Je nemovitost vždy dobrá investice?

Úrokové sazby z vkladů v tuzemských bankách se pohybují kolem jednoho procenta. Tedy výrazně méně, než kolik ubírá z vložených peněz inflace, o bankovních poplatcích ani nemluvě. Kam však investovat, aby se vložené peníze zhodnocovaly podstatně víc? A současně, jak snížit riziko takovéto investice na minimum?
Odpovědí mohou být investice do nemovitostí. I zde je ale hned na začátku nutné si ujasnit, jaký výnos od nemovitosti očekáváme, kolik "péče" jsme schopni do nemovitosti vložit a jaký má být cíl veškerého snažení. Jiná je totiž strategie v případě, že chceme nemovitost zhodnotit a pak v ní bydlet, jiná, když má jít výhradně o stroj na peníze. A i zde je rozdíl mezi tím, jestli má nemovitost vynášet dlouhodobě jistý výnos, nebo zda má jít o výrazné zhodnocení v průběhu jednoho až dvou let a pak o její prodej.

LOKALITA ROZHODUJE. Ať už máme s nemovitostí jakékoliv dlouhodobé investiční záměry, základem je vybrat dům či byt v dobrém místě, na dobré adrese. Krásný byt či dům v lesním prostředí, kam nevede ani silnice se sice může líbit nám, najít kupce či dokonce nájemce do tohoto typu nemovitosti je však prakticky nemožné.

Stejně tak je lepší vybírat místo s "dobrou pověstí". Například - výhled na řeku je věc, která je úžasná a která za normálních okolností výrazně zvyšuje cenu nemovitosti. V případě, že jde o starší zástavbu, která byla zatopena v průběhu některé z povodní z minulých let, však řeka žádné zvýhodnění prodávajícímu či pronajímateli neposkytne. Právě naopak, růst cen například v pražských čtvrtích Karlín či Holešovice jde především na vrub nové zástavby a moc se neodráží ve starších, povětšinou zátopami roku 2002 postižených domech.

Důležitým prvkem při výběru vhodné lokality je dopravní dostupnost (a to včetně městské či příměstské dopravy) a dále celkový rozvoj infrastruktury v místě. Na nedořešení těchto věcí doplácejí například obyvatelé satelitních městeček: jejich domy jsou sice blízko velkého města, doprava k nim je však velmi obtížná a možná převážně pouze prostřednictvím auta. Což pak vyžaduje dvě auta na rodinu a výrazně zvyšuje životní náklady. Stejně tak je důležitá existence školky, školy a obchodů - ne za vším je nutné a vhodné jezdit několik desítek kilometrů vzdáleného města.
Blízkost přírody je naopak nutná v případě, že chceme investovat do rekreační nemovitosti. Penzion v místě, kde není nic, také žádné zhodnocení nepřinese. I zde je vedle blízkosti kulturních, historických a přírodních památek dobré dbát na dopravní dostupnost.

INFORMACE JSOU KAPITÁL. Budoucí majitel nemovitosti by měl dále věnovat velkou pozornost svému okolí. A to nejen co se týká dostupnosti a okolních krás, ale i nejbližších sousedů. Pakliže kupuje byt (coby investici), není od věci se poptat, jak je to s možností pronájmu, co dovolují a nedovolují stanovy. V případě družstva je totiž k pronájmu nutný souhlas představenstva - ten ovšem není automatický a velmi často je podmíněn platbou do družstevního rozpočtu. Platba může být vcelku vysoká a snižuje výnosy. V případě nemovitosti je pak vhodné zjistit, kdo jsou nejbližší sousedé - i ve vilových čtvrtích ne vždy a ne všichni příznivě pohlížejí na pronájem domu. Pak ovšem nezbývá, než se dohodnout se sousedy (lepší varianta) nebo s budoucími nájemci (ti pak musí například tvrdit, že jsou součástí rodiny majitele). Hádky o studnu, o vyměření a kvalitu společného plotu, či o míře hluku u sousedů pak ke klidnému bydlení nepřispívají a ztěžují další nakládání s majetkem.

