Ceny realit pod nátlakem virů: byty mohou zlevnit až o pětinu, propadnou se i nájmy v Praze

Pandemie koronaviru zasáhla v Česku v podstatě všechny oblasti života. Ochromila pod­nikatelský sektor, utlumila řadu výrobních podniků, zcela zastavila cestovní ruch, uzavřela restaurace a hotely a v neposlední řadě dopadla také na trh s realitami.

V byznysu s nemovitostmi se jako první na ráně ocitly krátkodobě pronajímané byty, které jsou v současnosti kvůli totálnímu výpadku klientů prázdné. Jejich majitelé, kteří si nemohou dovolit dlouhodobý výpadek příjmů, se nyní tyto byty budou snažit pronajmout dlouhodobě, což povede k poklesu nájmů. Minimálně do doby, než se zahraniční turisté vrátí. Jenže to může trvat jak několik měsíců, tak i let. Jak se takovýto vývoj projeví v cenách nemovitostí?

Realitní kanceláře v útlumu

Mezi lidmi, kteří kvůli epidemii koronaviru nemohou vykonávat své profese, je také řada realitních makléřů. Trh s nemovitostmi v posledních týdnech zamrzl a odehrává se na něm jen malá část obvyklého počtu transakcí. "Prohlídky nedělám. Inzeruji je, ale nikdo se nehlásí. Lidé nemají zájem a na prohlídky se pro ně zřejmě vztahuje vládní zákaz. Já jako živnostník je provádět můžu, ale nejsem si jistý, jestli to platí i pro občany," popisuje provoz své kanceláře pražský realitní makléř Ivan Kapičák.

V mnohem větší realitní kanceláři RE/MAX Search na pražském Smíchově se provoz nezastavil, ale i zde došlo k jeho výraznému omezení. "Utlumilo se to. Lidé, kteří své záležitosti mohli odložit, to udělali. Jsme tak na 70 procentech obvyklého objemu a čekáme, že do Velikonoc to klesne na polovinu. O to budeme mít víc práce, až se podmínky uvolní," říká majitel kanceláře Jiří Völfl.

Infografika: Ceny realit pod nátlakem virů

Zvětšit přes celé okno

Poloviční propad poptávky klientů po koupi nebo nájmu rezidenčních nemovitostí po celém Česku potvrzují také údaje Realitní komory, která sdružuje některé kanceláře a makléře. Podle jejího šéfa Martina Sitára se tak děje kvůli vládním opatřením, která omezují veškerý styk mezi lidmi. Mnoho potenciálních kupců i zájemců o prodej ovšem čeká, co se s realitním trhem v příštích měsících stane a jak se na něm současná bezprecedentní situace projeví.

Airbnb stojí, ceny nájmů klesají

Trh s rezidenčními nemovitostmi v Praze a několika dalších turisticky atraktivních městech v Česku zasáhl v posledních letech naplno fenomén Airbnb. Z původní myšlenky sdílení vlastního bytu či domu s cizími návštěvníky se postupem času vyvinul lukrativní byznys, do něhož se zapojily desetitisíce majitelů bytů. Řada lidí si koupila jednu či více nemovitostí právě kvůli možnosti je krátkodobě pronajímat.

Zhruba z osmi milionů návštěvníků, kteří loni přijeli do Prahy, se více než milion neubytoval v hotelích a penzionech, ale v soukromých bytech pronajímaných přes Airbnb a další podobné platformy. Bytů určených výhradně k těmto účelům je v Praze podle posledních odhadů zhruba 15 tisíc a naprostá většina z nich je nyní prázdná. "Trh s krátkodobým ubytováním je zcela zamrzlý. Není žádná poptávka, neprobíhají žádné transakce, je to zcela mrtvé," říká Matěj Koutný, majitel společnosti Blahobyty, která v Praze přes Airbnb nabízí ubytování v 89 bytech.

Na realitních serverech už jsou vidět první důsledky této nečekané situace − menší byty v atraktivních částech Prahy jsou k pronajmutí za výrazně nižší ceny než před začátkem koronavirové pandemie. Server Sreality aktuálně nabízí v Praze 1 k pronájmu kolem 140 bytů 2+1, přičemž u 40 z nich se cena měsíčního nájmu vejde do 20 tisíc korun. Podle statistiky serveru RealityMIX přitom průměrná cena pronájmu bytu o velikosti 60 metrů čtverečních ještě v listopadu v této lokalitě přesahovala 30 tisíc korun.

