Kam se hnuly úrokové sazby hypoték

Manželé Pokorní si staví rodinný dům. Do zimy by měli mít hrubou stavbu pro střechou. Vzali si od banky hypotéku na 2 miliony korun a zvolili nejvýhodnější roční úrokovou sazbu 2,99 %. Rok uplynul jako voda a příští měsíc jdou sjednávat nový úrok. Už je jisté, že bude zhruba o procento vyšší a měsíční splátka jim stoupne o devět stovek. Protože náklady na stavbu překročily plánovaný rozpočet, půjčili si ještě u stavební spořitelny. Teď se bojí, zda jim banka hypotéku potvrdí. Už při loňském schvalování jim řekli, že mají příjem na hranici požadované bonity. S podobnými obavami možná čeká na jednání o nové úrokové sazbě více klientů hypotečních bank. Na rok se jich totiž "zafixovala" celá třetina.

ÚROKY ZATÍM NEROSTOU DRAMATICKY. Jednoroční úrokové sazby byly v loňském roce velmi populární, protože je banky nastavily pod 3 procenta, aby nalákaly co nejvíce klientů. Přitom však upozorňovaly, že dlouho tak levné úvěry už nabízet nebudou. Letošní rok jejich varování potvrdil. Hypotéky zdražují už od července. Nejnižší roční fixace dávno překročily tři procenta a šplhají se ke čtyřem, pětileté úroky jsou v průměru kolem čtyř a půl procenta.

Všechny banky svorně uvádějí, že hypotéky budou ještě dražší. Podle České spořitelny, která má největší podíl na trhu, to bude v příštím roce tak o čtvrt až půl procentního bodu. Analytička Next Finance Markéta Šichtařová to odhaduje na plus půl až jedno procento.

Nejkratší sazby by se tedy mohly dostat na čtyři procenta a pětileté mohou překročit i pět procent. Na druhou stranu rychlému zdražování hypoték bude i nadále bránit konkurence na hypotečním trhu, kde se o přízeň klientů uchází stále více bank. Momentálně se dá vybírat z nabídky šestnácti.

Banky budou půjčovat se stejnou ochotou jako dosud. "Hypoteční úvěry jsou pro banky velmi bezpečné. Proto jsou ochotny půjčovat i relativně rizikovým klientům. Podíl špatných úvěrů sice dozajista poroste, ale nečekám, že by s tím banky měly problémy. Bankovní sektor kapitálově zesílil a růst špatných hypoték bez problémů unese," tvrdí Šichtařová.

Cenu hypoték zvyšuje především růst základní repo sazby určované ČNB, tedy aktuálně se zvyšující cena peněz na finančním trhu. Rozhodující vliv tohoto faktoru přiznávají všechny banky. Kromě toho nastavují své úrokové sazby podle inflace, struktury portfolia hypotečních úvěrů a samozřejmě také podle poptávky. Ta je v současné době stále vysoká, protože si lidé chtějí koupit byt či dům dříve, než začne platit 19% sazba DPH na stavební práce v oblasti bytové výstavby. Bývalý ministr financí Bohuslav Sobotka sice navrhl obejít zvýšení DPH tím, že většina bytů bude zahrnuta pod sociální bydlení, jenže tento návrh vyvolal řadu polemik. Nový šéf resortu Vlastimil Tlustý k tomuto tématu zatím neřekl konečné slovo. Není proto divu, že lidé nečekají a nakupují.

NEPODCENIT STRATEGII. Co z toho vyplývá pro zájemce o hypotéky? Ti, kteří už úvěr mají, zvolili roční sazbu a půjdou jako manželé Pokorní jednat do banky, mohou prý být klidní. I když jim jejich banka nabídne vyšší úrokovou sazbu, žádná katastrofa nehrozí. Banky údajně při posuzování dostatečnosti příjmu žadatele počítaly už vloni s určitou rezervou, protože zdražování hypoték se všeobecně očekávalo.

Jan Sadil, generální ředitel Hypoteční banky, také poukazuje na to, že lidem rostou příjmy, a proto pro většinu z nich není a nebude problém, když měsíční splátka hypotéky vzroste v řádu několika stovek korun. Sadil se rozhodně nedomnívá, že by předpokládaný růst cen hypotečních úvěrů měl zásadní vliv na omezení poptávky.

Finanční poradce Pavel Malý nabádá, aby lidé při jednání o nové sazbě neustupovali do defenzivy. Neměli by přípravu podcenit. Je například dobré prostudovat si smluvní podmínky a zjistit, kdy je přesně možné zbytek úvěru splatit. "Klient se pak může vydat do banky na průzkumná jednání a snažit se zjistit, jakou sazbu pravděpodobně dostane. Vyplatí se nemilosrdně smlouvat a argumentovat dobrou disciplínou nebo životním pojištěním, které dává bance záruku navíc," doporučuje Malý. Není to prý beznadějné a každá desetina procenta může být dobrá. Kdo má nervy hráče pokeru, může bance pohrozit, že úvěr vyrovná předčasně a přejde ke konkurenci. Velmi často to na bankovního úředníka zabere, protože je finančně hodnocen podle počtu klientů.