Na okolí mají vliv i záměry obce či města, v němž nemovitost stojí. Dům s krásným výhledem výrazně ztratí na ceně ve chvíli, kdy v onom krásném výhledu vyroste sídliště. Vždy je nutné vzít do úvahy, komu patří vedlejší pozemky, jaké jsou územní plány obce a zda hrozí prolomení dosavadní stavební uzávěry.
Jisté vodítko k vývoji cen (minulému) může poskytnout cenová mapa. Ta je dostupná na každém katastrálním úřadě i na mnoha internetových stránkách. Budoucí majitel nemovitosti z ní získá základní informaci o vývoji cen v dané lokalitě.

Stav nemovitosti je dalším faktorem, na který je nutné brát ohled. Kompletní rekonstrukce bytu stojí zhruba šest až deset tisíc korun za čtvereční metr, v případě rodinného domu mohou být náklady ještě vyšší. Není od věci, aby si kupující v případě nejistoty vyžádal o stavu nemovitosti zprávu (její vypracování se ovšem pohybuje řádově v desítkách tisíc korun).

NOVÉ VERSUS STARÉ. Stáří bytu hraje důležitou roli při rozhodování o koupi nemovitosti ke komerčním účelům. Nový byt má několik předností: několik let nebude potřebovat rekonstrukci, nové byty se prodávají výhradně do osobního vlastnictví. Developeři se u nové zástavby snaží o rekultivaci prostředí, vedle bytových domů vznikají i parky či dětská hřiště. Nový byt je "nový" zhruba pět let, potom se řadí do starší zástavby. Nevýhodou nových bytů je vyšší pořizovací cena, v případě levnějších domů pak špatné (levné) materiály použité k výstavbě (plastová okna, prefabrikované zdi...). Problémem je často i nevhodná lokalizace a nedostatek nezbytné infrastruktury.

Starší byty mají převážně výhodu v tom, kde jsou postaveny. V centrech měst jde prakticky o jedinou možnost. Nevýhodou je pak nedořešená forma vlastnictví (velmi často jde o družstva či o spolupodílnictví), byty i domy potřebují výrazné opravy.
Mezonetové (půdní) byty jsou jedinou možností, jak získat ve staré zástavbě nový byt. Ani jim se však problémy nevyhýbají: tím, že jsou přímo pod střechou, zvyšují se náklady na vytápění v zimě a na klimatizaci v létě. Stropy jsou nižší než u klasických bytů.

Ve všech případech se pak do ceny nemovitostí promítá forma vlastnictví. Pakliže jde o osobní vlastnictví, cena bytu se pohybuje řádově o deset až dvacet procent nad cenou bytu v družstevním domě. Důvodem jsou omezené možnosti financování (na družstevní byt nelze čerpat hypotéku) i omezené možnosti nakládání s bytem (pronájem, rekonstrukce...).

Lokalizaci i stav (zejména střechy, fasády a rozvodů) je nezbytné brát do úvahy i v případě koupě rodinného domu. Jeho hodnotu dále zvyšuje připojení na inženýrské sítě. I pokud sami nechceme využívat např. veřejný vodovod nebo rozvod plynu, který je pokládán podél našeho pozemku, vždy se vyplatí využít možnosti a nechat udělat přípojku (která může být zatím klidně zaslepená). Možnost výběru z více inženýrských sítí vždy zvyšuje cenu parcely i celého domu.

Stejně tak se vyplatí investovat do běžných zahradních úprav, které se odrazí na vyšší ceně naší nemovitosti. Naopak zahradní bazén nebo třeba tenisový kurt nemusí mít pro nového majitele žádnou cenu a nebude tedy ochoten za ně připlatit. Také rozsáhlý a drahý sklep na skladování vína ocení jen málokterý kupec. Ani tato investice se proto velmi pravděpodobně nevrátí zpět.

