Realitní fondy zvyšují zájem o komerční nemovitosti

Pokud nebydlíte zrovna v přízemí starého domu v centru města, patříte pravděpodobně k devadesáti procentům Pražanů, kteří mají z okna výhled na novou výstavbu - ve všech částech města vyrůstají především nové kancelářské budovy či obchodní centra. Podle informací realitní společnosti Knight Frank jen loni Praha zaznamenala příliv investic do nemovitostí ve výši 1,6 miliardy eur a letos se čeká nárůst minimálně o dalších deset procent. Z tohoto hlediska je na tom Praha z celého středoevropského regionu hned po Varšavě nejlépe.

Mezi aktuální transakce, které proběhly v minulých dnech, patří například prodej kancelářského objektu Budějovická Alej v Praze 4 (za cenu 37 milionů eur ji koupil ING Real Estate), obchodního centra Slovanský dům v Praze 1 (za 89,7 milionu eur jej koupil Invesco) či logistického parku Tulipán.

Celkem podle studie poradenské společnosti DTZ vznikne v celé ČR jen letos 130 tisíc metrů čtverečních nových kancelářských ploch, spolu s opravou starší výstavby nabídka dosáhne 250 tisíc metrů čtverečních. ČR tak bude mít ke konci roku k dispozici bezmála dva miliony metrů čtverečních kancelářských ploch, přičemž 66 % z této plochy tvoří nové budovy.

Rozvoj nové výstavby pokračuje i mimo hlavní město - zde se převážně jedná o nové výrobní haly a logistická centra, roste ale i rozloha kancelářských ploch. Důvodem pro výstavbu je nedostatek kvalitních investičních příležitostí v Praze a naopak jejich velké množství v Brně a v Ostravě, ale také snaha řady finančních institucí ušetřit na nákladech a přesunout některé aktivity do regionů. V případě logistiky pak hraje hlavní úlohu dopravní infrastruktura - ČR je jedinou zemí v středoevropském regionu, která má přímé dálniční spojení z východu na západ. A také má ze všech zemí nejdelší hranici se státy "staré" Evropské unie.

PROČ PRÁVĚ NYNÍ? Řada expertů prorokovala už v roce 2004, že je konec realitnímu boomu a zájem ustane. Nestalo se tak - naopak, poptávka dalece přesahuje nabídku a podle slov ředitele české kanceláře developerské firmy IPEC Jana Havelky neuplyne týden, aby mu nevolal zástupce té či oné společnosti s prostým dotazem: Nemáte pozemek nebo halu pro naši investici? Třeba i do pronájmu!

Důvodů pro rostoucí zájem o reality je dost, k nasycení trhu proto minimálně v dalších dvou letech rozhodně nedojde. Aspoň to tvrdí ti, kdo se na trhu realit pohybují. Mezi důvody, proč je v centru pozornosti Česko, patří velmi dobrý makroekonomický vývoj, nízké úrokové sazby (a to i přes jejich zářijový nárůst na 2,5 %), perspektiva střednědobého růstu nájemného ve všech oblastech komerčních realit a zužující se nabídka volných pozemků vhodných k výstavbě. Pokračuje rovněž příliv přímých zahraničních investic.

Tím hlavním impulsem pro rostoucí poptávku je však změna zákona o kolektivním investování a nástup realitních fondů do České republiky. Novela zákona o investování zrušila původně povinnou výši minimální investice ze dvou milionů na nulu - podílníkem realitního fondu se může stát nyní kdokoliv a předpokládá se, že zájem ze strany drobných investorů bude velký. O licenci k založení realitního podílového fondu s domicilem ČR si zatím zažádalo jen několik společností, po doladění dosavadních nepřesností zákona (není jistá daňová stránka, odpisy, problematika daně z přidané hodnoty) se však očekává raketový nárůst počtu realitních fondů na českém trhu. A ty potřebují reality do portfolia - proto ten výrazný nárůst zájmu.

