Rezidence: Vysoké ceny drží spekulanti

Jen 4,4 procenta pražských domácností uvažuje o tom, že se v příštích dvou letech přestěhuje, z toho dvě procenta jsou už pevně rozhodnuta. Přitom jen pětina z nich si chce koupit nový byt. Tyto překvapivé výsledky průzkumu v 17 tisících domácností hlavního města prezentoval Tomáš Drtina z agentury Incoma Research na konferenci Rezidenční trh v ČR, která proběhla minulý týden v Praze. Výzkum svědčí o tom, že zájem domácností o pořízení nového bytu klesá. Trh hlavního města je přitom významným indikátorem, protože právě sem se soustřeďuje velká část nabídky i poptávky.

Trend klesající poptávky po rezidenčním bydlení potvrzují už několik měsíců i významné realitní kanceláře, které se snaží objektivně informovat a nemají zájem na prodeji nových bytových projektů pro některého developera. Například Mexx Reality potvrzuje jednoznačnou stagnaci zájmu o novostavby v prvním čtvrtletí 2006, i při přetrvávající snadné dostupnosti nových bytů i rodinných domů. Nabídka je široká, financování pomocí hypoték stále výhodné. Důvodem slábnoucí poptávky je však podle Ivy Cikánkové, ředitelky Mexx Reality, vysoká cena nových bytů. To potvrzuje i výzkum Incomy Research.

Přitom lidé jsou ochotni platit stále víc, ale ani to nestačí. Pražané by kupovali metr čtvereční nejraději za 28 tisíc korun, což je ale podstatně méně, než kolik požaduje trh. Podobné je to i u rodinných domů. Hlavní proud poptávky tvoří zákazníci, kteří chtějí dům i s pozemkem pokud možno do 3 milionů korun. Přitom za pozemek jsou ochotni obětovat třetinu této ceny. Jejich očekávání tedy může uspokojit pouze řadová zástavba v příměstských lokalitách.

Deregulace nájemného nemá vliv na rozhodování domácností, jak vyplývá z výzkumu. O novém bydlení uvažují rodiny užívající nájemní, ale i družstevní či dokonce vlastní byty. Stěhovat se chtějí proto, že se jim rozrůstá rodina (mladí lidé čekají dítě), nebo se oddělují děti od rodičů a jedni nebo druzí si pořizují jiné bydlení. Většina potenciálních zájemců o nové byty je ve věku 35 až 45 let. Z výzkumu vyplynuly i další trendy vývoje českého rezidenčního trhu. Není už tak velká poptávka po malých a startovacích bytech, ale po dvou- až třípokojových. Lidé si budou v příštích dvou letech vybírat byty zejména podle ceny, na dalších místech jsou kritéria kvality místa a dopravní dostupnosti.

I přes klesající poptávku domácností se však se zlevňováním nových bytů zatím počítat nedá. "Nedomníváme se, že developeři půjdou pod plánovanou cenu. Není to jen otázka jejich tolik diskutovaných marží, ale také cen materiálů, energií a především pozemků. Pozemků vhodných k bytové výstavbě ubývá, poptávka po nich je vysoká - situace se zákonitě musí promítnout do ceny. V tuto chvíli to má za následek, že v některých lokalitách, kde stojí nové domy, je obsazena sotva polovina bytů," říká Cikánková. Podle analýz realitní kanceláře Mexx Reality bude tento trend pokračovat.

Jaký bude osud stovky projektů, které se dnes staví v Praze? Balancuje rozmáchlý rezidenční trh hlavního města nad propastí? Měli by být developeři a stavební firmy znepokojeni? Odborníci se domnívají, že nic takového nebude. Stále více subjektů totiž nakupuje byty jako investici nebo z krátkodobých spekulačních důvodů, a tím suplují ochládající zájem domácností kupujících byt pro vlastní potřebu. V Praze skoupí investoři a spekulanti odhadem 40 % nových bytů.

