Reality: Obavy nafukují cenovou bublinu

Všichni kupují byty, ale Jakub s Klárou ten svůj právě prodali. Před pěti lety si koupili stometrový mezonet v pražských Vysočanech. Dali za něj 2,7 milionu korun. Zadlužili se a pořádně toho litovali. Z balkonu zatékalo do obývacího pokoje a plovoucí podlaha vzala zasvé. Vyřídili první reklamaci, a byla tu druhá. Přišla zima a ze střešních oken začala odkapávat vysrážená vlhkost. Stěny zčernaly plísní. Jen se podařilo přesvědčit developera, že je okna potřeba přesklít, aby lépe izolovala, přišla další pohroma. Ta se jmenovala léto. Slunce rozpálilo titanové plechy na střeše a z bytu se stala Sahara. Tato závada se odstranit nedala. Jakub s Klárou chtěli jednat spolu s ostatními stejně postiženými vlastníky o vrácení části kupní ceny, aby si za to pořídili klimatizaci. Jenže na to už devepoler neslyšel. A tak se rozhodli bytu se zbavit. Řekli si, že nejvhodnější doba je právě teď, protože všichni kupují byty jak o závod.

JAK VYDĚLAT PROTI PROUDU. Jakub s Klárou našli kupce rychle. I když mu řekli o titanové střeše, koupil od nich byt za 5 milionů. Jakub vyrovnal hypotéku a 4 miliony mu ještě zbyly. Teď si chce v klidu rok počkat. Je totiž přesvědčen, že ceny bytů jsou nafouknuté a po opadnutí současné hysterie o něco klesnou. Pak najde za své peníze mnohem kvalitnější a lepší byt než ten, který prodal.

Jakub a Klára využili obrovské vlny poptávky po bydlení, která panuje na realitním trhu v Praze už druhým rokem a v menším rozsahu i v některých dalších velkých městech. Důvody jsou známé - levné hypotéky, hrozba zvýšení činží po deregulaci a vyšší DPH na stavební práce v bytové výstavbě od roku 2008. Důsledek je také známý - ceny bytů rostou o 10 až 15 % ročně.

Kde je poptávka, tam je nabídka. V současné době se staví 163 tisíc nových bytových jednotek a developeři se je snaží dokončit a prodat co nejdřív, než opadne strach. Nebýt zahraničních dělníků, těžko by to české firmy zvládaly. Jenže jak říká jedno české přísloví: Práce kvapná, málo platná. Někdy za vysoké ceny nedostáváme vysokou kvalitu. Asi jako ten, kdo koupil byt od Jakuba a Kláry.

VYSOKÁ CENA NEZNAMENÁ KVALITU. "Rozhodně se nedá říci, že by se dnes obecně stavělo nekvalitně nebo špatně," říká Čeněk Kadlec, autorizovaný inženýr, který se zabývá i auditem projektů a stavebním dozorem.

"Na trhu jsou kvalitní materiály, ale vyžadují dodržování přesných technologických postupů. Stavební firmy by měly pracovníky školit, a to i zahraniční dělníky, kterých je na českých stavbách hodně a vykonávají práce vyžadující odbornou kvalifikaci. Znamená to náklady navíc, proto to nedělají všechny a v potřebném rozsahu. Není to však problém všech staveb. Znám odpovědné developery, kteří dbají na kvalitu, a spolupracoval jsem s řadou stavebních firem, které si zakládají na profesionální cti, i když se to možná nenosí," říká Kadlec.

Michal Kocián, předseda představenstva společnosti Finep & partners tvrdí, že v České republice se staví lépe než například ve Francii, Španělsku nebo Itálii. Normy jsou u nás mnohem přísnější. Nicméně u menších firem se problémy mohou vyskytnout tam, kde je prioritou nejnižší cena na úkor kvality, délky realizace a profesionality provedení stavby.

