Pět doporučení, pokud si chcete koupit dům v exekuční dražbě

Exekuce nemají nejlepší pověst. Dlužníci leckdy nepřicházejí jen o pračky, televize a vozy. Někdy bohužel přicházejí na řadu i domy. Zabavené věci a nemovitosti ale věřitelům kýžené peníze nepřinesou. Exekutoři je proto musejí zpeněžit.

Především o exekuční dražby nemovitostí se zajímá stále více lidí. Jsou totiž šancí, jak přijít relativně lacino ke slušnému bydlení.

Občanský soudní řád totiž stanoví, že vyvolávací cena v první dražbě činí dvě třetiny, a v opakované dražbě dokonce jen polovinu odhadní ceny nemovitosti.

Pokud uvažujete o tomto způsobu pořízení bytu či domu, důkladně se seznamte s doporučeními, kterými byste se měli při exekučním »nákupu« řídit.

1. Prostudujte dražební vyhlášku

Zákon exekutorům ukládá povinnost zveřejnit každou nařízenou dražbu vyvěšením vyhlášky na své úřední desce a v centrální evidenci exekucí na portálu www.portaldrazeb.cz.

Zájemci se mohou o připravované akci dozvědět i z vyhlášky, která by měla být vyvěšena na úřední desce místně příslušného obecního úřadu.

Například exekutorský úřad v Přerově měsíčně provádí kolem sta dražeb, z nichž polovina probíhá elektronicky. Informuje o nich prostřednictvím inzerátů na několika realitních portálech a v celostátních novinách.

Podmínky dražby stanovuje exekutor ve zmíněné vyhlášce. Určuje nejen čas a místo konání dražby, označení nemovitosti a jejího příslušenství, ale i výslednou cenu nemovitosti podle znaleckého posudku.

Při čtení vyhlášky se také dozvíte, jaká bude nejnižší vyvolávací cena a jak vysoká musí být dražební jistota.

Výše jistoty je na uvážení exekutora, který se řídí okolnostmi případu. Na byt v ceně kolem milionu musíte například složit jistotu zhruba 150 tisíc korun, zatímco na dům v hodnotě dvou milionů zhruba 200 tisíc korun.

2. Všímejte si závad

Ve vyhlášce se dočtete, zda-li jsou s nemovitostí spojeny nějaké »komplikace«, neboli závady. Mohou mít podobu věcných břemen, třeba vedení plynového potrubí přes pozemek. Měli byste také vědět, že nájem bytu je zákonem chráněn a dražbou nezaniká.

Pokud ale byt potřebujete pro sebe, můžete jako vlastník vypovědět nájemní smlouvu s přivolením soudu. Nájemník v takovém případě bude mít nárok na bytovou náhradu.

Hypoték a dalších zástavních práv (zástavní právo finančního úřadu, exekutorské zástavní právo) na listu vlastnictví se obávat nemusíte. Nejde o závady a dražbou po rozvrhu výtěžku dražby zanikají.

Věnujte proto pozornost tomu, je-li u konkrétní závady ve vyhlášce uvedeno, že dražbou nezaniká. Bude nemovitost zatěžovat i po dražbě. Dům ale pravděpodobně získáte za výrazně nižší cenu.

Před vydáním vyhlášky exekutor rozhodne, zda provede dražbu klasicky, nebo elektronicky.

3. Využijte překupní právo

Dražby se může účastnit fyzická nebo právnická osoba, která složila jistotu stanovenou v dražební vyhlášce. Podle zákona se dražby nesmí účastnit člověk postižený touto exekucí, ani jeho manžel či manželka, stejně jako exekutor a jeho zaměstnanci. Nepochodí ani zájemce, který zmařil předchozí dražbu této nemovitosti. Sice ji vydražil, ale pak včas nedoplatil nejvyšší podání.

Za právnickou osobu, obec či vyšší územně samosprávný celek nebo stát draží osoby, které své oprávnění jednat navenek musejí prokázat listinou, jež byla úředně ověřena.

V praxi se často setkáváme s tím, že obec například potřebuje budovat kanalizaci nebo cyklostezku, která má vést přes pozemek dlužníka. Dražba je rychlá cesta, jak nemovitost vykoupit, aniž by bylo třeba se s problematickým vlastníkem handrkovat.

