Aktuální číslo časopisu Ekonom
Alžběta VejvodováZájem Čechů o nové byty klesá. Ceny převyšující 110 tisíc korun za metr čtvereční v kombinaci s vysokými úrokovými sazbami u hypoték si vybírají svou daň. „Ve srovnání s koncem loňského roku a prvními měsíci letošního roku evidujeme cca 30procentní snížení zájmu,“ uvádí obchodní ředitelka developerské společnosti YIT Stavo Dana Bartoňová. A není jediná. Zprávy o dramatickém úbytku klientů zaznívají z celého developerského trhu, včetně těch největších hráčů, mezi něž patří například Central Group. „Řada lidí je opatrná, vyčkává a sleduje vývoj situace. Navíc jsme cíleně zastavili prodeje občanům Ruska a Běloruska,“ popisuje majitel Central Group Dušan Kunovský. Právě cizinci přitom před vypuknutím války na Ukrajině tvořili zhruba pětinu prodejů jeho firmy. Teď jejich podíl spadl sotva na pět procent.
Vzhledem k tak výraznému propadu poptávky se nabízí otázka, zda ji bude následovat i vývoj cen. Podle ČNB jsou ceny nemovitostí v Česku vůči mzdové úrovni a cenám jiných aktiv nadhodnocené o 40 procent. „Je to modelový výpočet, který říká, že by zde mohl být prostor pro určitou korekci,“ připustil v rozhovoru pro týdeník Ekonom guvernér centrální banky Jiří Rusnok.
Zlevnění bytu i o několik málo tisícovek na metr čtvereční by bylo pro české domácnosti vítanou úlevou. Jen za poslední rok nové byty v Praze, kde se jich prodá nejvíce, zdražily téměř o 30 procent. Česko má tak bezkonkurenčně nejdražší bydlení v Evropě v poměru k příjmům obyvatelstva. Na pořízení bytu potřebujeme 15 ročních platů, zatímco průměr Evropské unie je 10 platů. Aby se dostupnost bydlení v Česku vyrovnala například situaci na Slovensku, musely by tuzemské ceny klesnout o více než čtvrtinu.
Infografika
Zlevňovat se nebude, tvrdí developeři
Avšak stavitelé bytů možné snížení cen kategoricky vylučují. Bytů se podle nich stále staví málo a to, co je na trhu dostupné, se i při nižší poptávce podle nich bez potíží rozprodá. Pokud si nové byty nekoupí domácnosti, zaskočí nejrůznější realitní fondy, které v posledních třech letech nakupují byty určené na pronájem.
„Podle našich analýz se dá očekávat, že ceny bytů porostou mírnějším tempem než doposud nebo budou stagnovat,“ uvádí majitel a zakladatel společnosti JRD Jan Řežáb. A Kunovský z Central Group k tomu dodává: „Věřím ve stabilitu trhu. I v dalším období proto uvidíme růst cen na úrovni pěti až deseti procent ročně.“ Byty považuje za důležitý prostředek v ochraně peněz před inflací. Právě současná devalvace peněz o více než deset procent ročně nutí Čechy hledat pro úspory „bezpečný přístav“. A tím rozhodně v minulých letech, kdy ceny nových bytů v největších městech Česka rostly o desítky procent ročně, byty jednoznačně byly.
Teď se ale situace začíná měnit. Na trzích se začínají objevovat i jiné zajímavé investiční alternativy. Například výnosy z vládních dluhopisů se už blíží šesti procentům, investicím do bydlení tak roste silná konkurence. „Výnos z nájemného se ani neblíží výnosu z vládních dluhopisů. Takový růst nájemného, aby o procentní bod či dva překonal výnos desetiletého dluhopisu, by znamenal, že na dnešních cenách by nájemné v osmimilionovém bytě muselo být 50 tisíc měsíčně,“ vypočítává hlavní analytik Conseq Investment Management Martin Lobotka. Reálně se ale průměrné nájmy z takového pražského bytu pohybují kolem 20 tisíc korun měsíčně. Také investiční poptávka po bydlení by tak postupně mohla začít vysychat. Jazýček na cenových vahách by se tím mohl začít nachylovat k poklesu.
Infografika
Jako po finanční krizi
Na trhu se navíc začínají objevovat stejné signály, které při minulé finanční krizi předznamenaly zlevnění bytů. Jedním z nich jsou špatná očekávání tuzemských spotřebitelů ohledně dalšího vývoje ekonomiky. Index důvěry českých spotřebitelů v ekonomiku zveřejňovaný Českým statistickým úřadem v květnu klesl na 75,8 bodu. Podobné úrovně dosáhl v roce 2012, tedy v době cenové korekce na trhu s bydlením.
