Smlouvy na nové byty píší developeři ve svůj prospěch. I za banální prohřešky hrozí kupujícím statisícové sankce

Smlouvy, které uzavírají zájemci o nové byty s developerskými společnostmi, jsou plné nástrah. Zákazníci kvůli nim mohou přijít o statisíce korun anebo po několikaletém čekání na vytoužený byt může z koupě sejít úplně, a to bez jakékoliv náhrady. Týdeník Ekonom získal smlouvy pěti významných developerských společností. Podle právníků, kteří je analyzovali, jsou výrazně nevyvážené v neprospěch kupujících.

„Smlouvy uzavírané mezi developery a zákazníky v drtivé většině případů chrání pouze zájmy developerů. Bývají často nepřehledné, což u zákazníků může způsobit problémy s pochopením všech ustanovení a rozsáhlých příloh,“ upozorňuje právník a specialista na nemovitostní právo advokátní kanceláře Forlex Adam Tietz.

Situaci ještě vyostřila aktuální bytová krize. Developeři díky ní prodají prakticky vše, a tak nemají důvod diskutovat se zákazníky o úpravách smluv, které by postavení kupujících alespoň trochu posílily. „Pozice developera v rámci vyjednávání o znění smluv je silnější. Pokud se nedohodne s jedním kupujícím, velmi snadno najde jiného,“ popisuje advokát a zakladatel on-line platformy DostupnýAdvokát.cz Ondřej Preuss.

To se ostatně prokázalo i při mystery shoppingu provedeném redakcí týdeníku Ekonom. Smlouvy sice prodejci ještě před zaplacením rezervačního poplatku poskytli fiktivnímu zájemci ochotně k nahlédnutí, avšak zdůrazňovali, že je měnit nelze.

„Naše vzory smluv jsou relativně pevné, většina ustanovení se měnit nedá,“ potvrdil výkonný ředitel společnosti Sekyra Group Leoš Anderle. Firma na úpravy přistoupí pouze ve specifických případech, například v situaci, kdy původní kupující postupuje před dokončením bytu smlouvu na jiného člena rodiny nebo když dochází k záboru původních společných prostor v rámci spojování bytů.

Nemožnost ovlivnit podstatné náležitosti smluv, jako je například definice kupovaného bytu, specifikace termínů nebo smluvní pokuty, je přitom o to nepříjemnější, že lidé dávají do bytů často veškeré jmění, případně se na několik desetiletí zadlužují. Proto je třeba dobře zvažovat, jakou smlouvu zájemce o byt s developerem podepisuje. Ve smluvních podmínkách totiž existují mezi jednotlivými společnostmi výrazné rozdíly. I to by mělo vstupovat do výběru projektu, v němž zákazník nový byt koupí.

Mezi nejčastější oblasti, které lze v analyzovaných smlouvách označit za nejvíce rizikové, patří zejména vágní stanovení termínu dokončení stavby, možnost odchylek od předem sjednaných vlastností bytu bez jakékoliv kompenzace a případné jednostranné sankce v neprospěch zákazníka.

Byt, který nikdo neviděl

Většina bytů v developerských projektech se prodává před zahájením či v průběhu výstavby. Přinejmenším část ceny tak kupující platí dřív, než si byt a jeho provedení může alespoň prohlédnout. To je pro zákazníky velmi nebezpečné. Kupují vlastně „zajíce v pytli“ − developerům posílají peníze, aniž by věděli, že byt skutečně dostaví a bude bez vad.

„Některé společnosti zavazují smlouvami své klienty ještě před tím, než se stanou vlastníky pozemků určených ke stavbě,“ varuje Tietz. Takovým projektům by se měli lidé raději vyhnout.

To, zda developerská společnost pozemek, na němž má stavět, skutečně vlastní, si zájemci o byty mohou ověřit v katastru nemovitostí. Ještě před podpisem prvotní rezervační smlouvy či navazující smlouvy o smlouvě budoucí by si také měli ověřit, jestli už má všechna potřebná povolení ke stavbě. Jde zejména o územní rozhodnutí a stavební povolení.

