Rezidenční výstavba: trh spolkne vše

Čínská lidová republika vyklidila za asistence několika bezpečnostních složek část "svého" výsostného území. Nechtěla, ale musela. K tomuto těžko uvěřitelnému scénáři došlo v Praze-Bubenči na sklonku 90. let při výstavbě luxusního rezidenčního projektu Villa Bianca. Při zaměřování staveniště se totiž zjistilo, že Čína si o několik metrů v průběhu uplynulých desítek let zvětšila pozemek kolem ambasády.

Na několik příštích let to bylo poslední vítězství, které si však renomovaný developer ING Real Estate při tomto projektu připisuje. Byty v průměru kolem 90 tisíc korun za metr čtvereční se začaly prodávat již tři roky před zahájením výstavby. A nabízely se ještě další tři roky po skončení výstavby. Z pohledu developera propadák. Proč?

DIKTÁT PENĚZ. Ekonom oslovil na právě skončených Stavebních veletrzích v Brně mnoho developerů a šéfů stavebních firem. Otázka byla vždy stejná: Kudy vede hranice mezi úspěšným a zbabraným projektem? I základ odpovědi byl vždy stejný: Prodaný projekt. "Jde i o to, jakou hodnotu bude mít nemovitost třeba za deset let, jestli to bylo nejen uspokojení bytových potřeb, ale také dobrá investice," dodává Tomáš Bílek, generální ředitel Hochtief VSB. "Dobré reference pro další zákazníky," říká Jaromír Pelinka, ředitel divize OHL ŽS (dříve ŽS Brno). "Pokud je dobrý projekt a kvalitní lokalita, nemůže jít o ztrátový byznys," myslí si Jiří Frkal z divize developerských aktivit Metrostavu. "V Praze se prodá vše," tvrdí Petr Ptáček, jednatel společnosti VCES Real, která patří do holdingu Východočeské stavební společnosti. Lokalitu - dobrou adresu - preferuje i Petr Fanta, ředitel divize Projekt development Skanska CZ a dodává: "Takovou, za kterou se člověk nestydí a dobře vypadá."

METRY, METRY A METRY. Ceny stavebních pozemků ve větších městech, hlavně v Praze a Brně, jsou již dnes, zejména na lukrativních lokalitách, vysoké a v konečné ceně za dům či byt hrají významnou roli. V případě rodinných domů jde dokonce až o polovinu konečné ceny a u bytových domů se pohybují mezi 10 až 15 procenty.

Ekonomika každého developerského projektu vyžaduje (s ohledem na více méně fixní náklady) "utržit" za vybudované metry čtvereční daného projektu alespoň jistou (minimální) částku. Čím více je překročena, tím větší je zisk.

Jak se s tímto faktem developerská firma vypořádá? Může například zvolit variantu "husté zástavby" stavební parcely s cílem dosáhnout kýženého počtu metrů čtverečních obytné plochy. A přitom doufat, že nedostatek soukromí vynahradí kvalitní provedení stavby a prestižní lokalita.

CHYBY VILLA BIANCA. Nemusí se to vždy vyplatit, jak ukazuje právě příklad projektu Villa Bianca. Ačkoliv pražský trh s luxusními nemovitostmi v uplynulých letech zaznamenává prudký nárůst, poslední byty v areálu, který se může pyšnit funkcionalistickou Kotěrovou vilou, se prodaly dlouho po dostavění projektu.

Problém může být v tom, že bytové domy jsou postaveny velmi blízko sebe, s maximálním využitím stavební parcely. Navíc jsou k sobě postaveny kolmo, takže z bytů je přímý výhled na stěny sousedních domů.

Podobných chyb se dopouštějí i mnozí další developeři a individuální investoři. Pro příklady není nutno chodit daleko. Satelitní městečka plná "podnikatelského baroka" jsou toho důkazem. "Před deseti roky vznikl bytový projekt u pražské obory Hvězda, kde se metr čtvereční prodával za 24 tisíc korun. Za pět let se již jeho cena vyšplhala na dvojnásobek a dnes překonává hranici 60 tisíc korun. To je úspěšný projet. Ale městečko, které vyrostlo v Buštěhradu, je důkazem, jak je možno pořídit si "drahou milenku". Kdo by zde chtěl dům prodat, těžko dostane zpátky byť jen peníze, které do toho investoval," říká Otto Tlustý, jednatel kladenské stavební firmy MAO.