Máte-li k nemovitosti předkupní právo, můžete ho uplatnit a listinami prokázat nejpozději před zahájením prvního dražebního jednání. Zákon vám právo vykoupit od exekutora nemovitost před dražbou nepřiznává. Zvýhodňuje vás však oproti ostatním dražitelům.

Je-li předkupní právo exekutorem připuštěno, pak nemusíte proti ostatním dražitelům přihazovat a stačí jen dorovnávat. Při shodě podání dvou dražitelů bude příklep udělen vám.

4. Braňte se proti vyděračům

Klasická dražba, dnes označovaná též jako papírová, probíhá v sídle exekutorského úřadu nebo na jiném vhodném místě. Registrace zájemců o byt nebo dům probíhá v dražební místnosti. Začíná zpravidla půl hodiny před zahájením dražby. Musíte předložit občanský průkaz nebo pas a složit dražební jistotu.

Po zahájení dražby exekutor vyvolá nejnižší podání, určí minimální příhoz a vyzve dražitele, aby činili podání, nebo-li nabídky. Dražba se koná, dokud vy a vaši »soupeři« budete přihazovat.

Není-li po slovech podruhé učiněno vyšší podání, upozorní exekutor dražitele, že po slovech potřetí udělí příklep tomu, kdo učinil nejvyšší podání.

Pokud již nikdo nepřihodí, příklep se udělí tomu, kdo učinil nejvyšší podání. A dražba končí.

Je bohužel smutnou skutečností, že zajímavé« dražby po celé České republice obcházejí vyděrači. Chtějí po dražitelích peníze, jinak hrozí, že budou cenu dražené věci uměle navyšovat.

Jeden z mála případů, kdy vyděrače dostala do rukou policie přímo v dražební místnosti se stal poměrně nedávno. Cenu nemovitosti s vyvolávací cenou 140 tisíc korun vyšrouboval vyděrač až na 220 tisíc, aby potrestal dražitele, kteří mu nechtěli dát peníze. Po zásahu exekutora, který vedl dražbu, skončil na policii.

Jak se lze bránit podobným vyděračům?

Už dva roky mohou exekutoři vedle klasické dražby provést dražbu nemovitosti i elektronicky přes internet.

Výhodou je, že nemusíte na dražbu nikam cestovat a díky skryté identitě dražitelů, která je známa jen soudnímu exekutorovi, se nemusíte bát, že se vás budou snažit od dražby odradit spekulanti nebo parazitovat vyděrači.

Po splnění podmínek pro zaregistrování na příslušném portále a složení dražební jistoty vám exekutor povolí uživatelská práva. Dražba začíná v okamžiku stanoveném dražební vyhláškou. Probíhá, dokud dražitelé činí podání nebo uplynutím stanoveného času. Dražiteli s nejvyšším podáním je udělen příklep.

5. Nastěhujete se hned

O udělení příklepu bez ohledu na způsob provedení dražby rozhoduje exekutor usnesením, v němž stanoví lhůtu k doplacení nejvyššího podání. Není-li podáno odvolání, pak uplynutím patnáctidenní lhůty od doručení nabývá usnesení o příklepu právní moci.

Na zaplacení vydražené nemovitosti, respektive doplacení nejvyššího podání, máte maximálně dva měsíce od chvíle, kdy nabude právní moci usnesení o příklepu. Tuto lhůtu lze prodloužit až o dalších 30 dnů.

Kupní smlouvu s bývalým majitelem nepodepisujete.

Vydraženou nemovitost můžete převzít a užívat den následující po dražbě. Nezapomeňte o tom exekutora písemně vyrozumět. Stačí, když vyměníte zámek. Pokud je dům obydlený, čeká vás nepříjemná povinnost. Musíte se s bývalým majitelem domluvit na vyklizení, nebo podat žalobu na vyklizení.

Po doplacení nejvyššího podání exekutor potvrdí vaše nabytí vlastnictví k nemovitosti na katastru nemovitostí, který při přepisu vymaže omezení nakládat s nemovitostí.

Vám pak zbývá jen přiznat a zaplatit daň z převodu nemovitosti ve výši tří procent z nejvyššího podání u příslušného finančního úřadu.

Exekutor pak nařídí a provede rozvrh výtěžku dražby mezi věřitele a po právní moci tohoto usnesení zanikají zástavní práva a závady s nemovitostí spojené, o čemž exekutor vyrozumí katastr nemovitostí.

Lukáš Jícha
pracovník právního oddělení Exekutorského úřadu Přerov