Jak je to důležité, před pěti lety ukázal případ developerské společnosti Ekospol. Ta ve velkém prodávala byty v projektech v Hostivaři a v Horních Měcholupech, aniž by na ně měla územní rozhodnutí. Kvůli zdlouhavému schvalovacímu řízení ani po roce a půl od podpisu smluv developer nezačal stavět. Rezervace tak stovkám klientů vypršely. Desetitisícový poplatek sice dostali zpět, rezervovaného bytu za cenu, s níž počítali, se ale nedočkali. Cena bydlení mezitím vzrostla a nové nabídky byly i o stovky tisíc korun dražší.

Pozornost je ve smlouvách potřeba věnovat také termínům. Časově přesně ohraničené by mělo být například to, kdy dojde k dostavění domu a kolaudaci jednotek, kdy developer podá návrh na vklad vlastnického práva kupujících do katastru nemovitostí a kdy dokončené byty předá. Pokud tyto termíny nejsou ve smlouvě specifikovány, developer může projekt prodloužit i o několik měsíců, a to bez jakékoliv sankce nebo možnosti klienta reagovat na zpoždění odstoupením od smlouvy.

Zákazníci platí za byty, aniž by měli jistotu, že je developer postaví. Některé společnosti zavazují klienty smlouvami a nevlastní ještě ani pozemek, na němž má dům vyrůst.

„Například smlouvy společnosti Central Group obsahují termíny, ve kterých se podá návrh na kolaudaci. Společnost se tak nezavazuje k vydání kolaudačního souhlasu, ale jenom k jeho podání, a nezaručuje termín pro jeho vydání, naopak, zprošťuje se případného prodloužení termínu,“ popisuje advokát Preuss. Může se stát, že stavební úřad kolaudační souhlas neudělí. Developer sice má možnost odstranit nedostatky stavby, které mu úřad vytkl, a zažádat o kolaudaci znovu. Stěhování do nového bytu se tím ale zákazníkům oddálí. V nezkolaudovaném bytě totiž podle stavebního zákona nesmí nikdo bydlet.

„Výhodnější a jistější je pro klienta jednoznačně řešení, které poskytuje společnost Finep, která se zavazuje nejen k podání žádosti o kolaudační souhlas, ale i k jeho získání,“ dodává Preuss. Případné prodlení po dobu 90 dní po smluvně dohodnutém termínu váže na sankci, která po dalších 90 dnech vyústí v možnost kupujícího odstoupit od smlouvy. To dává kupujícím větší šanci, že se svého bytu skutečně a včas dočkají.

Plus minus pár metrů, plus minus pár set tisíc

Ani když developer byt zdárně dokončí, nemusí to zdaleka znamenat, že bude takový, jaký jej zákazník čekal. Týká se to hlavně rozměrů bytu. Lidé totiž často nevědí, že do plochy bytů uváděných ve smlouvách se podle vládní vyhlášky počítá i půdorysná plocha vnitřních příček. Skutečná užitná plocha bytu, na niž si zákazník může reálně postavit nábytek nebo třeba položit koberec, v důsledku toho bývá u 60metrového bytu zhruba o tři metry čtvereční menší.

O další metry se pak byty mohou zmenšit nebo naopak zvětšit také při stavbě. Všechny zkoumané developerské smlouvy takovou odchylku připouští. Maximální po­volený rozdíl se většinou pohybuje od dvou do pěti procent plochy bytu, i to ale zpravidla znamená rozdíl několika metrů oproti původnímu projektu. Finep pak dokonce v případě balkonů, lodžií a teras připouští změnu plochy až o 10 procent oproti tomu, k čemu se zavázal ve smlouvě.

Odchylka v takto stanoveném limitu se zpravidla nijak nepromítne do ceny, kterou zákazník za byt zaplatí. Tříprocentní rozdíl v ploše bytu přitom může u šedesátimetrového bytu znamenat téměř dva metry. Každý metr bytu přitom v současných cenách stojí přes 100 tisíc korun. Zákazník tak zbytečně vydává značné částky, za něž nic nezíská.

„V zájmu klienta by měla pro tyto případy smlouva obsahovat alespoň možnost odstoupení od smlouvy,“ radí Preuss. Tu zákazníkům dává například Central Group v případě, že podlahová plocha bytu se oproti původnímu plánu změní o více než pět procent. Finep ji dává u rozdílů, které překročí sedm procent původní podlahové plochy. Naopak smlouvy developerů Sekyra Group, Vivus nebo Skanska možnost odstoupit od smlouvy z tohoto důvodu zákazníkům nepřiznávají.