Aleš Novotný, výkonný ředitel Central Group, upozorňuje, že stavební boom klade vysoké nároky na stavební kapacity, a tomu se nevyhnou ani velké firmy. Central Group posílila útvary stavebního dozoru a trvale sleduje poměr mezi objemem dokončených staveb a objemem nákladů na odstraňování reklamačních závad. A snaží se ho snižovat.

STAVÍ SE JAKO O ŽIVOT. Naděžda Ptáčková, ředitelka rezidenčního developementu společnosti Skanska CZ, se dokonce domnívá, že nedostatek stavebních materiálů i kapacit, vyvolaný současným boomem, nemusí menší developeři ustát. Nakonec třeba ani projekt nedokončí nebo jsou nuceni ho prodat. Někteří mohou podle Ptáčkové i zkrachovat. Lidi to pak donutí akceptovat vyšší cenu výměnou za stabilního developera.

Jenže co s tím může dělat konečný spotřebitel? Podle Kadlece, kdo si staví vlastní dům, musí věnovat pozornost celému postupu od projektové přípravy až po technický dozor. Na to však většina stavebníků nemá peníze nebo je není ochotna obětovat.

A jakou záruku kvality mají ti, kdo si kupují byt v bytovém domě? Jan Pácal, člen správní rady Asociace pro rozvoj nemovitostního trhu, říká: "Smlouvy s budoucími kupujícími jsou koncipovány tak, že přílišnou kontrolu provádění a kvality neumožňují. Předání proběhne velmi rychle. Nějaké závady u staveb vždycky byly a budou, ale je pravda, že často se objevují stížnosti na špatné řešení reklamací. Je proto velmi důležité vážit nejen co, ale i od koho a za jakých podmínek kupujeme."

Lidé, kteří dnes zaplatí například v Praze 40 až 50 tisíc korun za metr čtvereční standardního nového bytu, se už nechtějí smiřovat s nízkou kvalitou projektů a nedodělky. Potvrzují to realitní kanceláře, které projekty prodávají.

"Zákazníci kladou větší důraz na kvalitu. Chtějí bydlet na dobré adrese v hezkém prostředí, s dopravní obslužností a infrastrukturou. V tomto ohledu jsou některé projekty značně problematické," říká Petr Vosmík, generální ředitel Českomoravské realitní kanceláře. "Dnes pozorujeme, že ty dobré byty se prodají hned a reklamu na ně ani neuvidíte. Ty horší jsou inzerovány na každém rohu, a stejně nejsou prodané ani po dokončení."

PANELÁKY JDOU NA DRAČKU. Zajímavým fenoménem posledních měsíců je rostoucí zájem o byty v panelových domech. Jejich ceny v minulých letech klesly, a dnes jdou nahoru. I tak je však průměrný byt v paneláku o polovinu levnější než stejně velký v novostavbě. Dosáhnou na ně i lidé s nižšími příjmy, kterým už jsou banky ochotny dávat hypotéky, vysvětluje Vosmík. Když si koupí byt 3 + 1v paneláku za 2,2 milionu a za dalších 200 tisíc korun ho opraví, mají kvalitní bydlení, a navíc často v příjemném prostředí, protože některá sídliště byla koncipována velkoryse, nabízejí dostatek prostoru, služby i dobrou dopravní obslužnost.

Zájem o paneláky i dlouho neprodané nové byty v některých dokončených projektech vyvolávají spekulace o tom, že koupěschopná poptávka na českém trhu s bydlením se pomalu nasycuje. Proslýchá se, že ceny jsou nafouknuté a bublina může kdykoliv prasknout.

Někdy taková bublina praskne téměř bez následků, ale třeba příklad Japonska ukázal, že může na desetiletí zalehnout celou ekonomiku. Ta naše nemovitostní bublina jistě globální důsledky nevyvolá, ale s napětím je sledován vývoj cen realit v USA, a tam už jde o víc. (Blíže o tom pojednává článek Všichni doufají v hladké přistání.)

