Technické normy směřující k dlouhodobé udržitelnosti prodražily za posledních deset let průměrný pražský byt 2+kk asi o půl milionu korun, říká generální ředitel společnosti Finep Holding Tomáš Pardubický. Nová regulace je podle něj často až absurdní. Fasády a okna se například natolik zateplují, že byty přestanou větrat. „Takže se vedle těch absolutně utěsněných fasád a oken musí vrtat otvor, kterým se žene do bytu vzduch. Jeden můj kamarád architekt to přirovnává k tomu, jako kdybychom se obalili potravinovou fólií a dýchali přes šnorchl,“ říká Pardubický.

Jak válka na Ukrajině dopadla na nemovitostní trh v Česku a na developerské společnosti?

Budu mluvit jen o pražském trhu, kde se pohybujeme a na kterém se projevily dva zásadní vlivy. Z 300 i více tisíc běženců z Ukrajiny, kteří přišli do Česka, zamířilo přes 60 tisíc do Prahy. Ze dne na den tak dramaticky narostla poptávka po bydlení. Druhým efektem je samozřejmě naprosto bezprecedentní růst cen vstupů. Ten ale začal již před válkou na Ukrajině a já jsem přesvědčen, že za něj z velké části může nezdravě realizovaná zelená politika Evropské unie. Ceny přirozeně rostou i kvůli válce samotné, velkou roli v tom podle mne hraje panika. Řeknu jen pár údajů. Cena fasádní izolace stoupla od začátku roku 2021 o 45 procent, střešní izolace o 120 procent, potrubí o 100 procent, stavební výztuže o 130 procent. Když ale tato čísla srovnáte s vývojem třeba v Německu, tak zjistíte, že tam ceny rostou daleko méně. Třeba cihly máme o 45 procent dražší než v Německu.

Cena fasádní izolace stoupla od začátku roku 2021 o 45 pro­cent, střešní izolace o 120 procent, potrubí o 100 procent, stavební výztuže o 130 procent.

Takže panikaříme více než Němci?

Jednak je to panika, která vedla k tomu, že se firmy snaží zásobit dopředu, jednak v tom roli hraje i spekulace. Hlavně se ale v posledních týdnech jasně ukázalo, jak je český trh lokální. Jsme sice globálně závislí na materiálech z dovozu, ale ti, kdož v Česku ten materiál dovážejí a prodávají, a ti, kdož jsou schopni stavět, tvoří poměrně úzký lokální trh. Jsme tak malí a je tu tak málo hráčů, že se to projevilo skutečně brutálním růstem cen. Nicméně věřím, že tenhle výkyv bude jen krátkodobý a vrátíme se k rozumnějším cenám. Určitě to ale nebudou ceny předválečné, to je už teď jasné. Stane se podle mne to samé, co se přihodilo během pandemie. Třeba cena železa vystoupala na troj‑ až čtyřnásobek, aby se letos v lednu vrátila na dvojnásobek předcovidových cen. Něco podobného může nastat s uklidněním situace na Ukrajině.

Je problémem pro výstavbu i to, že část Ukrajinců pracujících na stavbách odešla domů bránit svou zem?

Určitě to je problém, stavební firmy, s nimiž spolupracujeme, hovoří o odlivu cca 15 až 20 procent pracovní síly. Některé firmy byly zasaženy víc, některé jen minimálně, ono záleží hodně i na tom, z jaké části Ukrajiny je daný tým zaměstnanců. Daleko větší efekt než odliv pracovní síly má ale na stavební práce zdražení materiálů. Máme interní oddělení, které bylo schopné predikovat cenu výstavby na rok dopředu s tolerancí dvě až tři procenta. Dnes nejsme schopni predikovat ani na tři měsíce, cenové nabídky stavebních firem platí třeba měsíc nebo maximálně dva. Dlouhodobé plánování, které je potřeba pro výstavbu bytového domu, trvající například i dva roky, je tak nesmírně náročné.

Platí ještě predikce z konce loňského roku, že ceny nemovitostí v Praze porostou podstatně nižším tempem než doposud? Nezměnila to zcela válka a neuvidíme opět výrazné zdražování?