Zaplať, nebo to bude dražší

Ačkoliv developeři obvykle inzerují nové byty jako „all inclusive“, je potřeba pozorně číst, co přesně cena zahrnuje. Ve schématech sice developerské firmy standardně kreslí kuchyňskou linku, ta ale nebývá součástí inzerované ceny. Ve většině případů nemůže kupující počítat ani s tím, že by mu developer v kuchyni nachystal vypínače a zásuvky, do kterých by pak nový majitel jen pohodlně zapojil spotřebiče. Obvykle najde při přejímce jen elektrický kabel v rohu kuchyně.

Zvlášť developeři kupujícím v drtivé většině případů účtují také garážová stání nebo sklepy. Výjimkou je v tom pouze Central Group, jejíž kalkulace ceny bytu zahrnuje i toto příslušenství. To ale neznamená, že by cena v nabídkách Central Group byla pro její zákazníky vždy konečná. Platí to pouze v případě, že klient uhradí 95 procent ceny bytu převodem ze svého účtu do 30 dnů od podpisu smlouvy o smlouvě budoucí. Pokud ale chce financovat byt hypotékou, bude cena už vyšší. Navýšení se přitom odvíjí od celkové ceny bytu a výše první splátky ceny, kterou kupující zaplatí. Při koupi dvoupokojového bytu v ceně kolem 6,8 milionu korun a první splátce ve výši 10 procent ceny navýšení činí zhruba 200 tisíc korun.

Developerské společnosti zpravidla žádají zaplacení bytu ještě před podpisem kupní smlouvy a před vkladem vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí. „Takové ujednání je poměrně riskantní a pro kupujícího nevýhodné. Je poměrně obvyklé, že na případné návrhy změn v tomto směru developeři odmítají přistupovat. Kupující se tak teoreticky může ocitnout v situaci, kdy nemá ani peníze, ani byt,“ upozorňuje advokát Preuss.

Kompromisem by bylo vložit peníze do advokátní či notářské úschovy, takovou možnost ale developeři zpravidla nenabízí. Zjistit by si proto klient před podpisem smlouvy měl alespoň to, z jakých peněz developer stavbu financuje. „Je lepší vybrat projekt financovaný ze zdrojů developera nebo prostřednictvím banky než takový, kde se staví přímo za peníze kupujících,“ říká zakladatel Československého nemovitostního fondu Daniel Římal.

Sankce straní developerům

Developerské smlouvy obsahují také řadu pokut. Na straně zákazníků jde zpravidla o sankce za prodlení s úhradou jakékoliv části kupní ceny a prodlení s převzetím bytu. „Smluvní pokuty se mohou pohybovat v řádu tisíců, ale i několika desetitisíců, pokud jsou navázány na procenta z celkové kupní ceny. Smluvní pokuty bývají pro strany většinou sjednávány nerovnoměrně, kupující má větší sankce,“ popisuje advokát PRK Partners Tomáš Vlasák.

Například podle smlouvy o smlouvě budoucí společnosti Finep bude muset kupující, který bude mít více než týdenní zpoždění s placením, developerovi zaplatit navíc 10 procent ceny bytu. Avšak oproti tomu na straně developera připouští smlouva zpoždění výstavby až o 90 dní bez sankce. Poté bude kupujícímu platit pokutu ve výši 200 korun za každý den prodlení, maximálně ale do výše pěti procent z kupní ceny.

Central Group si ve své smlouvě sama stanovila sankci ve výši jednoho tisíce korun při prodlení s podáním žádosti o kolaudaci, odložení podpisu kupní smlouvy nebo prodlení s předáním bytu zákazníkovi. Naopak klient musí počítat s pokutou 50 tisíc korun, pokud nezaplatí včas splátku ceny nebo když v termínu developerovi nedodá originál hypoteční smlouvy na byt uzavřené s bankou.