V praxi však podle Malého přeúvěrování hypotéky znamená náklady a administrativu navíc, takže to příliš výhodné není. Vyplatilo by se to jen těm, kteří by v jiné bance dostali podstatně lepší podmínky.

Slabším povahám poradci i bankéři doporučují, aby raději volili při sjednávání nové sazby dlouhodobější fixaci - aspoň na pět let. Očekává se, že úroky i nadále porostou. Při fixaci na jeden rok by byli zbytečně nervózní z toho, o kolik se jim zase za 12 měsíců zvednou splátky. Pětileté fixace jsou sice o 0,5 až 1 % vyšší než roční, ale zase dávají jistotu na 60 měsíců.

Klienti, kteří mají silné nervy, mohou na kratších fixacích ještě něco vydělat. Například u dvoumilionové hypotéky manželů Pokorných dělá rozdíl mezi pětiletou a roční sazbou úsporu od 6 do 12 tisíc korun za rok.

HYPOTÉKY NA POČKÁNÍ A BEZ POTVRZENÍ. Obávat se prý nemusejí ani ti, kteří dostali hypotéku bez nutnosti prokazovat příjem. Nabízí ji například Hypoteční banka, a jak Ekonomu sdělil její tiskový mluvčí David Sahula, nechtějí sice po klientovi doložení příjmů, to však neznamená, že si jeho bonitu neprověřují. Dělají to však jiným způsobem, například v úvěrových registrech. U žadatelů-podnikatelů se snaží získat informace z veřejně přístupných zdrojů. Klienti také podepisují čestné prohlášení, že mají na splácení úvěru dostatečné příjmy. (Maximální výše úvěru bez doložení příjmů je 5 milionů a jen do 50 % odhadní ceny nemovitosti.)

Ani Česká spořitelna, která nabízí Hypotéku na počkání, se nevzdává prověřování bonity žadatelů. Když si nejsou přesnou výší svých příjmů jisti, poradce banky jim doporučí, aby si ji raději ještě před podepsáním smlouvy ověřili.

"Pokud by se příjem klienta snížil dříve, než si vyhlédne nemovitost, na kterou už má předběžně schválený úvěr, dá se to vyřešit několika způsoby," sdělila Ekonomu Kristýna Havligerová z tiskového odboru České spořitelny. Buď čerpá pouze část úvěru odpovídající výši doloženého příjmu, nebo k žádosti přistoupí bonitní spoludlužník, popřípadě si klient vybere jinou nemovitost, která odpovídá jeho finančním možnostem.

Ani v případě hypotéky bez doložení příjmů nebo na počkání tedy většině klientům nehrozí, že by měli při zvýšení úrokové sazby nějaké problémy kvůli bonitě.

KDYŽ DOJDE NA NEJHORŠÍ. Mnohem hůře na tom jsou ti držitelé hypotečních úvěrů, kteří ať už kvůli zvyšování sazeb nebo z jiných důvodů nebudou moci svým závazkům vůči hypoteční bance dostát. Banky mají většinou zájem na tom, aby úvěr nakonec nějakým způsobem přece zaplatili, a proto jsou ochotny s nimi jednat. U některých bank je možné požádat o odklad splátek, ale podle Hany Lukavcové, která je senior konzultantem společnosti Hyposervis, to většinou bývá na půl roku. Jinak je tu možnost požádat o prodloužení doby splatnosti, čímž se sníží měsíční zatížení dlužníka.

"Případů, kdy zájemci o hypoteční úvěr přecení své finanční možnosti, zaznamenáváme stále méně," říká Petr Vosmík, generální ředitel Českomoravské realitní kanceláře, která má také své oddělení hypotečních makléřů. Lidé si už většinou uvědomují, že jde o dlouhodobý závazek a přistupují k němu odpovědně. I tak se může stát, že se jim hypotéka, jak se říká, vymkne z rukou. Potom je třeba bez váhání začít jednat s bankou, popřípadě si k tomu pozvat hypotečního makléře. Nejlepší je předejít exekuci a dohodnout se, že dlužník nemovitost prodá sám nebo s pomocí realitní kanceláře. Dá se tak dosáhnout mnohem výhodnější ceny, než když dům či byt prodává hypoteční banka. "Pokud už dojde k exekuci, je většinou realizovaná cena nižší a může se stát, že ani nestačí na vyrovnání dluhu," radí Vosmík.

Světlana Rysková

Porovnání vývoje úroků vybraných hypotéčních bank