Jen drobná metodická odbočka. Různé statistiky, které vidíme v médiích, pracují s realizovanými cenami, které vyčtete z katastru a které byly nasmlouvané před rokem až dvěma. To, co vidíme my v aktuálních číslech, je opětovný růst cen. A jak to bude dál? Proti sobě tu působí rapidní růst stavebních nákladů a ohromná poptávka investorů po nájemním bydlení na jedné straně a mírný pokles u lidí, kteří si kupují nemovitosti pro vlastní bydlení a využívají při tom hypotéku. Jejich úbytek je samozřejmě způsoben rostoucími úrokovými sazbami. Z toho, co vidíme, je ale jasné, že poptávka investorů po nájemním bydlení je výrazně vyšší, než o kolik klesla poptávka lidí po vlastním bydlení s hypotékou. Ale těch faktorů, které do dalšího vývoje mohou promluvit, je spousta, a kdybych měl situaci vyjádřit jedním slovem, tak je to nejistota.

Tomáš Pardubický

Absolvent VŠE v Praze a Turku University of Economics ve Finsku. Byl členem týmu, který stál za vznikem Expandia Banky (později eBanka), zde zastával pozici CEO. Působil i na manažerských pozicích v PwC a Komerční bance, kde pracoval na pozici výkonného ředitele. Od roku 2007 zastává pozici CEO ve společnosti Finep Holding.

Tomáš Pardubický
Foto: Tomáš Nosil

V Praze se v posledních letech staví velmi málo bytů, jejich ceny dramaticky rostou. Existuje nějaký recept, jak z téhle situace ven?

První krok musí udělat soukromý sektor, firmy, jako jsme my a naše konkurence. My jsme se k této situaci postavili tak, že jsme do našeho portfolia zařadili dva nové produkty, a to družstevní a nájemní bydlení. Lidem se tak bydlení učiní dostupnějším. Druhý krok pak musí udělat veřejný sektor, který má několik možností, jak situaci vylepšit. Měl by se definovat jasný plán pro Prahu, kolik je zdravé postavit zde bytů, a tomu pak přizpůsobit politiku města. Jak plánovací, tak i povolovací procesy. Podle mě by Praha měla stavět minimálně dvojnásobek bytů, než kolik jich staví posledních deset let. Jinak řečeno by mělo vzniknout každý rok nejméně deset tisíc nových bytů. Pak je třeba si uvědomit jednu věc. Jestliže byty za posledních pět až deset let zdvojnásobily svou cenu, tak stát za tu dobu také vybral dvakrát více na DPH. Proto i jako konzervativní liberál říkám, že by stát měl lidem pomoci. Když už ne plošným snížením DPH při prodeji bytu, tak alespoň snížením pro znevýhodněné. Mezi ně ale v současnosti patří vlastně celá střední třída. A nutno upozornit, že Česko má vyšší DPH na byty než řada jiných evropských států. Mnohé mají dokonce nulovou DPH na některé byty, třeba Německo. Dále si myslím, že nastal čas přehodnotit rozpočtové určení daní. V Praze se ročně z výstavby nových bytů odvede do veřejných financí zhruba 17 miliard korun. Z téhle sumy ale zůstane na účtech Prahy pouhých 550 milionů korun. Přitom ve většině ostatních obcí zůstane zhruba čtvrtina peněz, které se z výstavby bytů odvedou. Není divu, že pak Praha musí přicházet se systémem kontribucí, kdy developer musí za každý metr čtvereční podlahové plochy přispívat městu nějakou sumou. Ve výsledku to ale samozřejmě dál prodražuje výstavbu.

Související

Říkáte, že se více soustředíte na výstavbu družstevního a nájemního bydlení. Kolik procent nových bytů budou ve vašem portfoliu tvořit?

O tom, že budeme klást větší důraz na dostupnost bydlení, jsme se rozhodli v roce 2018. V té době jsme plánovali, že zhruba třetinu naší výstavby bude tvořit nájemní bydlení a asi deset procent družstevní bydlení. Teď jsem toho názoru, že bychom více než polovinu nových bytů měli držet v režimu dostupného bydlení.

V Česku a obecně v postkomunistických zemích je dost silná tradice vlastnického bydlení. Myslíte, že se to už u mladé generace mění a touha mít vlastní byt není tak silná?

Myslím, že to tak bude. Řada lidí mé generace má v sobě zakořeněnou nedůvěru vůči státu a nespoléhají se na penzijní systém. Takže chtějí vlastnit nemovitost, aby měli do důchodu nějakou pojistku. Myslím, že mladí lidé tuhle nedůvěru vůči státu nepociťují a nemají podle mne takovou potřebu bydlení vlastnit. Problém byl i v tom, že v Praze donedávna nefungovalo profesionálně spravované nájemní bydlení. Bylo tu jen několik výjimečných projektů, které takhle fungovaly. V zahraničí je přitom naprosto běžné, že nájemní bydlení má vyšší kvalitu než bydlení vlastnické. Protože je profesionálně spravované, permanentně udržované a rozvíjené. Odráží se to i v rozdílu, který platíte za nájem v takto spravovaných nemovitostech a za nájem bytu od nějakého individuálního vlastníka. To první nájemné je dražší i o nižší desítky procent.