Nevyvážené sankce developeři omlouvají tím, že je v zájmu klientů, aby stavebníkovi zůstaly peníze na dokončení projektu. „Nedává smysl, aby se při zpoždění výstavby rozdělily finance rezervované na stavební práce mezi kupující z titulu sankcí a dům zůstal kvůli tomu nedokončen. V důsledku toho by byla ztráta všech kupujících mnohem vyšší,“ uvádí mluvčí Finepu David Jirušek.

Dvě z pěti posuzovaných developerských společností „trestají“ klienty také za to, že si hypotéku nesjednají přes jejich výhradního zprostředkovatele a vyberou si jiného, případně si hypotéku dohodnou přímo s bankou. Skansce musí klienti v takovém případě zaplatit administrativní poplatek ve výši pěti tisíc korun. Finep pak klientům za sjednání hypotéky mimo jeho zprostředkovatele účtuje 35 tisíc korun navíc. Podle Jiruška tato částka kryje vícenáklady, které Finepu s každou takovou hypoteční smlouvou vznikají. Jde zejména o náklady spojené s kontrolou zástavních a úvěrových smluv z hlediska řízení před příslušným katastrálním úřadem, čerpáním úvěru na úhradu kupní ceny, komunikací s bankou a případnou úpravou smluvní dokumentace k bytu. Touto cestou developeři přihrávají byznys a provizi spřáteleným zprostředkovatelům, nebo dokonce svým vlastním dceřiným společnostem.

Bez kytek a námitek

Smlouvy o smlouvě budoucí či kupní smlouvy zpravidla také obsahují ustanovení, která se týkají dalších etap výstavby, jež developeři v okolí plánují. Zákazníci v nich často dávají souhlas s další výstavbou, přestože její podoba a rozsah ještě nejsou přesně známé. Rovněž je smlouvy často předem zbavují možnosti podávat námitky s takovou výstavbou související, například nadměrné zatížení hlukem nebo prachem, které se pojí s bydlením vedle rozestavěného projektu.

Taková ujednání lze najít například ve smlouvách společnosti Sekyra Group. „Smlouva společnosti Finep zase zavazuje klienty k vzdání se možnosti podat námitku vůči výstavbě a při porušení dává prodávajícímu možnost od smlouvy odstoupit. Central Group přímo zavazuje klienty se této možnosti vzdát a v případě prodeje třetí straně je jeho povinností zavázat tímto ustanovením i nového kupujícího,“ uvádí Preuss. Pokud to neudělá, hrozí mu pokuta 100 tisíc korun.

Central Group omezuje své klienty také v tom, jak mohou užívat terasy a balkony, které k jejich bytu náleží. Smlouva o smlouvě budoucí jim zakazuje po dobu deseti let na ně instalovat jakékoliv okrasné prvky, vplétat do zábradlí rákosí nebo na balkony a terasy instalovat zástěny proti slunci, markýzy nebo pergoly.

„Naše společnost má zájem na určitém architektonickém standardu svých bytových domů a některé instalované prvky by například svou barvou, tvarem či velikostí mohly tento standard narušit,“ vysvětluje mluvčí Central Group Ondřej Šťastný. Majitelé nových bytů nicméně mohou developera žádat o výjimku, která by jim instalaci takových prvků na jejich balkon či terasu umožnila. Smlouva už ale neuvádí, jak rychle se k ní developer musí vyjádřit. Hrozí tak, že si majitel bytu na povolení bude muset počkat i několik let.

Vyhnout se reklamacím

U nových bytů platí, že za jejich případné vady developer odpovídá pět let. Platí to ale jen pro skryté vady, které existovaly už při převzetí bytu. Odpovědnost za vady však kupující často mylně zaměňují se zárukou. Ta se ale vztahuje i na vady, které teprve vzniknou, a developer v rámci ní de facto odpovídá za to, že si nemovitost po určitou dobu uchová vlastnosti, které měla při prodeji. Zákazníkovi tak odpadá povinnost prokazovat, kdy přesně vada vznikla.

Avšak aby měl zákazník na záruku u nového bytu nárok, musí si ji s developerem ve smlouvě výslovně ujednat. Developerské společnosti obvykle dávají do smlouvy automaticky dvouletou záruční dobu. Některé ale nastavují dokonce 36měsíční záruku. Z pětice analyzovaných smluv tuto delší záruční dobu nabízí smlouvy Central Group, Finepu a Vivusu.