Matěj Koutný z Blahobytů tento vývoj považuje za prvot­ní projevy paniky mezi majiteli bytů, kterým náhle vypadl příjem z krátkodobých pronájmů. "Domnívám se, že jde do jisté míry o panickou reakci lidí, kteří zjistili, že mají byty prázdné. Snaží se uplatnit na trhu s dlouhodobým ubytováním a nevědí o tom, že tento trh je úplně stejně paralyzovaný jako ten krátkodobý," říká Koutný.

Krátkodobé ubytování je nicméně závislé na přílivu nájemníků z ciziny a ti se do Prahy a dalších částí Česka hned tak nevrátí. Pronajímatele nejspíš čeká hubené období i poté, co se první nápor koronaviru podaří zvládnout a vláda uvolní některá omezení, zejména zákaz volného pohybu osob.

"U Airbnb lze čekat, že to bude trvat déle, protože nebude záviset jen na karanténě, ale i na otevřených hranicích a hlavně na tom, jak budou fungovat opatření v dalších zemích. I kdyby trh začal v jeden okamžik fungovat, budeme dostávat rezervace na poslední chvíli, které jsou méně výnosné než ty dlouhodobě plánované," domnívá se Koutný. Podle svých slov počítá s tím, že jen s krátkodobým ubytováním pro turisty rozhodně v příštím půlroce až roce firma nevystačí. "Budeme muset jít i na další trhy, pokračovat v expanzi na trh střednědobého ubytování a asi se posuneme i do dlouhodobých pronájmů," dodává. Obnovení přílivu zahraničních turistů přitom může trvat velmi dlouho. Náměstek ministra zdravotnictví a jeden z hlavních strůjců současných epidemiologických opatření před časem prohlásil, že cestování může zůstat omezené i několik let.

Otázkou, jak tisíce prázdných bytů dosud krátkodobě pronajímaných turistům změní realitní trh, se zabývají majitelé, realitní kanceláře i potenciální zájemci o nájemní bydlení. V samotné Praze chybí podle analýzy poradenské společnosti Deloitte z roku 2017 zhruba 22 tisíc bytů, což vyšroubovalo ceny bytů vysoko nad celostátní průměr.

Na trhu s nájemním bydlením by tak uvolnění několika tisíc bytů k dlouhodobému pronájmu mohlo způsobit poměrně výrazný pokles cen. "Uvolnění části kapacity, která se dnes pronajímá přes Airbnb, určitě bude mít vliv na nájemní trh. To je v Praze naprosto zřejmé" domnívá se Jiří Völfl ze smíchovské kanceláře RE/MAX Search.

Odhady, o kolik se sníží nájemné u pražských bytů, se velmi liší. Zatímco Matěj Koutný z Blahobytů výraznější propad nečeká, někteří realitní makléři počítají i s 20procentním poklesem. Většina oslovených expertů je nicméně ve svých odhadech opatrná. "Na rozdíl od přemrštěné cenové hladiny nemovitostí je v současné době stále velké procento nájemníků, kteří platí adekvátní výši nájemného, a výraznější pokles zde tedy není pravděpodobný," domnívá se například Petr Pelc z investiční firmy Cyrrus.

Majitelé bytů pronajímaných přes Airbnb se snaží uplatnit na trhu s dlouhodobým ubytováním. Ještě nevědí, že je úplně stejně paralyzovaný.

Co udělá krize s cenami bytů

Klesající výnos z nájmů velmi pravděpodobně ovlivní i cenu samotných nemovitostí. Do hry zde ale vstupuje řada dalších neznámých, takže nelze udělat jednoduchý závěr, že ceny nemovitostí budou kopírovat vývoj v oblasti nájmů. Vedle vlivu zmíněných opatření jako zákaz volného pohybu a uzavření hranic budou ceny bytů záviset mimo jiné na vývoji hypotečních sazeb a možném odkladu jejich splátek, na ekonomických důsledcích pandemie a na státní pomoci zaměstnancům i podnikatelům postiženým ekonomickou krizí. Dalším výrazným faktorem je stávající úroveň cen nemovitostí, kterou mnozí ekonomové považují za přemrštěnou. Například podle viceguvernéra ČNB Marka Mory jsou ceny o 15 až 20 procent výš, než by měly být.

Podle Petra Pelce ze společnosti Cyrrus se ceny nejspíš sníží, není ale jasné, jak výrazný by pokles mohl být. "Jedním z důsledků ekonomického oslabení bude i rostoucí nezaměstnanost a slabší kupní síla napříč populací. Pokles cenové hladiny nemovitostí je vysoce pravděpodobný. Optimistické výhledy se pohybují v řádu jednotek procent, zatímco ty pesimistické jsou v intervalu 20 až 40 procent ze stávající cenové hladiny," říká Pelc. "Hlavním faktorem bude délka trvání současné pandemie a následně délka období, během kterého se ekonomika bude z této situace vzpamatovávat," dodává.