CO JE CENOVÁ BUBLINA. Zjednodušeně řečeno cenová bublina znamená, že ceny nemovitostí rostou určitou dobu pod vlivem nejrůznější okolností nebo očekávání příliš rychle. Pokud tyto okolnosti pominou nebo se očekávání nesplní, ceny stagnují nebo i klesají a v bankách zůstanou uvízlé záruky na stavební úvěry, které už by se nedaly prodejem nemovitosti splatit. Včasná signalizace, že se bublina nafukuje a předpověď, zda spěje k prasknutí a jakou paseku to nadělá, to je úkolem odborníků na realitní trh. U nás to však mají velmi těžké, jak vysvětluje Jan Pácal: "V České republice nejsou relevantním způsobem sledovány realizované ceny nemovitostí, tedy skutečné ceny, za které se prodává. Nefungují ani cenové indexy. Hodnocení trhu vychází z malé řady dat a je často subjektivně ovlivněno přáním hodnotitele. Pokud však není růst ceny bytových nemovitostí odůvodnitelný ekonomickými, finančními a demografickými důvody, je to předzvěst následného poklesu."

Většinou se jako kritérium nafukování cenové bubliny udává zhoršující se poměr mezi cenou bytu a možným dosažitelným výnosem z jeho pronájmu. Mluvíme také o návratnosti investice. Ve světě se pohybuje u nových bytů kolem 15 až 20 let. Pokud je delší, znamená to, že ceny nových bytů jsou příliš vysoké. V České republice však nelze tento indikátor použít, protože u velké části bytů přetrvává regulované nájemné, což deformuje i výši smluvních nájmů.

Developeři existenci cenové bubliny vehementně popírají a tvrdí, že ceny zdaleka nejsou na vrcholu a porostou dál. Platy přece rostou a lidé si budou moci dovolit víc. Uvádějí také, že ceny v Praze a dalších velkých českých městech jsou zatím mnohem nižší než ve vyspělých evropských zemích a musejí je dohnat. Třetím argumentem pro další růst cen je údajný velký zájem cizinců.

STŘÍZLIVĚJŠÍ ODHADY. Jiní odborníci, jako Petr Vosmík, vycházejí z koupěschopné poptávky, protože ta bude pro vývoj trhu rozhodující. Další vývoj cen tedy závisí hlavně na celkovém ekonomickém vývoji a vývoji mezd v České republice. Vosmík neočekává, že by došlo k celkovému dlouhodobému hlubokému propadu cen nemovitostí k bydlení. Přesto mohou být určité segmenty trhu postiženy poklesem poptávky, a to se na nějakou dobu projeví ve stagnaci cen.

Jan Pácal bere v úvahu mnohem víc faktorů a říká, že žádný region v České republice netrpí akutním nedostatkem bytů. V přepočtu bytů na obyvatele jsme prý dokonce nadprůměrní. Blíží se konec regulovaného nájemného, které zablokovalo zhruba pětinu bytů, a ty se mnohou objevit brzy na trhu.

Výnosy ze smluvního nájemného klesají. Věk okolo třiceti let, kdy se nejčastěji pořizují byty, překračují silné ročníky 70. let a za nimi je skoro pětinový propad počtu obyvatel. Počet domácností neroste, naopak počet rozestavených bytů je vysoký. Ročně zaniká jen 1500 bytových jednotek. Jsou místa, kde nabídka bytů už znatelně převyšuje poptávku (Poděbrady, Kolín).

Proti tomu staví Pácal stále velký zájem o vlastnické bydlení, atraktivní míry úroků u úvěrů a jejich dobrou dostupnost a pravidelně rostoucí reálné příjmy obyvatel. Má však za to, že pokud se faktory stimulující poptávku změní, může dojít k přehřátí nabídky a cenovým poklesům. (O cenách hypotečních úvěrů více viz článek Kam se hnuly hypotéky.)

