Nemovitost za babku

Česká republika zažívá velký boom bytové výstavby. Odborníci odhadují, že minimálně pětina nových bytů je kupována drobnými investory jak se říká "na kšeft". Znamená to, že vlastníci pronajímají byty se slušným ziskem (6 až 8 % ročně) a kromě toho počítají s dalším ziskem, až je budou prodávat.

Brzy však bude i další příležitost, jak mohou drobní investoři ukládat své úspory do realit. Ke startu se chystají pro ně speciálně určené realitní fondy. Údajně mají mít tři výhody: Umožní investovat do realit i malé částky, o zakoupené nemovitosti se investor nemusí starat, půjde o bezpečnou a výnosnou investici.

Podívejme se, jak by vypadalo z hlediska těchto argumentů jen hrubé modelové porovnání soukromé investice a investice prostřednictvím realitního fondu.

JEN NĚKOLIK TISÍC bude pravděpodobně možné investovat do realitního fondu, stejně jako je běžné u ostatních otevřených podílových fondů. Vstupní investice bude zatížena poměrně vysokými poplatky (počítá se přibližně 5 %). Fondy se tak budou bránit krátkodobým investicím, které jsou z jejich hlediska nevýhodné. Potřebují totiž čas na nákup a rozvinutí svého portfolia.

Ale pokud si budeme chtít za účelem generování výnosu soukromě koupit byt, dům, garážové stání nebo nebytový prostor, také nemusíme mít miliony. Dnes je zcela běžné, že na takovou investici sdružují prostředky rodiny i přátelé, případně je možné si velmi snadno vzít hypoteční nebo jiný úvěr. U úvěru je třeba počítat se vstupními náklady (schválení žádosti, odhad nemovitosti, pojištění), ale ty nedosahují 5 % z půjčené částky.

ZA CIZÍ PÉČI SE PLATÍ. Propagovanou výhodou realitních fondů je, že drobný investor se nemusí o nic starat, fond bude o jeho investici odborně pečovat, k čemuž má ty nejlepší podmínky různými analýzami počínaje a odborně vzdělanými manažery konče. Dá si za to pochopitelně zaplatit, a to minimálně 1 % z investované částky ročně.

Pokud se budeme starat sami o pronájem vlastní nemovitosti, minimálně toto procento ušetříme. Můžeme sledovat situaci na trhu a pokud neseženeme nájemce, musíme si rychle spočítat, zda se vyplatí jít s nájmem dolů, nebo nemovitost raději prodat. A dostáváme se k problému likvidity. Pokud budeme prodávat nemovitost sami, musíme čekat minimálně 5 let od jejího nabytí, abychom z rozdílu kupní a prodejní ceny neplatili daň z příjmu. Na peníze z prodeje budeme čekat tak dlouho, dokud se nepodaří najít kupce a on nezaplatí. Můžeme na prodej najmout realitní kancelář. Pak vše proběhne možná rychleji, ale zaplatíme provizi kolem 5 % prodejní ceny. Prodávající také zpravidla hradí daň z převodu nemovitosti.

Realitní fondy mají ze zákona stanoveno, že musejí vyplatit klienta do půl roku, což také není příliš krátká doba. Některé z nich však už dnes slibují, že budou vyplácet rychleji, tedy v řádu několika dnů. To by pak byla výrazná výhoda pro investory. Záleží však na tom, jaké si za to budou fondy účtovat poplatky a také zda budou mít dostatečné rezervy. Zákon jim nařizuje držet 20 až 40 % prostředků ve vysoce likvidní podobě.

Nespornou výhodou realitních fondů jistě bude osvobození výnosu z prodeje od daně po šesti měsících držení listů.

NENÍ VÝNOS BEZ RIZIKA. Realitní fondy jsou už dnes prezentovány jako konzervativní investiční příležitost s příslibem nadprůměrného výnosu, ale tento výnos není bez rizika. U všech investic do nemovitostí je riziko dvojí: vývoj realitního trhu a kvalita portfolia. Z hlediska kolísání realitního trhu mohou fondy ošetřit riziko mnohem lépe než jednotlivý investor, protože v jejich portfoliu mohou být různé typy nemovitostí.

Málokterý drobný investor si může koupit několik bytů v různých městech, kancelář, obchodní plochy a třeba ještě podíl na skladovém areálu. Investoval-li do bytů, bude v případě poklesu zájmu o jejich pronájem tratit, zatímco fond může ztrátu vyrovnat ziskem z jiných realitních komodit. Ale ani realitní fondy nejsou zcela bez rizika. Svědčí o tom příklad Německa, kde propad cen nemovitostí způsobil paniku a odliv klientů, až to některé realitní fondy položilo.

Druhým rizikem fondů je kvalita portfolia. Už dnes se odhaduje, že do nich nateče během krátké doby kolem 10 až 20 miliard korun. Stejnou částku si hodlají na své investice půjčit. Odborníci pochybují, zda se rychle najde tolik vhodných objektů, do nichž by mohly být tyto prostředky umístěny, aby generovaly výnosy ve výši 6 až 8 procent ročně, jak to už budoucí správci fondů slibují. Pravděpodobně se fondy budou muset poohlédnout po nemovitostech v zahraničí, což znamená nejen specifické znalosti vývoje a fungování tamních trhů, ale také nutnost ošetřit kurzové riziko.