PRODAT, NEBO PRONAJMOUT? Při rozhodování o tom, jak zhodnotit prostředky nákupem nemovitosti, je důležité rozhodnutí, na jak dlouho si nemovitost pořizujeme. V případě, že má jít o rychlé zhodnocení peněz, existují dvě varianty. Jednou z nich je koupě nového bytu přímo od developera. Kupující pak čeká zhruba rok, než se byt dostaví. V okamžiku převzetí je však byt minimálně o deset procent dražší než ve chvíli, kdy se podepisuje smlouva s developerem. Rizikem je pak laxnost developera při dostavbě (například problém se stavebním úřadem, krach firmy atd.) a zpoždění při přebírání nemovitosti. I zde je pochopitelně nutné brát v úvahu všechny další faktory, které mají vliv na cenu nemovitosti.

Další možností je koupě staršího bytu (i před rekonstrukcí) v lokalitě, která "jde do módy". Zhodnocení v těchto místech může dosáhnout i 20-40 % za jeden rok. Problém ovšem je, že ne vždy je kupec schopen odhadnout další směr vývoje cen v dané lokalitě.
V obou případech pak platí, že je nutné z výdělku z prodeje nemovitostí zaplatit daň. Ta se platí v případě, že člověk prodává nemovitost dříve než po dvou letech bydlení (či po pěti letech vlastnictví nemovitosti). Povinnost platit daň se vztahuje i na nákup a prodej členského podílu v družstevním domě či v podílovém vlastnictví.

SPOČÍTEJTE SI DOBŘE NÁJEMNÉ. Koupě bytu k pronájmu je další možností zhodnocení peněz. Zde více než kde jinde platí pravidlo dobře vybrané lokality. Byty k pronájmu je lepší kupovat v průměru do velikosti 50 m², výhodou je osobní vlastnictví. Návratnost se pohybuje kolem dvaceti let.
Velmi častá je situace, že člověk "zdědí" byt či dům po rodičích a chce jej zachovat pro potomky. Ti však coby školou povinní mají do samostatného bydlení pár let daleko a tak vzniká otázka, co s nabytým nemovitým majetkem. Nechat jej ležet ladem je možné, ale to požírá čas i peníze - za nájem, do fondu oprav, za topení, za vodné a stočné atd.

Možnosti, jak na prázdném bytě neprodělat či spíše vydělat existují, vždy je ale nezbytně nutné propočítat náklady a přínosy celé akce. I nájem, který se vůči tomu "regulérnímu" bude zdát vysoký a bude na první pohled příznivý, v reálu takový být nemusí.
Experti tvrdí, že příznivý výdělek z pronájmu začíná zhruba na pěti procentech čistého výnosu za rok. Tj. do celkové kalkulace je nutné zahrnout všechny náklady na byt. A to jak náklady fixní, jakými jsou například platba nájmu, platba za povolení pronájmu v případě družstevního bytu, platby za služby v domě, tak i variabilní - poplatky za plyn, elektřinu a teplo, ale také i náklady na nezbytné opravy a celkové náklady na platbu daní.

Například - pokud jde o byt v odhadní ceně (respektive v ceně, za kterou lze byt bez problémů prodat na trhu) ve výši dvou milionů, potom by měl roční minimální nájem činit sto tisíc korun. K této částce je ovšem nutné přičíst všechny variabilní i fixní náklady. Výsledek, k němuž majitel dojde, však nemusí být akceptovatelný na trhu pronájmu. V podstatě - za odhadovanou sumu lze pronajmout byt v dobré lokalitě v Praze, ovšem jen stěží za tuto sumu pronajmeme venkovskou chalupu v bohem zapomenutém místě.

CHALUPY K VÝDĚLKU. Rekreační nemovitosti jsou specifickou oblastí nemovitostí určených pro zhodnocení vložených prostředků. Na rozdíl od počátku devadesátých let minulého století, kdy se lidé chalup zbavovali, nyní probíhá jejich renesance. A s ní rostou i ceny, které navíc zvyšují zájemci ze zahraničí. Nejvyšší růst zaznamenávají horské oblasti s dobrou dostupností a jižní Morava.
I zde je rozdíl, zda chalupa je určena k prodeji či k pronájmu. V druhém případě - protože půjde o krátkodobé pronájmy k rekreačním účelům - jsou výdělky vyšší než v případě bytů, na druhou stranu jsou výrazně vyšší i celkové náklady na správu a údržbu nemovitosti.

Julie Hrstková