Prázdné byty v Praze jsou minoritní téma. Prázdných a k bydlení použitelných bytů je jen něco kolem dvou tisíc.

Jak výrazně se mění struktura kupujících? Už jste zmínil, že ubývá lidí kupujících byt na hypotéku.

Je to tak. Obecně se v posledních dvou letech výrazně zvýšilo procento lidí kupujících si byt k následnému pronájmu. V našem případě jde ve většině o lidi, kteří kupují byt pro své malé dítě a v mezičase nemovitost pronajmou. Tady bych chtěl zdůraznit jednu věc. Často se zaměňují pojmy investor do bytu a spekulant. Já tvrdím, že byt, který je obsazený, není spekulací. Za nezdravou spekulaci považuji, když si někdo koupí byt a nechá ho dlouhodobě prázdný.

Mimochodem, jsou prázdné byty v Praze, o nichž občas mluví politici, takovým problémem?

Kdepak, je to absolutně minoritní téma. Myslím, že reálně prázdných a k bydlení použitelných bytů je v Praze něco kolem dvou tisíc. A velká skupina z těchto bytů jen čeká na svou rekonstrukci. A nemálo z nich je ve vlastnictví města.

Podobně politici občas zvedají téma Airbnb bytů. Platí i tady, že jde spíš o minoritní problém, který pražský trh s bydlením příliš neovlivňuje?

Na Airbnb mám dvojí pohled. Jeden je makroekonomický a říká, že jestliže v Praze dlouhodobě chybí něco kolem 40 tisíc bytů, tak nás nějakých 10 tisíc bytů využívaných pro Airbnb nespasí. Na druhou stranu jsem velkým nepřítelem Airbnb bytů v bytových domech, protože v nich výrazně snižují kvalitu bydlení.

Snižuje se v souvislosti s válkou zájem o koupi bytů ze strany ruských zájemců, případně vidíte, že by byty prodávali?

Určitě bylo v poslední době vidět, že Rusové prodávali nemovitosti v Česku, a zároveň s devalvací rublu před pár lety výrazně opadl jejich zájem o koupi. Obecně lze ale říct, že zájem zahraničních investorů o byty v Česku klesl. Musím říct, že jsem vždy kritizoval, že Česká republika povolila prodej nemovitého majetku cizincům mimo Evropskou unii. Přišlo mi to jako zbytečné otevření naší malé ekonomiky, v ten okamžik v podstatě celá česká střední třída začala o byty soutěžit s výrazně většími a bohatšími ekonomikami.

Jako jeden z faktorů výrazného prodražování výstavby bydlení jste označil zelenou politiku. O kolik podle vás zdražuje byty?

Když vystupuji na konferencích, tak se obecenstva často ptám, kdo by chtěl mít udržitelný byt. Na to odpoví v podstatě každý „ano“. Druhá otázka ale zní, kolik je za to člověk ochotný zaplatit. A vezměte si, že jenom v důsledku technických norem, které směřují k dlouhodobé udržitelnosti, stoupla cena průměrného 2+kk v Praze za posledních deseti letech odhadem o půl milionu. Ty regulace jsou přitom často až absurdní. Například natolik zateplujeme fasády a okna, že byty přestanou větrat. Takže se vedle těch absolutně utěsněných fasád a oken musí vrtat otvor, kterým se žene do bytu vzduch. Jeden můj kamarád architekt to přirovnává k tomu, jako kdybychom se obalili potravinovou fólií a dýchali přes šnorchl.

Dalším příkladem je elektromobilita, jedno parkovací místo pro elektroauto vyjde asi o 800 tisíc až milion korun dráž. A to se ještě může stát, že elektromobilita způsobí kvůli požárním normám zásadní problém ve výstavbě. V naší snaze o udržitelnost jsme zapomněli na klíčové slovo a tím je adekvátnost. Jestliže země EU vyprodukují kolem devíti procent celosvětové produkce CO2, tak i naprosto brutální zásah do ekonomického fungování našeho kontinentu bude mít jen marginální dopad na znečištění planety. Radil bych v těchto zelených regulacích výrazně zvolnit a raději lidi edukovat. Když si doma vezmeme mikinu a teplotu v bytě snížíme o stupeň, bude to mít daleko větší a levnější efekt, než když budeme donekonečna zateplovat fasády a okna. 

Související