Prahu trápí nedostatek bytů. Situace se dál zhoršuje

Začátek výstavby domů s 250 novými byty. A vydaná stavební povolení jen zhruba na 370 bytů dalších. Bilance developerů v Praze za první kvartál letošního roku, co se výstavby bydlení týče, je tristní. "Ačkoli se v poslední době objevily informace o tom, že v letošním roce stoupá počet prodaných nových bytů v Praze, a že tedy bytová krize je zažehnána, nic není dále pravda," varuje ředitel Asociace developerů Tomáš Kadeřábek.

Už několik let developerské společnosti lkají nad klesajícím počtem bytů, které se jim daří v české metropoli stavět. Zatímco v roce 2015 nabízely jejich katalogy na výběr přes 7000 nových nemovitostí, letos nabídka jen mírně překračuje 4000 nových bytů. Fakt, že na konci loňského roku jich bylo ještě méně − konkrétně 3650 −, je ovšem jen malou útěchou.

Ve skutečnosti aktuální statistiky Českého statistického úřadu (ČSÚ) ze stavebního trhu naznačují, že se situace s novou výstavbou bydlení v metropoli dále zhoršuje. Pro srovnání: jen v roce 2008 se v hlavním městě začalo stavět přes šest tisíc nových bytů. Z toho bezmála dva tisíce připadly právě na první kvartál. Ekonomická recese v letech 2010 až 2012 se projevila prudkým propadem pod hranici dvou tisíc rozestavěných bytů ročně. Během následujícího ekonomického oživení se zdálo, že se trh začíná vracet do normálu.

V letech 2016 a 2017 se ovšem vrátil téměř na "krizová" čísla. A letošní dosavadní vývoj ukazuje, že zlepšení není ani zdaleka na obzoru: letošní statistiky jsou na osmině těch z roku 2008. "Pokud by toto 'závratné' tempo pokračovalo v průběhu celého roku 2018, jen stěží bychom se dostali na potřebný počet šest tisíc bytů ročně, jenž je podle strategického plánu každoročně potřeba," varuje výkonná ředitelka developerské společnosti Central Group Michaela Tomášková. Právě hranici šesti tisíc bytů označuje za "kritickou" Institut plánování a rozvoje kvůli tomu, aby si bydlení mohli pořídit nejen dnešní Pražané, ale také až 100 tisíc lidí, kteří mají v hlavním městě přibýt do roku 2030.

Pokud se nezrychlí povolování výstavby, v roce 2030 by na praž­ském trhu mohlo chybět až 50 tisíc nových bytů.

Podobně tristní je situace i u stavebních povolení na nové byty. Těch letos úřady vydaly do března necelé čtyři stovky, tedy o třetinu méně než loni, a dokonce čtyřikrát méně než před krizí. Z vývoje je přitom patrné, že počty stavebních povolení na nové bydlení klesají nepřetržitě posledních dvanáct let.

Praze bude chybět 50 tisíc bytů

Efekty letošního prvního kvartálu se přitom na trhu s bydlením projeví až se zpožděním. Například dnes prodávané byty většinou pocházejí z projektů šest a více let starých. "Vinou délky celého stavebně schvalovacího procesu v Praze a délky výstavby dělí začátek projektu a prodej bytů v něm sedm až deset let," upozorňuje Tomáš Kadeřábek. Je tedy zjevné, že pokud se povolování nezrychlí, v příštích letech bude nedostatek nových bytů v metropoli ještě výraznější než dnes.

Počet zahájených bytů v Praze

Zvětšit přes celé okno

Zajímavou studii na toto téma zpracovala už na konci loňského roku poradenská společnost Deloitte. Z analýzy vyplynulo, že jen na potřebná "razítka" čekalo v té době v Praze zhruba 900 developerských rezidenčních projektů. Pokud by se všechny realizovaly, přibylo by v pražské nabídce 40 tisíc nových bytů. Podle Deloittu ovšem výstavbu blokuje nekonečné povolovací řízení: v průměru trvá 245 dní, což Česko v mezinárodním srovnání řadí na 166. místo ze 185 sledovaných zemí. Například v Dánsku, které žebříček vede, se úřední povolení dají sehnat během 64 dní, tedy asi dvou měsíců.

Mimochodem z mezinárodního srovnání vychází Praha bídně nejen co do délky povolovacího řízení, ale i v počtu vydaných stavebních povolení. Ten byl podle poradenské společnosti KPMG v české metropoli nejnižší. Například v Hamburku a Mnichově nebo Budapešti úřady posvětily výstavbu pětkrát vyšší. Ještě pružnější jsou ve Vídni nebo Varšavě, kde loni počet vydaných stavebních povolení překročil ten pražský sedminásobně.

Pomalé tempo povolování a průtahy způsobené odvoláváním nejrůznějších spolků považuje za hlavní brzdu výstavby v Praze i Sdružení pro architekturu a rozvoj. "V realitě se povolování bytového domu prodloužilo v poslední době na neskutečných deset let a více. Přitom vlastní realizace je jen skutečnou třešinkou na dortu a trvá asi jeden a půl roku," tvrdí majitel developerské firmy Central Group Dušan Kunovský, jeden ze zakládajících členů sdružení. Sdružení vydalo vlastní studii, v níž odhaduje, že pokud se situace zásadně nezlepší, počet chybějících nových bytů v roce 2030 se může zvýšit ze současných 22 tisíc zhruba na 50 tisíc.

Metropolitní plán nestačí

Co může situaci na pražském trhu odblokovat? Velké naděje se upínají k Metropolitnímu plánu, který má jasně stanovit podmínky výstavby v metropoli. Problémem ovšem je, že v platnost jen tak nevstoupí − výstavba se jím začne řídit nejdříve za pět let. "O tom, že současný plán musí ještě několik let fungovat, není pochyb. Do platnosti Metropolitního plánu se musí neustále stavět a to lze jen na základě současného plánu," upozorňuje jeden z autorů dokumentu, architekt Roman Koucký.

S nutností pracovat se současným územním plánem souhlasí i šéf developerské asociace Tomáš Kadeřábek. "Praha by především měla vyřešit desítky žádostí o změnu územního plánu, které dlouhé roky nejsou projednávány. Měly by se dodržovat správní lhůty a tam, kde v zákoně nejsou, by měly být stanoveny magistrátem nebo vedením městských částí. Důležité je odpolitizovat stavební úřady," vypočítává Kadeřábek opatření, která by mohla pomoci nyní, a to i bez Metropolitního plánu.

Pokud se situace nebude řešit, bude podle developerů pokračovat zdražování bytů. Právě jejich nedostatek na trhu je hlavní příčinou růstu cen. Statistiky z minulosti ukazují, že v minulosti byly až na výjimky nejnižší ceny nemovitostí v těch pražských obvodech, které byly nejvstřícnější k nové výstavbě. To už dnes nicméně neplatí: všeobecný nedostatek nových bytů po celé Praze způsobil, že jsou lidé daleko méně vybíraví a nakupují i v lokalitách, které by je v minulosti zřejmě tolik nelákaly.