Zajímavý pohled na věc má ředitelka Ptáčková ze společnosti Skanska. Tvrdí, že v současné době nejde o cenovou bublinu, ale o důsledek "předzásobení", vyvolaného nejistotou kolem sazby DPH na stavební práce v oblasti bydlení. Lidé, kteří by si jinak pořídili bydlení až v horizontu dvou nebo tří let, kupují už nyní. To však přivedlo na trh také extrémní množství malých firem, které mají jediný cíl - do konce roku 2007 postavit a prodat projekt s co nejvíce byty. To podle Ptáčkové způsobuje převis nabídky a může začít ovlivňovat ceny.

KDO ZBOHATNE Z DPH. Obava ze skokového růstu cen bytů a rodinných domů je jistě významným stimulem současného bytového šílenství. Od roku 2008 si budou stavební firmy účtovat 19% DPH namísto dosavadní pětiprocentní.

Vláda by sice do té doby mohla snížit základní sazbu DPH z 19 na 15 %, ale zatím se na tom nepracuje. Ministr financí Vlastimil Tlustý by se už měl vyjádřit, zda a v jaké podobě bude realizovat návrh svého předchůdce Bohuslava Sobotky na rozšíření statutu sociálního bydlení. Plán počítal s tím, že byty do 90 metrů čtverečních a rodinné domy do 150 metrů čtverečních podlahové plochy zůstanou se sazbou 5 %. Sobotka však sklidil kritiku, že jeho plán je nekoncepční a těžko obhajitelný i proveditelný. Sociální bydlení se v EU vymezuje podle účelu, ne podle obytné plochy. Česká republika by tak působila dojmem země se značně nadprůměrnou životní úrovní. Developeři by měli problémy zejména u bytových domů, protože žádný z bytů v celém bytovém domě by nesměl přesáhnout stanovenou výměru, jinak by se výjimka na sociální byty nedala využít.

Aleš Novotný kritizuje úředníky za nečinnost, která komplikuje život developerům i zájemcům o bydlení. Vyslovuje podezření, že vyšší DPH vybrané ze stavebních prací by se vládě náramně hodilo pro zalátání děravého státního rozpočtu, a tak se změnami ani nepospíchá.

Ať už to dopadne s DPH jakkoli, jedno je jisté. Česká vláda výjimku včas neprosadila, a odstartovala tak na bytovém trhu nepříjemné závody s časem, které se projevují i růstem cen. Vydělávají na tom stavební firmy, protože si mohou diktovat podmínky. Developeři přiznávají, že očekávané zvýšení DPH si už do kalkulací cen většiny prodávaných standardních projektů promítli. V roce 2008 už by zdražili jen o 3-5 %. Znamená to, že dnes mají zisky z rozdílu mezi současnou 5% a očekávanou 19% sazbou DPH. Není divu, že stavějí jak o závod.

Mnozí na to mohou doplatit. Minimálně proto, že dnes kupují v časové tísni, nevybírají pečlivě a za ceny, které už zahrnují očekávání vyšší DPH. Navíc si berou hypoteční úvěr, který může být postupem času dražší. V dlouhodobém horizontu však hodnota jejich nemovitostí s největší pravděpodobností nebude klesat.

Vydělat na současném boomu mohou odvážní, jako jsou Jakub s Klárou. Až v roce 2008 hysterie kolem DPH opadne, možná skutečně ceny některých bytů na chvíli klesnou. V nabídce jich bude pořád ještě hodně, a ti co se báli DPH, už budou mít nakoupeno. Může se dostavit podobný efekt, jako když po vstupu do EU zklamaně poklesly koutky všem, kdo se těšili, že své domy a byty budou prodávat za "evropské" ceny valícímu se zástupu cizinců. Jak se ukázalo, zájemci už měli dávno nakoupeno a další se nepříliš nehrnuli.

Světlana Rysková