DEVELOPEROVO DILEMA. Jde tedy o počet metrů čtverečních, které lze na daném pozemku vybudovat, a cenu za metr čtvereční, kterou lze v rámci daného projektu v průměru utržit. Zajímavá na tom je skutečnost, že tyto dva parametry jdou většinou "proti sobě". Čím více metrů čtverečních se na daném místě vybuduje, tím horší je kvalita bydlení a tím méně lze za metr čtvereční utržit. Pokud může developer postavit budovy vyšší, má možnost nabídnout svým klientům mezi budovami tolik ceněný prostor. Ten je využit pro zeleň, parkové úpravy. Pak lze prodávat toto bydlení za vyšší ceny za metr čtvereční.

Jakub Sedmihradský, zastupující realitní kancelář Lexxus, nicméně upozorňuje, že jen zeleň klientům, kteří shánějí byty nad 70 tisíc Kč/m², nestačí. Ruku v ruce s tím musí jít i kvalita architektury, designu i provedení. A samozřejmě dostupnost, popřípadě blízkost centra. Už jen ze třetiny proto platí kdysi rozšířené zaklínadlo realitních kanceláří: lokalita - lokalita - lokalita.

JINDE TO NEJDE. V Praze je byznys a jinde se pouze paběrkuje, domnívají se všichni významní developeři a dodávají: "Trh s byty existuje pouze v Praze." Průměrná cena, za niž se prodává nová rezidenční výstavba, se v metropoli pohybuje v intervalu 35 až 40 tisíc za metr čtvereční. Developeři dosahují zhruba 15% rentability. Výjimečné však nejsou ani projekty, které se prodávají - a úspěšně - od 80 do 100 tisíc za metr čtvereční. To je však již hranice, které lze v jiných městech dosáhnout pouze ve zcela mimořádných případech.

"Zkoušeli jsme si to propočítat v Českých Budějovicích. Dobrá architektura a menší vilové domy přímo u vody. Nemělo smysl do toho jít. Náklady byly srovnatelné s Prahou, ale vzhledem ke kupní síle v regionu jsme se s rentabilitou dostali na pět procent," říká Petr Fanta.

"V Pardubicích prodáváme byty od 20 do 25 tisíc, v Hradci Králové mezi 25 až 30 tisíci a v Olomouci se rovněž nedostaneme přes 25 tisíc za metr čtvereční," vypočítává Petr Ptáček. VCES je pravděpodobně s marží kolem osmi procent spokojena.

"V Ostravě se nedostanete přes 30 tisíc korun. Běžně se tam prodává za 22 tisíc. To je již zajímavější kupříkladu Plzeň, kde se náš bytový projekt Zahrada Sylván prodává až za 26 tisíc, cena je ale včetně veškerého příslušenství," říká Tomáš Bílek a dodává: "Zaznamenáváme rostoucí poptávku po bytových projektech a zejména velkých bytech, která souvisí s nárůstem DPH v roce 2008 o 14 %." (Podrobněji viz  Hypoteční šílení .)

"Změna DPH ovlivňuje trh významným způsobem. Dnes se prodá naprosto vše, co se postaví. Běžně jsme v posledních letech stavěli kolem 500 bytů. Letos zaznamenáváme až 80% růst," říká Fanta.

HLAD PO BYDLENÍ. V horizontu příštích dvou let plánuje přestěhování téměř třicet tisíc pražských domácností. Další tisíce plánují nákup nemovitosti jako formu investice. Potvrdil to rozsáhlý průzkum Potenciál pražského rezidenčního trhu 2006, který v Praze a nejbližším okolí uskutečnila společnost Incoma Research.