Dalším faktorem souvisejícím s pandemií koronaviru může být pokles poptávky ze strany zahraničních investorů. "V souvislosti s tímto vývojem lze na přechodnou dobu očekávat i pokles poptávky po investičních bytech, které majitelé využívali právě ke krátkodobému pronájmu. V současnosti ale předpokládáme, že v případě úspěšného zvládnutí této krize by se situace ke konci roku 2020 postupně normalizovala," uvádí Elena Proklov z poradenské firmy JLL.

Proti tomuto trendu by nicméně mohl působit očekávaný pokles sazeb hypotečních úvěrů poté, co Česká národní banka minulý týden snížila základní úrokovou sazbu o 0,75 procentního bodu na jedno procento. To by mohlo ke koupi rezidenčních nemovitostí motivovat i zájemce, kteří na hypotéku dosud nedosáhli. Tento trend by mohly ještě posílit plošné odklady hypoték, jež minulý týden avizovala ministryně financí Alena Schillerová.

Výpadek turistů snižuje výnosy z pronájmu. Lze tak očekávat snížení poptávky po investičních bytech.

Foto: Shutterstock

Banky nicméně mohou v současné situaci zareagovat podobně jako v průběhu hospodářské krize před deseti lety, kdy zpřísnily požadavky jak na bonitu klientů, tak na hodnotu nemovitostí, které žadatelé dávají do zástavy. Banky vycházejí z ceny, které by bylo možné dosáhnout při rychlém prodeji domu či bytu. Ta ovšem v turbulentních dobách bývá relativně nízká.

Podobných neznámých je v podobných úvahách mnoho, například jak rychle se realitní trh znovu rozběhne. "Nové i starší byty se patrně budou prodávat déle a lidé si patrně budou dávat s rozhodnutími na čas. Zásadní cenový propad bych ovšem neočekával," říká Petr Hána, senior manager z oddělení nemovitostí společnosti Deloitte.

Jak navíc upozorňuje Alexander Adámek z develo­perské skupiny Ungelt Group, výrazný přetlak poptávky nad nabídkou uvolní jen výstavba nových bytů. "Dlouhá léta se stavělo méně bytů, než po kolika byla poptávka. Existuje dlouhodobý deficit, který by nám mohl po­moci překonat krizi, protože poptávka po vlastním bydlení i po investičních bytech byla obrovská. Možná že zájem o investiční byty z větší části opadne, ale řada lidí bude i nadále chtít bydlet ve vlastním," říká Adámek.

V souvislosti s omezením volného pohybu lidí a dalšími karanténními opatřeními lze také očekávat zájem o chaty, chalupy, zahrádky a další rekreační nemovitosti. "Další část lidí si po čerstvé zkušenosti, kdy jsou nuceni trávit týdny s dětmi v panelákovém bytě, uvědomí, že by byt mohli prodat a koupit si v relativní dostupnosti od Prahy či jiného velkého města pozemek a postavit si dům. To znamená, že současné dění nemusí nakonec realitní trh příliš poznamenat, protože se zájem pouze přesune do jiného segmentu," myslí si generální ředitel společnosti Era Reality Jiří Rájek.

V souvislosti s omezením volného pohybu lidí lze také očekávat zájem o chaty, chalupy, zahrádky a další rekreační nemovitosti.

Developeři vyčkávají

Jedním z faktorů ovlivňujících situaci na trhu s rezidenčními nemovitostmi je tempo výstavby nových bytů. V Praze se v prvních třech čtvrtletích loňského roku podle údajů Českého statistického úřadu postavilo celkem 4311 bytů, což bylo meziročně zhruba o pět procent více. Zároveň developeři zahájili ve stejném období výstavbu dalších 4892 bytů, což bylo ve srovnání s prvními devíti měsíci roku 2018 dokonce o 81 procent více. Vzhledem ke koronavirové krizi ale není jasné, zda bude tento trend pokračovat i v letošním roce.

"Nadále pracujeme na projektech, které jsou v přípravě nebo v prodeji. Až za šest nebo osm týdnů uvidíme, co se děje, uděláme zásadní rozhodnutí. Pokud nevíte, kam běžet, je lepší stát na místě a rozhlížet se kolem sebe," říká Alexander Adámek z Ungelt Group.

Výstavba nových bytů bude také záviset na kondici stavební firem. Podle průzkumu společnosti CEEC Research mezi 60 stavebními firmami klesne letos tento obor meziročně zhruba o 10 procent. Hlavním problémem tentokrát není nedostatek zakázek, který uvrhl stavebnictví do dlouhodobé krize v roce 2008, ale absence zahra­ničních pracovníků, kteří zůstali doma v důsledku uzavření hranic.