Zákazník by si měl ale také ohlídat, jakým způsobem se bude případné záruky dovolávat. „Developerská smlouva často obsahuje ujednání, které odkazuje na dodavatele a uplatňovaní reklamace u nich,“ varuje Ondřej Preuss. To pak podle něj případné reklamace komplikuje a nutí zákazníka obíhat i několik společností. „Za případné vady by měl být vždy odpovědný developer,“ dodává advokát.

Smlouvy také často odkazují na návody či reklamační řády, které nejsou v době podpisu smlouvy zájemcům známy a mohou se v nich skrývat nástrahy. „V rámci jednoho developerského projektu jsme se setkali s paušálním poplatkem dva tisíce korun za uplatnění jakékoliv vady, a to i takové, která byla oprávněná. Představa, že si koupíte nově vybudovaný byt a za jakýkoliv problém, který nastane, zaplatíte paušální poplatek, je zcela nepřiměřená,“ upozorňuje Tietz z Forlexu.

A například smlouvy společnosti Finep obsahují ustanovení, podle nějž se kupující, který je v prodlení s převzetím bytu, vzdává práva na reklamaci vad.

Co právníkům v analyzovaných smlouvách chybí, jsou jasně stanovené termíny pro odstranění vad. Platit by přitom mělo, že běžné vady by měly být odstraňovány bez zbytečného odkladu, nejpozději ve lhůtě 30 dnů. „Obzvláště u vad, které omezují užívání bytu, by jejich odstranění mělo být neodkladné,“ dodává Tietz.

V každé smlouvě slabiny

Ačkoliv nějakou slabinu či nevýhodu pro zákazníka našli právníci v každé z pětice analyzovaných smluv, některé jsou podle nich lepší než jiné. Za nejprůhlednější z analyzované pětice považují smlouvy developerů Sekyra Group a Vivus.

„U smlouvy společnosti Vivus se mi konkrétně líbí otevřenost a informativnost klientů o ploše, detailním postupu výmazu zástavního práva developera. Odchylky od výměr i provedení jsou transparentní a smlouva také obsahuje závazek developera nesnížit kvalitu při nahrazení standardního vybavení jiným − například z důvodu nedostupnosti,“ popisuje advokát Tietz.

Na smlouvách společnosti Sekyra Group oceňují především jejich strukturovanost a to, že smlouva o smlouvě budoucí nenutí zákazníka k uzavření kupní smlouvy. „Hypoteční úvěr není nucen spotřebitel uzavřít s určenou společností, ale má volnost ve výběru a není vázán striktními podmínkami,“ upozorňuje na další výhodu smlouvy advokát Tomáš Vlasák z PRK Partners.

Nadstandardní jsou pak smlouvy společnosti Sekyra Group také v tom, že myslí na případné změny v DPH, které ovlivňují částku, kterou kupující za byt zaplatí. „Společnost Sekyra Group případné přeplatky způsobené snížením DPH promítne do poslední splátky kupní ceny. Takové automatické promítnutí změny DPH však nemají všechny developerské společnosti,“ uvádí Preuss.

Ani to ale neznamená, že smlouvy těchto společností jsou naprosto bez vad. Společnosti Sekyra Group právníci vytýkají nevyváženost sankcí a u Vivusu zase upozorňují, že zákazník musí peníze za byt developerovi zaplatit ještě před tím, než podepíše kupní smlouvu. Zákazník přitom nemá možnost platit do advokátní nebo notářské úschovy, z níž by se peníze uvolnily až ve chvíli, kdy má své vlastnické právo zapsané v katastru nemovitostí a byt je bez vad.

„Pokud se zájemce o byt rozhodne pro developerskou společnost a uzavře s ní smlouvu, je jasné, kdo tahá za kratší provaz. Proto je v takové situaci obzvlášť vhodné pohlídat si všechny podmínky smlouvy, a to zejména z toho důvodu, aby byl v povinnostech vyplývajících ze smluv dostatečně zorientován a věděl, na co si má dát pozor,“ uzavírá Preuss. Jistotu, že se vyhne placení pokut nebo dlouholetým soudním sporům, ale zákazník nezíská.