V lehkém kontrastu k tomu vyznívají výstupy průzkumu realitní kanceláře Mexx Reality. Podle nich v letošním prvním čtvrtletí došlo ke stagnaci zájmu o novostavby. V posledním roce je tak v některých lokalitách patrný i částečný převis nabídky nad poptávkou po novostavbách. Realitní makléři jsou zajedno v tom, že za propadem poptávky stojí jednoznačně příliš vysoká cena. A tak na některých domech po řadu měsíců visí nápisy: Poslední byty na prodej. Dříve draze prodávaná parkovací stání se v poslední fázi rozdávají jako bonus a k bytu developeři začínají nabízet i škodovky.

Ve srovnání s obdobným předloňským průzkumem je zřetelné zvýšení průměrné obytné plochy i požadovaného počtu místností v bytě. Nejpoptávanějšími velikostními kategoriemi jsou 2+1, 2+kk a 3+1 resp. 3+kk.



Jak to vidí

Jiří Fajkus, generální ředitel Real Spektrum Brno.

Praha má při nafukování obrovskou výhodu proti Brnu. To je malé, stěsnané, obklopené kopci a lesy, a proto jde do satelitních městeček. Brnu hrozí suburbanizace - na jedné straně se vybydlují městské části, na druhé straně se rozpíná do okolních vesnic. Cena pozemků se šplhá mnohdy výš než v Praze. Kupříkladu v Komínu či Žabovřeskách se pohybuje od 4,5 do 6 tisíc korun za metr čtvereční. Právě proto, že je zde absolutní nedostatek pozemků. A cena výstavby? Od 24 až 28 tisíc korun za metr čtvereční. Při revitalizaci a dostavbě v okolí hotelu Slovan se ceny dostaly na 35 tisíc. Vůbec neexistuje kategorie 40 až 60 tisíc jako střední kategorie v Praze. Nad 60 tisíc hromadná bytová výstavba rovněž neexistuje.

ANI BRNO SE NEVYHNULO CHYBÁM. V případě, že developer nerespektuje požadavek budoucích uživatelů rezidenčního projektu na relativní dostatek prostoru v bezprostředním okolí stavby, může dojít k znehodnocení daného projektu.

To názorně ukazují například projekty satelitních městeček v obcích Útěchov a Soběšice v okolí Brna. Developer zde zvolil strategii výhodnou pro něj, ale nevýhodnou pro uživatele. Domy jsou příliš zahuštěny vedle sebe, nepřiměřeně velké stavby stojí na relativně malých parcelách. Navíc část domů připomíná dnes již nepopulární "podnikatelské baroko". Přestože se na primárním trhu tyto nemovitosti postupně prodaly, sekundární trh ukazuje, že to byla špatná investice. Prodávající, který se z jakýchkoliv osobních důvodů rozhodne domu zbavit, stěží dosáhne původní ceny. O nějakém zhodnocení investice ani nemluvě.

Naopak zhodnocení nabízí projekt Zelená louka v ulici Vrbovecká na sídlišti Brno-Bystrc. Dva nové bytové domy postavené společností PSJ Invest se nacházejí také na okraji sídliště. Základní orientace bytů ale směřuje opačným směrem. Z oken je tedy výhled pouze na louku či les, jak to koneckonců napovídá i sám název projektu.

Protikladem prvotních rezidenčních satelitních městeček v okolí Brna může být i nový a svým způsobem unikátní bytový projekt v Omicích. V několik desítek bytů a rodinných domků se má změnit bývalé raketové silo obklopené kdysi vojenskými bunkry. Konkrétní lokalita se nachází na samém okraji chráněné krajinné oblasti Bobrava a uživatelům rezidenčních nemovitostí nabídne nejenom krásné klidné prostředí, ale hlavně i velké pozemky ke každému domu. Na nich budou kreativním způsobem využity bývalé bunkry. Budou pokryty zeminou a zatravněny, čímž vznikne možnost netypického ztvárnění zahrad obklopujících jednotlivé domy. I zde se očekává velká poptávka z jednoduchého důvodu: tento typ luxusních nemovitostí splňuje všechny požadavky náročných klientů.