The Economist: Ceny rezidencí jsou celosvětově nadhodnocené

Těžko by se hledal větší skeptik ohledně budoucího vývoje cen nemovitostí, než je britský týdeník The Economist. Neuplyne měsíc, aby alespoň v jednom článku redaktoři čtenáře nevarovali, že podle jejich názoru jsou ceny rezidenčních nemovitostí celosvětově vysoce nadhodnocené. Časopis přitom články nepodepisuje jmény jednotlivých redaktorů a názory obsažené v textech vyjadřují stanovisko celé redakce a jejího analytického zázemí (Economist Intelligence Unit).

DOMY HÝBOU EKONOMIKOU. Co lidi z The Economistu vede k tak vyhraněnému názoru na současné ceny nemovitostí? Tvrdá data. Domy obyvatel v nejbohatších zemích planety nejsou jen budovy, v nichž se bydlí, jsou to důležitá aktiva pro fungování globální ekonomiky. Tato závislost se podle The Economistu zvyšuje. Proto v roce 2002 redakce vytvořila systém na sledování cen domů ve dvaceti nejbohatších zemích světa. Ten nám teď ukazuje, že v USA je cenová bublina u rezidenčních nemovitostí na prasknutí, zatímco ve většině evropských států se stále ještě dofukuje. V lepším případě můžeme očekávat dlouhodobou stagnaci, v horším případě prudký pokles.

Počátek ochlazení na nemovitostním trhu ve Spojených státech očekávají všichni a čerstvá data toto očekávání naplňují. Podle Federálního úřadu pro sledování stavebního sektoru (Office of Federal Housing Enterprise Oversight, OFHEO) vzrostla průměrná cena domu během druhého čtvrtletí letošního roku jen o 1,2 %, což je nejmenší čtvrtletní nárůst od roku 1999. Také roční data tohoto indexu ukazují zpomalení růstu cen nemovitostí. Meziroční nárůst činí v současné době 10,1 %, když ještě před rokem to bylo téměř o čtyři procenta více. Jde o největší meziroční pokles růstu od roku 1975. Od roku 1997 do současnosti vzrostla cena nemovitostí v USA v průměru na dvojnásobek.

O POLOVINU VYŠŠÍ. Dalším indikátorem, podle něhož The Economist posuzuje vývoj na nemovitostním trhu, je poměr ceny nemovitosti k výši nájemného. Tento ukazatel má pro nemovitosti stejnou funkci, jako P/E (cena/zisk na akcii) na akciovém trhu. V USA se teď pohybuje poměr cena/nájem o 50 % výš, než je dlouhodobý průměr. Ceny nemovitostí jsou tedy vzhledem k nájmům příliš vysoké. Vyšší ukazatel cena/nájem by byl ospravedlnitelný, kdybychom čekali pokles úrokových sazeb. Ale i při velmi optimistickém očekávání The Economist odhaduje nadhodnocení domů v USA o 20 %. Závěr je jednoznačný - Ameriku čeká pokles nebo přinejlepším delší stagnace cen rezidenčních nemovitostí.

Jaký dopad to bude mít na americkou, případně globální ekonomiku? Jedním slovem: obrovský. Nemovitostní boom v USA bývá pokládán za jeden z hlavních motorů růstu americké ekonomiky posledních let. Od roku 2000 se reálná mzda průměrných Američanů nehnula z místa, ale růst cen jejich domů jim dovoloval neustále zvyšovat spotřebu.Ve skutečnosti to byl hlavní důvod, proč si americké hospodářství vedlo nad očekávání lépe, než se původně předpokládalo, i poté, co splaskla technologická bublina na akciovém trhu na začátku dekády.

Nemovitostní boom pomáhal v USA růstu hospodářství třemi způsoby:

Za prvé: podporoval stavební sektor; čím jsou ceny dokončených domů vyšší, tím víc se vyplatí firmám stavět.

Za druhé: rostoucí ceny nemovitostí dávaly běžným Američanům (vlastníkům domů, v nichž bydlí) pocit bohatství, a tím je podporovaly v utrácení.

Za třetí: mnoho obyvatel USA používá svoje domy jako zástavy při půjčkách na spotřební zboží; čím vyšší cena domu, tím víc si mohou půjčit, utratit a postupně splácet.

