deficit, což vytváří ohromný tlak na cenu nemovitostí,“ vysvětlil Vaško.

Určujícím ukazatelem cen nemovitostí bude podle jeho názoru převis nabídky vůči poptávce. Situaci, jaká nastala v době koronavirové pandemie, označil za nesmyslné krátkodobé přehřátí. „Tím jsme se dostali k tomu, že na konci roku 2021 bylo ke koupi bytu o velikosti 65 metrů čtverečních potřeba 13,3 ročního platu,“ podpořil svůj náhled Vaško.

Toto číslo se postupně snižuje, protože dochází k růstu mezd. V příštím roce proto Vaško očekává, že dostupnost bydlení bude vyšší, což podpoří i mírný pokles cen nemovitostí. „Na konci roku 2023 by měl ke koupi takového bytu stačit desetinásobek průměrné roční mzdy,“ vrátil se k výše uvedenému příkladu. „Český trh by se tak měl s ohledem na nízkou frekvenci výstavby dostat do rovnováhy.“

Převis nabídky vůči poptávce lze podle ředitele Silverline Real Estate očekávat minimálně do roku 2030. S tím se opět začnou zvedat ceny současně s příjmy.

Pečlivě sestavit portfolio

S investicí do bytu tedy lidé ještě chvíli počkat mohou. Výnosy, které pokryjí inflaci, lze v současné době hledat jinde. „Reindustrializace Evropy je dobrým trendem, proto na akciovém trhu hledám investiční příležitosti u firem, které se například zabývají energetickou transformací. Akciové trhy reflektují situaci jako první, jsou dobrým indikátorem toho, že prostředí pro investování není tak příznivé, jak bylo,“ nabídl alternativu Splítek.

V debatě Ekonomu proto padlo, jestli se místo nákupu nemovitostí, jejichž výnosnost se pohybuje kolem čtyř procent, nevyplatí raději koupit například český dluhopis nebo akcie. „Tam se pohybujeme na pěti až šesti procentech. Navíc tyto peníze přispívají k inovacím firem, což na nemovitostním trhu nenajdeme,“ nastínil Splítek.

Připustil nicméně, že v ekonomické recesi je pokles na akciovém trhu dost viditelný, zatímco nemovitostní trh změny zaznamená trochu později, a je tak těžké hned určit, jaká investice bude výhodnější. „Nemovitosti nejsou nyní pravděpodobně tím nejvýnosnějším prvkem investičního portfolia, vyznačují se ale stabilitou. Standardní investiční portfolio by mělo obsahovat také akcie nebo dluhopisy nebo různé fondy, podle toho, co bude odpovídat očekávání investora ohledně výnosů i rizik,“ uzavřel Vojta.