Jak řekl Ekonomu odborník, který nechtěl být jmenován, spekulanti skoupí nejlepší byty ještě před zahájením výstavy projektu.Většinou se s developerem dohodnou na nižší ceně, než která se pak objeví v nabídce pro veřejnost. Developer má peníze a sníží si riziko, že projekt neprodá. Spekulant dostane dobrou cenu, čeká, až se dům postaví a pak prodává hotové byty za vyšší ceny. Pokud má dlouhé peníze, může si počkat i několik let a vydělat například na zvýšené sazbě DPH, zvláště pokud jde o větší byty, na které se nebudou vztahovat kritéria sociálního bydlení, a tedy ani snížená sazba DPH.

Takové transakce mají ještě i psychologický dopad na trh - projekty se tváří, jako by byly téměř vyprodány a reklama na nabídku "posledních volných bytů" vytváří zdání velkého zájmu a úspěšnosti, prozrazuje zákulisí marketingu developerů odborník.

Nemovitostní fondy mohou v dohledné budoucnosti být dalšími výraznými subjekty, které posílí poptávku pro rezidenčních objektech, a tím udrží i růstový potenciál cen. Nová legislativa jim teď umožňuje oslovovat i retail. Všeobecně se prorokuje realitním fondům pro drobné investory raketový start. Představa o nadprůměrných ziscích a vysokém stupni bezpečnosti investic do realit se totiž v minulých letech zakořenila u veřejnosti a bude stimulovat zájem. Přispěje k tomu i kolísání akciových trhů a naprosto mizivé výnosy bankovních vkladů. V krátké době by v nemovitostních fondech mohlo být podle Martina Burdy, předsedy představenstva Asociace fondů a asset managementu, kolem deseti miliard korun.

Opatrnější odborníci však poukazují i na to, že český realitní trh je poměrně mladý a zatím nezažil žádné větší propady a otřesy. Nemovitostní fondy pro institucionální investory zatím dobře vynášejí, jenže boom nemusí trvat donekonečna.

V současnosti dochází na světových realitních trzích k přetlaku nabídky, a tento trend se postupně přelévá i do České republiky. Bude tedy velmi záležet na tom, jak dovedou manažeři fondů zainventovat svěřené peníze. Burda se obává, že bude extrémně obtížné udělat kvalitní portfolio. Buď bude manažer investovat do velkých a kvalitních projektů, a na tom příliš mnoho nevydělá, nebo nakoupí malé a méně kvalitní, což může být riskantní.

Petr Urbánek, jednatel společnosti Europolis Real Estate Asset Management, v nedávné diskusi na stránkách odborného tisku prohlásil, že český obchod s nemovitostmi je ve srovnání s ostatními komoditami tak trochu tajuplný. Zejména v případě větších investičních transakcí není možné dobrat se skutečné hodnoty prodávaných nemovitostí. Pro drobné investory to bude znamenat, že nebudou mít žádnou reálnou možnost, jak si ověřit hodnotu své investice. Budou muset plně spoléhat na to, že se manažeři fondu v odhadu cen a jejich vývoje nezmýlí.

Pro nemovitostní fondy bude určitě lákavé investovat masivně i na rezidenčním trhu. Nabídka projektů je velká a pestrá, protože rezidenční výstavba má hodně nakročeno. Zahájených a rozestavěných bytů je nejvíc od dob socialistické sídlištní výstavby.

Fondy mohou třeba vytrhnout trn z paty některým developerům, kteří přecenili své síly a nejsou schopni prodat, co postavili. Mohou vyrovnat případné výkyvy cen, které budou pravděpodobně doprovázet úpravu DPH na bytovou výstavbu. Pokud však bude jejich angažovanost na rezidenčním trhu příliš vysoká, ponesou nemalé riziko, protože jde o trh značně koncentrovaný na Prahu, Brno a pak už jen ojedinělé lokální projekty. Je otázka, zda najdou jiné investiční příležitosti na trhu nemovitostí, kterými toto riziko dokážou vyvážit a nenechají ho spadnout na bedra drobných investorů. To by totiž mohlo mít zdrcující dopad na budoucnost kolektivního investování do nemovitostí.