POLOVINA CELÉHO RŮSTU. Investiční banka Merrill Lynch odhaduje, že popsané tři faktory byly zdrojem více než poloviny ekonomického růstu v USA v posledních letech. Nemovitostní boom má také "na svědomí" více než třetinu nově vytvořených pracovních míst od roku 2001. Jestliže se nyní růst cen domů zastaví, ubere to americké ekonomice 2 % z jejího růstového potenciálu v roce 2007. Jestliže začnou ceny domů klesat, můžeme počítat s ještě větším zpomalením, píše Merrill Lynch.

Logickou reakcí americké centrální banky (Fed) na klesající ceny nemovitostí a hrozící recesi by bylo snížení úrokových sazeb. V současné době to ale Fed podle Economistu udělat nemůže. Inflační tlaky v jiných sektorech ekonomiky zůstávají silné. Navíc chce dlouhodobě podpořit občany ve zvyšování podílu úspor, ne ve spotřebě.

Pro americké rodiny však příjemná párty končí. Očekávejme pořádnou kocovinu, uzavírá The Economist svou varovnou vizi.

BRITÁNIE JEŠTĚ NEPŘISTÁLA. Přehřátý trh rezidenčních nemovitostí není výsadou USA, v mnoha zemích je to ještě horší, tvrdí The Economist. Příkladem je Austrálie, kde ukazatel cena/nájem svědčí o 70% nadhodnocení oproti dlouhodobému průměru. Nebo Velká Británie, kde je cena nemovitostí podle stejného ukazatele nadhodnoce ná o 55 %.

Ceny nemovitostí vzrostly od roku 1997 v Austrálii o 126 % a v Británii o 184 %, ale v poslední době růst zpomalily a obě země se chystají na tzv. hladké přistání (soft landing). To znamená, že ceny nemovitostí by neměly klesat, ale stagnovat. Budou tak zpomalovat růst hospodářství mnohem pozvolněji.

Optimisté doufají ve stejně hladné přistání i v USA, ale The Economist tento názor nesdílí, protože růst cen domů se podílí na hospodářském růstu Spojených států mnohem víc, než je tomu v ostatních zemích. Proto tam může být přistání mnohem tvrdší.

Ani Británie by se však neměla z všeobecně oslavovaného hladkého přistání předčasně radovat. Vedle ukazatele cena/nájem jsou tu ještě dva další. Oba měří dostupnost bydlení (housing affordability) a v posledních letech se nevyvíjely dobře.

Prvním je průměrná cena domu v porovnání s průměrným ročním příjmem. Před deseti lety stál dům tři a půl ročního platu, dnes stojí šest ročních platů. Hlavním viníkem je mnohem rychlejší růst ceny domů v porovnání s růstem platů.

Druhým ukazatelem je podíl splátky průměrné hypotéky na průměrném platu. Před deseti lety spolkla splátka hypotéky 20 % platu, dnes je to přes 40 %.

The Economist nesdílí názor některých optimistů, že ceny nemovitostí v rozvinutém světě se prostě "usadily" na vyšších hodnotách a už tam zůstanou. Škodolibě přitom srovnává současnou nemovitostní bublinu s technologickou bublinou na konci 90. let. Tehdejší vývoj cen akcií a hodnoty P/E se skutečně podobá vývoji cen nemovitostí a ukazateli cena/nájem.

OSTATNÍ JSOU NA ŘADĚ. Zatímco nafukování nemovitostní bubliny v USA, Velké Británii a Austrálii již podle The Economistu skončilo nebo v blízké době skončí a jen se vyčkává, jaké bude přistání, v mnoha evropských zemích bublina roste.

Konkrétně je to Dánsko, kde ceny obytných nemovitostí za poslední rok stouply o 23,6 % (první číselný sloupec v tabulce), Belgie (18,0 %), Irsko (15,4 %), Francie (14,3 %), Švédsko (13,0 %) a Španělsko (10,8 %). Ve všech těchto zemích západní Evropy se ceny domů za posledních deset let více než zdvojnásobily. Mnohem zajímavější však je, že téměř ve všech jmenovaných zemích se růst cen nemovitostí za rok zrychlil. S uvedenými zeměmi Evropy však kontrastuje Německo, kde ceny obytných nemovitostí již deset let stagnují.

Roman Stuchlík
Fondshop.cz