„Rozklady nárůstu cen nemovitostí ukazují, že čtvrtina růstu cen od roku 2013 byla podpořena optimistickým očekáváním Čechů ohledně budoucnosti. Pokud se optimismus vytratí, tak to může i nyní přinést korekci,“ uvádí hlavní ekonom České spořitelny David Navrátil.
A to není zdaleka jediná indicie svědčící ve prospěch nadcházejícího zlevnění bytů. Podobně jako během minulé finanční krize developeři také začínají rozdávat velkorysé „dárky“, které mají nerozhodnuté zájemce o byt přimět ke koupi. Konkrétně Central Group nabízí zákazníkům vybavení bytu v hodnotě až půl milionu korun zdarma. Developerská YIT láká zákazníky na dorovnání rozdílu v hypotéce na loňské úroky. To fakticky znamená úsporu až 800 tisíc korun v závislosti na velikosti bytu, který si zákazník vybere. A na serveru Sreality se dokonce v minulém týdnu objevily inzeráty nabízející k novému rodinnému domu u Kladna auto jako bonus. „To už sleva fakticky je. Nemyslím si však, že je v současné situaci dostatečná,“ říká Lobotka s tím, že se brzy dočkáme ještě větších akcí.
Absolutnímu poklesu cen se developeři zpravidla do poslední chvíle brání. Drží se obecné marketingové poučky, že sleva je tím posledním, k čemu se má v tíživé ekonomické situaci přistoupit. Pokud totiž prodejce snižuje cenu, nepřímo tím říká, že jeho výrobek nemá ve skutečnosti takovou hodnotu, jakou deklaroval. Padne tak jedno z hlavních lákadel investičního bytu – zhodnocení vložených peněz. Jakmile slevu developer jednou připustí, musí ji také dát všem zákazníkům včetně těch, kteří by si byt byli ochotni koupit i za plnou taxu. A pokud by slevy přicházely opakovaně, mohli by si na ně zákazníci zvyknout. Mnohem rychleji než developeři tak ke slevám přistupují prodávající na trhu se staršími byty. Zde je jednak větší konkurence, navíc je prodávají většinou běžní občané, pro které není dlouhodobý vývoj cen tak důležitý.
A právě data ze secondhandového trhu už první zlevnění ukázala. Podle inzertního serveru RealityMIX klesla cena za metr čtvereční pražského bytu mezi letošním květnem a červnem o 2,3 procenta. Server sice své statistiky zakládá na relativně malém vzorku, avšak v kontextu výše popsaných indicií není možné tento signál opomenout.
„Postupně směřujeme ke změně trendu jako takového. V roce 2023 už očekávám mírný pokles cen,“ potvrzuje realitní makléř Re/Max G8 Iztok Toplak. Největší šance na zlevnění je u bytů v méně atraktivních lokalitách, dál od dopravních linek a městských center.
Mírný a krátký
Avšak ani tvrzení developerů typu, že situace na trhu je jiná než v minulé krizi, a zejména že současné hospodářské zpomalení nemá základ ani ve finančním a v realitním sektoru, nejde brát na lehkou váhu. Zdražování stavebních materiálů a výrazně menší nabídka bytů než před třinácti lety jsou faktory, které též výsledné ceny zásadním způsobem ovlivní. Zatímco v minulé krizi trvalo téměř šest let, než se ceny bydlení vrátily na původní úroveň, nadcházející cenová korekce bude zřejmě výrazně kratší. A nemusí se zřejmě ani týkat celého trhu.
„Korekci lze očekávat zejména u větších bytů, kde ceny dosahují výše, která je pro trh v souvislosti s dalšími aspekty, jako je inflace, růst úrokových sazeb či zpřísnění podmínek u hypoték, již neakceptovatelná,“ očekává Tomáš Wildt, jednatel společnosti Vihorev Group, která se zabývá investicemi do nemovitostí.
Infografika
I při poklesu cen navíc zřejmě dál zůstane vlastní byt pro řadu českých domácností nedostupný. Zatímco v minulé finanční krizi se centrální banka snažila rozhýbat ekonomiku snižováním úrokových sazeb, nyní je kvůli dvojciferné inflaci naopak zvyšuje. To prodražuje hypotéky.
Řada lidí tak nejspíš dá navzdory dosavadnímu českému trendu přednost bydlení v nájmu. Trh se na to už ostatně začíná připravovat. V posledních zhruba třech letech přišla do Česka řada investičních fondů, které zakládají velká portfolia nájemních bytů. Tím dávají bydlení v nájmu punc stability, která mu dosud na českém trhu chyběla, a zájemcům o bydlení zajímavou alternativu.
Newsletter týdeníku Ekonom.
Odhlásit se můžete kdykoliv.
Přihlášením k newsletteru beru na vědomí, že dochází ke sbírání a zpracování osobních údajů. Více informací o zásadách ochrany osobních údajů naleznete ZDE.