Již nyní zde však působí řada fondů se silným majetkovým pozadím - mezi nejaktivnější patří investiční fond Czech and Slovak Property Fund BV (jde o společný podnik irského Quinlan Property Golub a společnosti CEC Capital Management) či realitní skupina Sekyra Group, která je správcem realitního fondu CEE Property Development Portfolio s kupní silou 400 milionů eur. Kromě nich na českém trhu již nyní působí řada nemovitostních fondů ze zahraničí. V posledním roce řada z nich vstupuje do společných podniků s developery.

KANCELÁŘE ANO, ALE RADĚJI NOVÉ. Ne o všechno, co existuje, mají však developeři zájem. Záleží na lokalitě, na stavu kancelářské budovy. Již několik let klesá poptávka po rekonstruovaných starých objektech, které ne vždy svou logistikou vyhovují požadavkům na moderní kancelářské prostory.

Poněkud překvapivě klesá zájem (a s tím i nájemné) ve vyšších patrech starých historických budov v centru Prahy. Z původně bankovní ulice Na Příkopech se stalo nové centrum obchodu. Nájemné ve spodních patrech tak sice patří v nejvyšším v Česku a podle studie světové poradenské firmy v oboru realit Cushman & Wakefield je tato ulice 18. nejdražší obchodní ulicí na světě, z horních pater se však stěhují banky, právnické a poradenské společnosti do jiných lokalit. Důvodem je právě nárůst spotřebitelských obchodních aktivit a ztráta "intimity" pro klienty finančních institucí. A s jejich odchodem se snižuje i cena této adresy pro podobné instituce.

Vznikají však nová centra financí. V hlavním městě se soustřeďují do oblastí Prahy 5 a Prahy 4, kde mají svou centrálu například Česká spořitelna, Raiffeisenbank, GE Money a další. Podle studie DTZ mají tyto dvě městské části nejvíce obsazených kancelářských ploch. Míra neobsazenosti zde dosahuje jen 4,2 %. V oblíbenosti u investorů naopak propadá Praha 7 se zhruba pětinou neobsazené kancelářské plochy. Průměrně neobsazených kanceláří v celé ČR je přitom 11,03 % (u nových budov je to 10,4 %, u rekonstruovaných pak 12,3 %). Cena za pronájem kanceláří se v Praze nyní pohybuje mezi 17-19 eury za metr čtvereční, na pražském předměstí je zhruba o čtvrtinu nižší. Výnosy z kancelářských budov mírně klesají, v příštím roce by měly dosahovat zhruba 5,5 %, letošní průměr je 6,5 %.

OBCHODY A PUMPY PLATÍ NEJVÍC. Kdo má pozemek poblíž dálnice a současně nedaleko od krajského města, má vyhráno. Právě o tyto lokality mají největší zájem obchodní centra. Jenom loni bylo v tuzemsku otevřeno šest velkých nákupních středisek, což je podle průzkumu společností Incoma Research a GfK Praha nejvíce v historii země. Přestože některá z nich nedokážou již nyní najít nájemce, neodrazuje to konkurenci od výstavby dalších. Nedávno se otevřelo obchodní centrum Šestka na Praze 6, byla dokončena třetí fáze výstavby Tesco Letňany. V současné době je jen v Praze 580 tisíc metrů čtverečních plochy v obchodních centrech, ve zbytku republiky pak dalších 800 tisíc metrů. V následujících dvou letech podle odhadů vznikne v Praze dalších 240 tisíc metrů prodejní plochy (například ECM City Arena, Centrum Palmovka či Outlet Centrum v Praze 6). Mimo Prahu je pak ve výstavbě zhruba 340 tisíc metrů čtverečních ploch, mezi nimi například Palác Pardubice, Plzeň Plaza, Hollandia Liberec či City Park Jihlava.

Nová výstavba obchodních center se v následujících dvou letech soustředí především na outletová centra a na prodejny potravin a domácích potřeb (tzv. hobby market). Nájemné se v obchodních centrech pohybuje od 20 eur za metr čtvereční (u nájemců, kteří obsadí minimálně 500 m²) po 80 eur za m² (pro obchody do 50 m²). Experti předpokládají, že nájemné bude v dalších letech mírně stoupat. Výnosy z maloobchodu se pohybují kolem 6-7 % a patří řádově k těm vyšším.

LOGISTIKA NA VZESTUPU. Hitem posledních let je bezesporu budování logistických center, zájem pokračuje i pokud jde o výstavbu výrobních objektů. Důvodem je příliv přímých zahraničních investorů, které láká příznivá poloha ČR i celková infrastruktura. Jenom letos se začaly stavět nové budovy pro potřeby průmyslu (logistika a výrobní haly) o celkové rozloze 550 tisíc m², z toho zhruba polovina v blízkosti Prahy. Očekává se, že s pronájmem hal nebude problém. V roce 2005 činila poptávka po skladech 400 tisíc m², letos v každém čtvrtletí firmy poptávaly průměrně 150 tisíc m² hal.

Vedle hlavního města mají developeři zájem o pozemky poblíž Brna a Plzně, zajímavou lokalitou jsou pak místa kolem hlavních dálničních tahů D1, D5 a D8. Jeden z největších logistických parků vzniká v Plzni-Úhercích. V Praze se budují nové logistické parky Northpoint-Southpoint a distribuční centrum Westpoint o celkové rozloze přes 420 tisíc m², jejichž dokončení se předpokládá v roce 2008.

Zájem o logistická centra je tak velký, že se řada developerů pustila do jejich výstavby, aniž by měla předem sjednaného nájemce. Problémy se získáním uživatelů však nemají. Obsazenost průmyslových objektů zdaleka přesahuje ostatní typy nemovitostí - podle studie DTZ v roce 2006 počet neobsazených ploch dosáhl jen dvou procent a byl tak o polovinu nižší než v roce 2005. Důvodem je podle realitních expertů nedostatek nových dokončených logistických budov. Vše, co je nyní ve výstavbě, je již pronajaté.

Nájmy v případě výrobní haly s běžným standardem na 10 až 12 let se pohybují kolem 5-7 euro za m². Nájemné v případě logistiky dosahuje u velkých hal 4,50-4,80 eura/m², u menších skladů pak 5,5-6 eur/m². Výnosy z průmyslových budov jsou ze všech nemovitostí nejvyšší, pohybují se řádově kolem 6,5 až 7,5 %.

Zástavbu nových ploch komplikují a zejména prodražují nedokonalosti tuzemské legislativy. Především jde o dlouhé řízení na ekologické schválení projektu - EIA, které trvá zhruba půl roku. V Česku je rovněž prakticky vyloučena změna územního plánu. Investoři si musejí vybírat mezi připravenými technickými lokalitami, pozemek bez územního rozhodnutí na výstavbu je z hlediska investora bezcenný. Nových ploch pro investory z výroby i logistiky ubývá, nové se netvoří - výhledově lze proto očekávat růst ceny pozemků i zvýšení ceny pronájmů. Naopak výnosy budou zřejmě postupně klesat stejně jako v případě kancelářských budov a maloobchodních center.

JULIE HRSTKOVÁ


Největší hráči na českém nemovitostním trhu

Přední investoři v oblasti kancelářských nemovitostí:
Sachsenfonds (Německo)
Immoeast (Rakousko)
ING Real Estate (Nizozemsko)
Invesco (USA)

Přední investoři v oblasti logistiky:
Heitman (USA)
Immoeast (Rakousko)
TMW Pramerica Immobilien (Německo)

Přední investoři v oblasti maloobchodu:
ING Real Estate (Nizozemsko)
GE Commercial (USA)
Invesco (USA)
Quinlan Private (Irsko)

Pramen: Knight Frank